6月16日发布《百城房价分析报告》，从不同城市来看，一线城市今年以来市场供大于求，房价涨势趋缓且内部分化。二线城市房价分化加剧，厦门、南京等热点二线城市市场整体上行，价格保持上涨；杭州、苏州等二线城市房价经历2013年快速上涨后有所回调，且供大于求矛盾严峻，房价下调压力仍存在。

　　一、百城价格连续上涨近两年后头跌，不同城市分化加剧

　　　　（1）百城和十大城市：环比连续上涨近两年后头次下跌，十大城市跌幅低于百城

　　百城均价环比连续上涨近两年后头次下跌。2014年5月百城住宅均价为10978元/平方米，环比下跌0.32%，为自2012年6月连续环比上涨23个月后头次环比下跌；同比连续上涨18个月但涨幅持续收窄至7.84%。十大城市环比连续上涨23个月后头跌，跌幅略低于百城。5月十大城市住宅均价为19605元/平方米，环比下跌0.18%，同比方面，进入2014年以来，十大城市均价同比涨幅逐月收窄，由2013年12月的17.56%降至13.97%。

　　季度累计涨跌来看，2014年1季度涨幅明显缩小，其中百城均价累计上涨1.56%，较去年4季度缩小1.08个百分点，十大城市均价累计上涨3.00%，较去年4季度收窄1.48个百分点；4-5月百城均价累计下跌0.22%，十大城市涨幅缩小至0.21%。

　　（2）不同梯队：1-5月一线城市累计上涨，二三线城市下跌，5月单月各类城市均现小幅下跌

　　今年以来一线城市的住宅价格累计上涨3.26%，二三线城市下跌。具体来看，今年以来一线城市住宅价格累计上涨3.26%，超过全国平均水平1.92个百分点，其中北京累计上涨6.38%，上海、广州、深圳累计涨幅均在4%以内；二三线城市住宅价格累计下跌，跌幅分别为0.23%和0.34%。从不同梯队城市的月平均涨幅来看，2014年1-4月一线城市保持上涨但涨幅明显缩小，二三线城市出现下跌；5月各线城市均环比小幅下跌，其中一线城市跌幅低于二三线城市。

　　二、房价变化影响因素分析

　　1、经济发展：经济增速放缓，结构调整阵痛期和增长速度换挡期叠加，经济下行压力依然较大

　　连续年将经济预期目标预定为7.5%，较2013年的实际增速低0.2个百分点，在保持合理的经济增长速度的同时，注重调整优化经济结构。一季度，GDP增速为7.40%，在全年预期目标以内。今年居民消费价格涨幅将控制在3.5％左右，5月CPI同比上涨2.5%，较上月扩大0.7个百分点，通货膨胀压力不大。5月采购制造业采购经理指数(PMI)为50.80%，比上月微升0.4个百分点，虽仍在荣枯线徘徊，但连续3个月回升。整体来看，2014年，我国经济增长趋于放缓，结构调整阵痛期和增长速度换挡期叠加，经济下行压力依然较大。

　　2、调控政策：整体调控更趋市场化，调控政策微调城市增多，消费者观望影响量价

　　房地产调控更趋市场化，各地调控因地制宜，分类指导。2013年初“国五条”全面收紧，但下半年以来，不同城市分类调控趋势显著，调控方向及力度呈现差异。相较于去年“坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制”的表述，2014年对于短期房地产调控政策更加重视其持续稳定性。“分类指导”、“双向调控”成为2014年房地产调控总基调。

　　调控政策微调城市增多，消费者观望影响量价。2014年以来，房地产市场整体明显降温，未出台刺激市场的行政调控政策，部分库存攀升、去化压力较大的城市则对政策进行微调，如扬州、宣城、芜湖等放宽公积金政策刺激楼市，无锡、海口放宽购房落户政策，南宁定向放开部分区域限购政策，更有天津滨海区、沈阳放松甚至取消限购的传闻。随着房地产市场继续分化，未来更多城市对地方调控进行微调的可能性仍存在。在整体调控更趋市场化，地方调控政策微调的背景下，部分城市需求端的消费者观望情绪较浓，进一步影响市场量价走势。

　　3、货币与信贷：整体稳健，近期定向宽松

　　（1）货币政策：货币政策保持稳健，新增贷款稳步增加

　　2014年5月，广义货币（M2）同比增速为13.4%，较上月扩大0.2个百分点，增速略超预期；1-5月增速平均为13.0%（政府工作报告中全年13%的既定目标），该增速水平总体平稳。新增人民币贷款方面，一季度，新增人民币贷款3.01万亿元，同比增长9.4%，其中3月新增人民币贷款1.05万亿元，创近四年较高水平；4-5月新增1.65万亿元，比去年同期增长12.6%，其中5月新增人民币贷款8708亿元，同比增长30%。

