楼市短期不会有严厉的调控已越来越明晰，楼盘降价没有继续发酵，市场信心正在回稳。自2月28日创下近期新低后，A股地产指数正在慢慢收复失地。一度甚嚣尘上的“崩盘论”也渐渐归于平静。

　　正在这时候，保利地产旗下三个楼盘推出了“头付分期”的营销活动。在广州楼市，利用头付做营销文章，一度被视为楼市低迷的风向标，龙头房企此时祭出这样的招数，意欲何为？“为了尽快清盘。”这是记者在实行头期分期支付楼盘现场得到的答案。

　　业内专家表示，那些对成交量有要求的房企、楼盘，近期可能会有更大优惠、更多折扣，至于会否降价，至少要等到三季度之后，短期内仍是奢望。

　　市场现状：清盘要求下的“头付分期”

　　熟悉广州房地产市场的人知道，在头付上做文章，祈福集团运用得较为娴熟。2008年楼市低迷时，祈福集团便推出了相当于“免头期”、“零头付”的促销手段。记者日前致电番禺祈福名都售楼部，销售人员告知，目前楼盘仍实行头付三成、七成楼款3年内免息支付的销售办法。

　　相比祈福集团，保利地产旗下保利西海岸、保利公园九里、保利塞纳维拉3个楼盘实行的又是不同的促销办法。保利西海岸销售人员给记者所看的“头付分期”活动的具体办法是：头套房购家4个月内付清头期房款（三成），分三次支付，每次分别支付5%、15%、10%；二套房购家9个月内付清头期房款（七成），分5次支付，每次分别支付5%、15%、15%、20%、15%。

　　该销售人员告诉记者，公司要求楼盘所有洋房要在今年6月份前清货，如今仍有几百套洋房单位，此前每个月的成交量是百余套，“头付分期”是针对很有意向的购家所采取的营销活动，希望以此带来更多的成交。据介绍，在此次活动开展之前，保利西海岸其实就可以“头付分期”，不过需要公司专业特批，并且时间也没有4个月、9个月这么长。

　　对于保利地产的“头付分期”，经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫直言“属于短期市场促销活动”，是当前房企营销策略的调整，并不是担忧后市。实际上是开发商部分垫支头付，希望通过降低头付来抢夺更多刚需，达到成交的目的。

　　“该活动只是短期的。”保利地产内部相关人员透露，“头付分期”的促销已经停止了，估计其他楼盘亦不会跟进。

　　走势预测1：

　　更大优惠更多折扣将现身

　　在业内看来，保利地产的“头付分期”也许只是惊鸿一瞥即告一段落，市场示范效应不强。但接下来，肯定会有更多楼盘进行更大力度的促销，推出更大的优惠。

　　因为现在整体销售状况不太乐观。“现在销售确实放慢了”，广州方圆地产顾问有限公司副总经理赖峥告诉记者，现在市场对房价回归有期望，套现、持币观望的气氛较浓。

　　中原地产研究部的较新统计数据显示，2月份，22家公布业绩的上市房企的销售总金额为570.5亿元，环比1月份的987.5亿下降了42%。与去年同期相比，虽然不少房企2月份的销售仍保持一定增速，但增速已经明显放缓，且与1月份相比，环比销售额也出现较大回落。甚至，有龙头房企的同比业绩也出现下滑。兴业证券统计的22个城市楼市成交情况显示，1月份、2月份累计成交同比下降了15%。兴业证券的较新分析报告直指，2014年年初楼市成交较去年同期走弱较为明显。

　　成交下滑、增速放缓只是压力的一部分，另一部分来自今年新增供应量的加大。去年楼市的一帆风顺，让很多房企对今年的销售提出了更高的目标，要完成目标，当然要加大供应量。“今年全国整体供应量比去年同期增加了10%-15%，”保利地产头席研究员吴定金分析认为，因为成交量上不来，供应量又小幅增长，导致很多城市的库存量越来越高。

　　销售不佳，套现、持币观望的气氛浓厚，房企肯定不希望这种状态会保持到4月份、5月份的销售季节，进而影响到全年计划的完成。赖峥认为，为了抢客，提升成交活跃度，开发商会加大优惠，推出更多折扣。至于那些定下了很高销售目标、对成交量有要求的房企，估计动作会更大。

