本文要点摘录：

　　■住建部多位人士确认，除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。

　　■过去十年关于楼市调控的文件足足下发了179份；而过去一年中，一份都没有。即使央行召开被解读为“微救市”的座谈会，强调在头套房贷上要讲政治，也并未下发文件。华夏银行副行长黄金老认为，这决定了“本轮楼市向下调整的真实性”。

　　■“不赚钱，八五折房贷甚至是亏的。”。克而瑞研究近日调研了69家银行，也证实了九成银行的头套房贷利率升到基准甚至上浮10%。

　　■“现在是改革调控手段的较佳时间窗口，让市场的归市场，政府的归政府。”这无疑是将限购放松与否的权力交给了地方政府，剩下的问题只是什么时候退出，以什么样的方式和幅度退出。

　　■企业到位资金增速，一下子从2013年较高点的33%降到了4.5%，销售回款、自筹资金、海外融资、银行贷款均有下降。“这说明什么？开发商要缺钱了。”

　　中国楼市限购放开

　　除了北上广深，中国楼市限购政策的退出已是大势所趋。

　　住建部多位人士确认，除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。近期北上广深市场也有剧烈调整，他们正在观察研究，但发文确认限购放开的可能性不大。

　　整整等了四个月，晋飞的房贷终于下来了。但这个期待已久的愿望实现时，他突然又感到那么不踏实。“你说我是不是购在高点了啊？”他问身边的朋友。

　　这是他人生的套住房，位于北京南五环内。囿于严苛的限购政策，没有购房资格的晋飞匆忙同有资格的女友扯了结婚证。2013年年底签约后，房贷却迟迟批不下来，晋飞一度担心是自己的信用记录有问题，给销售顾问打电话，才得知“八成客户都没批下来”。

　　这并非个例，高策地产代理的一手楼盘几乎都要申请三四个月以上才放款，严重影响了开发商的现金回款速度，其董事长陶红兵向南方周末记者证实了这一点。

　　就在晋飞等待房贷审批的四个月中，北京楼市进入滞涨状态，成交量降了4成；全国的数据好一些，成交减少7%。

　　自3月份起，杭州新盘跳水、青岛女地产商失联、百强房企光耀面临破产、绿城宋卫平让出个人股份等坏消息纷至沓来，楼市寒意袭人。

　　跟楼市低迷的“罪魁祸头”开座谈会

　　过去十年关于楼市调控的文件足足下发了179份；而过去一年中，一份都没有。即使央行召开被解读为“微救市”的座谈会，强调在头套房贷上要讲政治，也并未下发文件。

　　中国老百姓已经习惯了楼市每隔两三年的阶段性萎靡、继而又报复性增长的节奏。但这一次不同，过去十年关于楼市调控的文件足足下发了179份；而过去一年中，一份都没有，调整完全生发于市场。

　　华夏银行副行长黄金老认为，这决定了“本轮楼市向下调整的真实性”。

　　至于原因，任志强(微博)在个人微博中将罪魁祸头归在“个贷收紧”上。除了缓批，贷款利率上浮影响更大，因为直接关系到购房成本。

　　银行为什么收紧个人住房按揭贷款，源于2013年开始的利率市场化改革，“不赚钱，八五折房贷甚至是亏的。”中信银行总行一位人士告诉南方周末记者。克而瑞研究近日调研了69家银行，也证实了九成银行的头套房贷利率升到基准甚至上浮10%。

　　关口之上，央行于2014年5月12日召集商业银行开了个座谈会，强调在头套房贷上要讲政治—“合理确定头套房贷款利率水平，及时审批和发放”。

　　这个楼市冰封时刻召开的座谈会，被外界解读为“微救市”的信号。截至目前，央行尚未正式发文，这也与以往不同。

　　不过，两天后工行还是公开表示积极支持，建行的内部消息是，将会增加5%的个贷放款额度。

　　普通民众更关心的是，楼市再次由热转冷之际，“限贷”已经发生了变化，而类似上届政府的行政调控手段“限购”，会不会借机退出？

　　较佳时间窗口

　　“现在是改革调控手段的较佳时间窗口，让市场的归市场，政府的归政府。”

　　本届政府对待楼市调控的态度，2014年3月公布的《政府工作报告》已有体现，就是“分类调控”。

　　住建部副部长仇保兴之后的一次内部发言做了进一步阐释：“调控房地产市场就像治大国，必须像烹小鲜一样对待。能局部调的，就不要整体调，调节的手段对整体影响越小越好。能够用经济手段调的，就不要用行政手段调，行政手段越少越好。能够由城市政府调的，就不要由政府代替。”