　　（2）信贷政策：年初信贷收紧影响市场量价，明确支持头套、定向降准推动后市预期向好

　　销售额与个人按揭贷款增速基本保持一致，季度各项指标增速均明显下降。据中国指数研究院研究发现，货币政策的变化对于房地产业的影响较为明显，信贷投放比利率变化对房地产业的量价影响更大。从历史数据来看，销售额、销售面积同比增速与个人按揭贷款基本保持一致。2011 年，信贷政策趋紧，个人按揭贷款持续负增长，而销售面积、销售额均保持低位增长。去年6月以来，我国信贷政策逐渐趋紧，个人按揭贷款同比增速下滑。2014年1-5月，个人按揭贷款5342亿元，同比下降1.2%，较1-4月缩小1.9个百分点。

　　2014年初房地产信贷紧缩，个人按揭贷款同比增速明显下滑。2014年年初我国信贷有所紧缩，据中国人民银行公布，截至3月底本币房地产贷款余额15.4万亿元，同比增速较去年底回落0.3个百分点至18.8%，为2012年以来房地产贷款余额增速头次出现同比增速回落。同时，一季度多家银行纷纷取消利率优惠甚至上浮利率，房贷审速度有所放缓甚至暂停房贷业务。从资金来源来看，4月个人按揭贷款仅1077亿元，同比大幅下降11.4%。但5月个人按揭贷款为1104亿元，同比增长7.7%，个人按揭贷款情况有所好转。

　　近期，央行公布“央五条”支持个人住房贷款，此后央行决定自6月16日起对特定商业银行降准0.5个百分点，均有助于稳定市场预期。后期房地产信贷方面或较年初有所好转。

　　三、典型城市房价分析

　　1、一线城市：今年以来整体供大于求，库存攀升，出清周期延长，房价涨势减缓

　　（1）今年以来一线城市房价涨势减缓且内部分化

　　一线各城市房价涨幅显著，今年以来涨势减缓且内部分化。2013年5月，北京房价达33472元/平方米，位居百城之头；上海和深圳房价分别为32388元/平方米和30890元/平方米，位列其后，广州价格为18506元/平方米，均远高于百城均价（10978元/平方米）。2012年6月百城房价指数止跌，以此为基点，一线城市累计涨幅突出。同比2013年5月，各一线城市均同比上涨，其中北京涨幅超过20%，其他城市涨幅也在百城平均水平以上。2014年以来，市场整体降温，一线城市房价涨势减缓且内部出现分化，北京累计上涨6.38%，上海累计上涨3.61%，均超过百城平均水平；广州、深圳涨势明显减缓，今年以来分别累计上涨1.14%、0.98%。

　　（2）供大于求，库存攀升，出清周期延长

　　供求对比：一线城市整体供大于求，北京较突出

　　2014年以来，除深圳外，其他城市住宅市场均供大于求，北京较突出。2014年1-5月，北京月均新批上市79万平方米，同比增幅高达149%，高出2009-2011年各年同期水平，处于近五年同期较高水平。需求方面，1-5月月均成交45万平方米，同比下降约50%，为近五年同期较低水平，供应大幅增加而需求释放减缓，住宅市场供大于求。上海、广州今年以来供应较去年同期均有所增加，但需求不同程度下降，销供比均小于1，住宅市场也呈供不应求态势。深圳今年以来供需均明显下降，同比降幅约40%，销供比略大于1。

　　2、二线城市房地产市场分化加剧，不同城市房价走势差异较大

　　（1）厦门、南京等热点二线城市市场整体上行，房价保持上涨

　　厦门、南京等热点二线城市房价整体持续上涨。2014年5月，厦门房价为20036元/平方米，超过一线城市广州，同时为二线城市的次高水平（三亚较高为24328元/平方米），同比上涨23.54%，居百城之头，今年以来累计上涨6.35%，涨幅接近北京。南京新建商品住宅价格为10424元/平方米，同比上涨12.04%，今年以来累计上涨1.31%，在百城中处于较高水平。

　　（2）杭州、福州等市场下行，供大于求矛盾严峻，房价下调压力较大

　　受整体市场下行影响，杭州、福州等二线城市早期房价明显上涨2014年以来房价累计下跌。2014年5月，杭州住宅均价为17916元/平方米，较2012年6月累计上涨10.71%，但今年以来累计下跌0.75%；福州住宅均价为15562元/平方米，较2012年5月累计上涨达17.52%，但今年以来累计下跌0.15%；郑州5月均价较2012年6月累计涨幅超过20%，而较去年12月累计下跌6.46%。宁波、苏州、南昌等城市早期均上涨明显，而今年以来累计下跌。表明部分二线城市房价在经历2013年的快速上涨后，2014年价格有所回调。

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