　　走势预测2：

　　短期内不大可能直接降价

　　今年楼市没能像去年一样迎来开门红，兴业证券认为是“按揭贷款从额度和折扣上都趋紧”。一边是高房价，一边是高利率，导致购房成本压力增大，自然会抑制消费需求。

　　如果房贷额度及利率是导致1月份、2月份成交低迷的真正原因，季度的情况可能会有所改善。吴定金指出，去年季度出现资金紧张，第三季度就有“微刺激”政策出台；现在的困局和去年季度差不多，估计接下来也会有“微刺激”出台。虽然“微刺激”无法根本扭转目前库存量增加的状况，但会让市场稳定下来，不至于继续恶化。可以预见，既然形势尚未明朗，成交持续不振未必就是未来的主题，开发商肯定不会轻易祭出直接降价这一大招。“按照目前的市场形势发展，估计楼市在第三季度会出现盘整。只有盘整超过半年，房价才会真正下降。因此，短期内不太可能见到直接降价。”

　　谢逸枫同样认为，广州楼市尚未进入“以价换量”的阶段。，房企资金链稳定，到位资金良好，不存在降价动力。，地价上涨与开发成本加大，降价意味着利润减少。第三，从前两个月的房企销售业绩来看，大房企总体完成不错，不存在“以价换量”完成年度销售任务的需要。即使市面上的优惠、折扣会增多，但房价基本没有下降的空间。

　　3·15，多些诚意撑刚需

　　一周热评

　　□本刊评论员

　　在接下来的一段时间，我们将会看到更多的推货、更大的优惠、更高的折扣。但当下的市场，还不能迫使开发商拿出降价的诚意。

　　转眼又是3·15。多年来，房价快速上涨，房子供不应求，让3·15在房地产行业失去了它一度被赋予的意义，现在的作用只是提醒市场，3·15之后，又一个销售旺季将会呼啸而至。

　　以往的3·15是甜蜜的提醒，今年则有些苦涩。去年房子卖得那么好，养大了房企的胃口，对今年提出了更高的销售目标。可惜，丰满的理想也有遭遇骨感现实的时候，今年楼市没有开门红，去年季度的火爆销售场面今年难得一见，不仅中小型房企业绩下滑，甚至有龙头房企前两个月的业绩也有滑坡。因此，今年4月份、5月份能否像往年一样成为销售旺季，确有疑问。

　　楼市没能实现开门红，压缩了房企的回旋时间，将4月份、5月份变成销售旺季，是必须要完成的任务。一旦4月份、5月份继续失收，上半年过去，除非能够出现像2009年、2010年那种大逆转，否则很多房企将会面临难以收拾的局面。较近有机构提供的全国70个城市2005年至2013年的供需数据显示，目前全国的房地产供需比为119%，供需相对均衡，中国房价未到崩盘的时候。但对很多房企而言，崩盘是中长期要考虑的问题，如何让市场成交再度活跃、收复失地才是当务之急。

　　时至3月中旬，房地产今年所面临的政策环境已基本确定，投机、投资性需求仍会被抑制，楼市消费主力不会发生改变。刚需，仍是人人得以抢之的蛋糕，只有吸引大量刚需入市，才能挽住颓势、告别低迷、激活市场、收复失地。

　　事实上，现在的刚需身上有太多的束缚。一是房价越来越高，刚需想要入市不容易；二是部分楼盘的“双合同”、“三合同”，变相加大了刚需入市的成本；三是银行房贷收紧、利率提高，刚需购房要等待更长的时间、支付更高的成本；四是房子面积越来越大、总价越来越高……要激活市场，就必须解除刚需身上的束缚。这当中的束缚，有些在房企力所能及的范围之外，需要政府、银行才能达成。较近的南京楼市新政，可以看作是解除刚需身上部分束缚的举措，“90平方米以下户型占比达到50%以上”一旦实现，将会让刚需有更大的选择空间。

　　只是，南京实在有点远，新政产生效果的时间也有点长，期望银行降低利率又不太靠谱，房企要的是能解燃眉之急、立竿见影的办法。所以，在接下来的一段时间，我们将会看到目前市场的暮气被打破，会看到更多的推货，同时，房企会在刚需敏感的价格上作出一定的让步，给出更大的优惠、更高的折扣。甚至，一些对刚需颇有吸引力的头付分期、零头付等方式也会被更多楼盘所采用。从开发商的角度来说，这是以诚意换成交。

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