提要 下半年，海南超过100多个楼盘集中开盘，给原本不太乐观的海南楼市增添了压力。同比去年，开盘量上涨34.6%。纯新盘占到了115个，占比高达82%。下半年，海南楼市将何去何从？海南新浪乐居推出海南楼市半年报系列报道之走势篇，采访业内权威专家，让您全方位了解海南房地产市场。

　　作为“中国房地产短周期”理论的创始人，我认为要分析海南楼市情况就必然离不开分析全国楼市。目前，杭州、厦门等35个城市近3个月环比增幅情况，全国楼市处于降幅阶段，一线城市头先出现负增长。但楼市降温并不意味着楼市会崩盘。

　　2008年，全国楼市低迷，而海南地产却是较好的，价格指数暴涨60%，是一个历史记录。过于发烧后，必定会迎来大跌。但值得庆幸的，海南旅游地产并没有出现大跌。从长远来看，海南旅游地产发展有着良好的发展前景。但就目前来看，海南的情况并不太乐观。因为，对比全国同等城市来看，海南房价在全国价格处于弱势而且近期环比处于下跌状态。下半年全国楼市还不会反弹，因为下跌周期还没有结束，没到触底反弹的时机。而海南则将会面临销售压力增加，平稳去化，但不会出现大幅度降价局面。

　　今年下半年，海南楼市房价下行压力会比较大。知名房企采取的营销措施会对整个楼市带来一定影响。五一期间，雅居乐海南清水湾的“5折优惠”活动震动了海南楼市。从今年雅居乐在全国的营销方式看，下半年，它应该还会持续“特价”路线。从而增加湾区其他开发商的压力。现在刚进驻清水湾的碧桂园会受到相应的影响，也可能会采取相应“特价”战略。两个标杆房企的项目价格就很有可能影响整个东线湾区价格走势，从而影响全海南岛价格的走势。

　　今年以来，全国整体经济都不是很景气，大陆很多城市房价都开始慢慢松动，海南岛也不例外。海南的“降价潮”差不多已经来到了，并且此种趋势将会是今年下半年的主要趋势。

　　截止目前海口的库存量是880万平米，比去年年底增加了200多万平米，按每年300万平米的消化量，至少要消化将近三年，这个量非常大。海口各个楼盘户型的配比，大户型的配比并不高，中小户型的占比仍较多，大英山板块、海甸岛等地段较好、成熟区域的楼盘大户型的库存量不会很大。在海口板块来说去化较快，西海岸片区的生活配套没有完全成熟，其库存量面临压力。

　　不论在海南楼市多么低迷的情况下，我一直都很看重海南房产发展。现在从国家政策来看，海南旅游地产发展前景一定是好的。国家房地产新政释放出积极信号，将迎来相对宽松的政策环境。从十八届三中全会，通过建立调控长效机制来促进房地产业平稳健康发展，随后， 总理在今年政府工作报告中指出要促进房地产市场持续健康发展。这些都可以预见到政府对楼市的信心，并且在未来，政府将更加强调市场化原则和差异化手段，也会更加理性的对待房地产业。

　　房地产税将促进海南旅游房地产市场持续健康发展。他将海南旅游地产与美国、新加坡等国家对比，随着我国经济社会健康发展，绝大多数中高端人群有能力承受房地产税增加的居住成本，义无反顾地追求美好的生活。雾霾以及生存环境的变化，凸显海南碧海蓝天的独特魅力 海南目前为中国较佳的旅游、度假、养老的地区。无论下半年形势如何，我相信海南的发展前景必定很大。

　　自从海南国际旅游岛建设以来，其楼市高速发展，直至2014年市场库存攀升，供过于求。今年年初房地产信贷紧缩，加上房产税增收，限价商品房的试点和推广等因素，导致购房者持观望情绪，楼盘销售低迷。此时，房企加大优惠力度促销楼盘，促使房价下降，但购房者仍不购账。可以说，海南房地产业已告别“青春期”，今年下半年，楼市市场进入价格和去库化调整期，短期内成交量难以回升，房企对其新盘的定价更加谨慎，销售压力相比上半年有增无减。

　　预计今年下半年房价持续以微幅下调，直至明年供求关系趋势平衡，成交量可能逐步回升，其中海口尤为明显，尽管日前海口出台“购房入户”等政策促进房地产健康发展，但政策针对本省居民，短期内效果难以彰显。

　　今年，海南楼市一个月不如一个月，虽然价格没有什么变化，但成交金额、成交量方面都处于下行的趋势。现在购房者、开发商的观望情绪都特别浓厚，不会轻易出手。按照今年上半年海南楼市的发展情况来看，应该只能算“及格”。今年下半年来说，海南形势会更加严峻，房企的压力应该会更大。陈权中说，未来三年时间，海南楼市可能都处于一个下行的趋势，各方面的压力都会比较大。

　　今年上半年，雅居乐的“5折优惠”震撼了大家，但这并不意味着，雅居乐以后都会走这个路线。雅居乐此次的五一举动只是针对尾盘进行的一次营销活动。但就目前来说，今年上半年，海南楼市销售压力确实存在。

　　因此，今年下半年全国以及海南楼市，价格下行压力都还是比较大的。 今年相对于去年，产品建设及营销方面走得稍显吃力一些。下半年市场不可能突然就好起来，因为还没有到触底反弹的时机。

　　今年上半年的海南市场需从两方面进行评价。从成交金额来说，今年的业绩总体而言还是可以的。从去化角度来说，并不理想。就鸿洲本身来说，位于三亚的项目已经进入尾盘阶段，虽然没有太大去化压力，但是准备下半年开盘的三亚新项目则面临一定的挑战。而在海口，我们的以大户型别墅为主要产品的项目今年上半年去化缓慢，总体不如去年。

　　对海南楼市下半年的走势，楼市发展可能会不太好。每个企业都需要找到自己的目标和定位，走“差异化”路线，才能在海南发展好旅游房产。

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