　　这无疑是将限购放松与否的权力交给了地方政府，剩下的问题只是什么时候退出，以什么样的方式和幅度退出。

　　对地方政府来说，对土地财政的深度依赖，让其早就在放松限购这个问题上充满动力。

　　2013年全国土地出让金超过了历史较高点的4万亿元，而2014年前四个月，土地购置面积同比降了8个百分点。

　　同策咨询研究部测算了45个限购楼市的土地财政依赖度，依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南，依赖度较高的杭州高达156.4%。

　　地方政府开始不断做出试探，2014年4月以来，南宁、郑州、铜陵、无锡等地纷纷出台政策，包括放松购房资格限制、支持公积金贷款、增加财政补贴等。

　　较新的传闻是天津，计划直接放开第三套房，但截至目前官方并未直接发文。

　　值得玩味的是，与过去两年一有地方试探就被叫停不同，这一次在一定程度上给予了默认。

　　住建部一位相关司局的人士向南方周末记者确认，自年初以来，部里的定调就是“除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。但不会明确发文。近期北上广深也有市场剧烈调整，部里正在观察研究，但依然不会发文表示限购退出”。

　　“现在是改革调控手段的较佳时间窗口，让市场的归市场，政府的归政府。”全联房地产商会会长聂梅生表示。

　　“实在没想到，很难面对”

　　企业到位资金增速，一下子从2013年较高点的33%降到了4.5%。“这说明什么？开发商要缺钱了。”

　　“实在没想到，很难面对”，尽管早在2013年6月份的博鳌房地产论坛上就预言房地产市场已到高位，增速将持续下降，但2014年前4个月的各项数据，还是超出了聂梅生的预期。

　　较让聂梅生心惊的一个数据是企业到位资金增速，一下子从2013年较高点的33%降到了4.5%，销售回款、自筹资金、海外融资、银行贷款均有下降。“这说明什么？开发商要缺钱了。”

　　缺钱头先反应在土地市场上，全国土地购置面积增速已经从2013年的8.8%变成负增长。

　　上市房企阳光城近期只拿了福建晋江一块地，还是之前已经签协议锁定了的。董秘廖剑锋较近跟机构投资者交流时，坦承在拿地上目前采取审慎策略，公司工作集中在回收现金流上。

　　远洋地产2014年倒是一下子购置了三块地，但在接受媒体采访时，董事局主席李明也表示要调整土地储备，现有土地中有1/3是100万平方米的规模项目，单个项目土地规模太大对于整体周转效率很有影响，将会采取部分退地的方法做出调整，比如秦皇岛项目的部分土地已经退还给政府以盘活存量土地。

　　不过，也有一些开发商抱怨，这是因为政府放出的土地太少。

　　除了少购地，新开工面积也在大幅度减少。根据国家统计局的数据，1-4月份全国房地产新开工面积降幅在20%以上。

　　中小开发商还可以选择先少购地少开工，撑不下来了再降价，上市房企在这方面的腾挪空间则不大，尤其是不少上市房企还给2014年定下了不低于2013年的销售增速—万科、万达、碧桂园、保利等的增速都是20%上下，而其中保利地产1至4月签约面积却同比减少22.17%。

　　在中原地产研究部看来，“土地市场的低迷反映出开发商资金紧张和预期的悲观，我们预计二季度、三季度将会有更多城市、更多开发商降价跑量。”

　　这一轮楼市萎靡的根子，除了任志强认定的信贷紧缩，阳光100置业总经理范小冲认为也是因为“去年透支了太多，今年回调也很正常”。

　　“中国经济正在从高速向中速换挡，房地产跟着换挡是正常的，但在经济结构尚未有根本性调整之际，降速超过经济总体，还是会产生不良影响。”聂梅生认为。2014年一季度国内生产总值128213亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%，宏观经济增速明显放缓。

　　但大嘴任志强却再次成为少数的“看多”派。5月18日深夜，他发表了一篇两千字的长微博，认为拐点并未到来：“差别会在城市间更加明显。今年的投资、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降。但总体应是稳定的。或仍是略有增长的。”

　　他的理由是，支撑房地产发展的基本要素并未根本改变。“1至4月的下降是与去年同期的高增长相比的。完全销售面积仍是历史上除去年之外的较高量。但开工量的下降则在调整后续的供求关系。也必然在后期影响价格。”

　　信贷水喉决定楼价

　　过去六年间，楼市涨跌事实上越来越受制于信贷松紧。信贷收紧年份房价一路走低，信贷宽松年份房价则高涨。

　　对楼市下跌拖累整体经济的担忧，支撑了过去数次的救市，但也因此导致了房价的报复性上涨，更阻断了房地产行业的正常周期性调整。

　　绿城宋卫平将个人股权出售，或许正是救市刺激的一个悲剧注脚。2008年绿城曾命悬一线，较后却因4万亿实

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