一直炙手可热的中国楼市近来显出降温、调整的迹象。统计显示，目前部分城市房价开始松动、房地产投资增速下滑、销售额下降、土地交易减少……对于后市走向，市场众说纷纭。有的认为，房地产拐点已出现，房价将不断下跌。也有观点分析，城镇化建设方兴未艾，市场刚需依然强劲，房价继续上涨。有关专家指出，房价大涨大跌都不太可能，未来整体趋于平稳，将呈窄幅波动。

　　市场趋冷刚需仍旺

　　相比过去，大多数城市房价涨幅收窄，同时，停涨城市数量在增多。国家统计局发布的4月份情况显示，全国70个大中城市的房价在连续数月的涨幅收窄后再次呈现向下的调整趋势。环比上月，70个大中城市中房价出现上涨的城市数量降低至44个。停涨城市数量较3月的14个几乎增加了一倍，创近18个月以来的新高。

　　新建商品住宅和二手住宅的环比价格上涨指数也创下2013年以来的新低。另有统计显示，4月份，房地产开发投资增速跌至近一年来新低。去年呈现出高增长态势的房地产开发企业土地购置面积和商品房销售也同比下降。

　　虽然房地产市场趋冷，但刚性需求仍旺盛。据报道，在许多城市，特别是北上广等特大城市的楼盘销售现场，了解情况的购房者依然很多，大多数是解决头次住房和改善型住房的顾客。他们普遍在观望，希望房价进一步下跌。

　　“在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，供需格局悄然生变。”中原地产头席分析师张大伟表示。

　　整体将呈窄幅波动

　　房价涨幅持续收窄令市场普遍判断楼市已进入新一轮调整期。调整过后的房价走向成为众所关注的焦点。

　　“目前，市场预期已出现扭转，未来变局很可能是房价不断下跌。”中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，从城镇居民人均住房面积及每年新增的住房数量看，中国房地产市场已经出现过剩。

　　反对声音认为，我国城市化进程远远没有完成，刚需依然存在。未来经济发展还离不开房地产业，通胀预期，建材和地价上涨等因素叠加，都会催高房价。长期看，房价仍有稳定的上升空间，不会出现暴跌。

　　有分析指出，如果房价大幅下跌会引发连锁不良反应。瑞穗证券亚洲公司头席经济学家沈建光说，房地产市场遇冷，钢铁、水泥、化工等上游行业将承压，家电、家具、装潢材料等下游行业也将萎靡。中国银行国际金融研究所副所长宗良指出，如果房价一次性下跌40%-60%的水平，那将发生金融危机。

　　还有观点认为，未来房价大涨大跌都不太可能。住建部政策研究主任秦虹表示，今年的房地产政策走势仍将以稳定为主。“未来可预测的是，市场窄幅波动，不会出现所谓的崩盘和断崖式下跌。”秦虹说。

　　“现在各种不确定因素交织，后市很难判断。市场在观望，不同利益群体持不同观点。地产商希望房价继续上涨，刚需群体希望大跌，政府希望房价平稳，我判断会有调整。”国家信息经济预测部宏观研究室主任牛犁接受本报记者采访时指出，房价大涨空间已不多，过去10年已翻了10番。北上广等特大城市人多，对住房需求仍然旺盛，而三、四线城市供应过大，房价大涨条件不再具备。

　　盖楼必赚时代终结

　　随着楼市进入调整期，房价逐渐趋于平稳，开发商盖楼必赚钱的时代开始终结。牛犁说，房地产市场经过适度调整后，中小地产商资金链压力越来越大。过去市场好时，房子有多少卖多少；现在市场预期变了，房子盖到一半时有可能卖不出去。资金实力强的开发商能挺住，实力差的如果续不上资金将很麻烦。

　　市场预计，2014年，房地产行业各项成本上升，毛利普遍下降。金地集团称，眼下经济下行压力较大，土地价格

　　再创新高，保障房和安居房分流市场需求，房地产市场面临多方面的困难和压力。新城控股高端副总裁欧阳捷分析说，在楼市告别高速增长的阶段之后，企业数量也会随之减少，不可避免地会出现一轮调整和企业倒闭。但这反而是市场回归理性和健康的表现。

　　“让房地产市场趋于正常化，行业利润回归正常区间，对资金有挤出效应，有利于中国经济再平衡和推动结构性改革。”摩根大通中国头席经济学家朱海斌指出。

　　记者获悉，继杭州、南京、秦皇岛等二三线城市甩盘或大幅降价促销后，一线城市也现促销优惠迹象。近日，保利地产在广州的三个项目同时推出1成头付优惠活动，时代地产旗下项目更是全线88折优惠。这意味着，一直被认为不会降价的一线城市，价格已出现松动迹象。

　　对此，业内人士表示，房地产市场已从过去捂盘惜售转而加速推盘，在僵持阶段下，不排除一些房企迫于资金等压力尽快出盘以回笼资金。

　　据了解，保利位于广州的保利·西海岸、保利·塞纳维拉和保利·公园九里三个项目同时推出1成头付优惠活动。头次置业者，头付1成，剩余部分可分4个月付清，二次置业则可获得长达9个月的头付延期缴纳时间。

　　保利此次推出“头付分期”优惠的三个项目均为“准现房”，销售人员介绍，目前在售的保利·西海岸的第三期已经基本完工，8月可以交楼；保利·塞纳维拉6-10号楼都已经封顶，目前正在进行外墙围蔽施工，销售人员介绍项目预计能在2014年底交楼；在售的保利·公园九里4-7栋预计年底交楼。

　　“购房人在交完一成头付后可以和开发商签订预售合同，但需要等头付款交齐才能去银行办理按揭等手续。”一位销售人员告诉记者。

　　这位销售人员表示，头付分期项目中所有户型都适用，是“大促销活动”，“不可能一直持续下去”，希望购家早下决定，“手快有，手慢无”。　

　　在保利分期头付促销的同时，时代地产更是推出全线88折优惠。时代地产旗下的广州时代倾城、时代花生II、时代外滩、时代南湾等楼盘认购即享88折。此外，还推出旧业主推荐成交3000元现金大礼，成交即钻石套装大礼包、到访即抽IPhone　5S、业主再购即享额外99折等优惠措施。

　　中原地产市场总监张大伟在接受记者采访时表示，“分期头付”实际上是开发商为购房者提供的“无息贷款”，本质上是一种促销手段。在市场有所降温的情况下，用超低头付“数字游戏”攻破消费者的心理防线，迅速锁定一批犹豫不决的购房者，加大购房者购购力。

　　“现阶段打折、促销等不可能在2013年看到的字眼频繁出现在房地产广告上。”张大伟说，从2013年房地产广告多是开盘热销、日光盘，到现在打折、促销、优惠，房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。

　　多项数据明显下滑。中原地产研究部统计数据显示，3月上半月，北京新建住宅合计签约套数为3346套，二手房住宅合计签约3906套。累计签约7252套，创造了北京楼市近年来的较低值。　

　　与此同时，前两月房企销售下降明显，环比1月下调近4成。数据显示，截至日前，30家房企公布了前2月的销售业绩，单2月30家房企销售业绩合计665亿。环比1月份的1082.88亿下调了39%。而国房景气指数也再度下滑，回落至96.91，比去年12月份回落0.30点。

　　此外，张大伟指出，大部分项目供需结构也出现变化。“以北京为例，2013年北京2万左右的刚需项目供需比基本是1：4，但目前看已经逐渐降低到1：2。随着部分项目的抢跑消化，供需结构出现扭转的可能性依然存在。市场一旦出现恐慌性观望，很可能需求会突然锐减。”

　　张大伟认为，从目前来看，一线城市和大部分二线城市价格很难出现调整。但是，我们必须认识到，这是建立在购房者信心依然刚性的基础上。因此，一旦因为信贷等因素出现普遍观望，出现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。

　　“当前在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判出现转向，购房者观望情绪增多，而房企‘让利跑量’心理渐占上风。”张大伟表示，房市势头转变已从二三线向一线城市延伸。

　　他认为，在2014年市场出现调整的可能性越来越大，特别是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。另一方面，多房企在2013年激进拿地，资金压力较大，因此，在僵持阶段下，不排除一些房企迫于资金等压力下被迫促销尽快出盘以回笼资金。

　　“中国楼市在历史上还没有出现过持续3年以上的连续高涨，持续一年多的暴涨后，市场势必要理性回归。市场将在资金流动性偏紧的背景下量价增速回落。”张大伟说。

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