编者按

　　每年一度的“3?15”，房地产维权都是一个热点。但是随着房地产市场的不断规范，房地产行业的维权事件已经大幅减少。

　　广州方圆地产顾问有限公司副总经理邓浩志在接受记者采访时说，这几年房地产行业持续规范，小开发商不少倒闭或者被兼并，大的房地产企业集中度持续提升。大的品牌房地产企业对于房屋质量的越来越重视，同时还十分注意提升品牌的美誉度，因而即使有小的质量问题和投诉，也会很快给予解决，加上这几年政府对房地产行业的监管力度不断加大，并且实行了网上签约、打款入监控账号、开发商办完大确权后才取消监控等有效措施，大大减少了一房多卖、销售抵押房、房屋烂尾或者延迟交楼的情况，也解决了很多历史问题。具体表现为房地产行业这两年的投诉在持续下降，加上房价不断上涨，也隐藏了一些矛盾。

　　综观较近一些房地产维权事件，记者还是发现，这实际上是业主在与一些开发商在斗智斗勇。因而，在购房之前，消费者要学点法，小心落入开发商编织的陷阱中，同时在维权过程中也要注意有理有据有节，及时化解矛盾，也有利于问题得到圆满解决。

　　相当多的业主维权无力，或者维权无门是因为他们陷入了开发商设计的购房合同或者补充协议的陷阱当中。当业主房屋出现质量问题，或者发现开发商承诺不兑现、虚假宣传误导购购等行为时，因为合同上没有写明，给维权增加不必要的困难和难度。因而，购房者自身也需要学习一点法律知识，在购房之前认真识别，谨防落入开发商编织的陷阱当中。同时，房地产的主管部门也应对购房合同进行规范，对于补充协议凌驾于政府购房合同之上的行为要予以坚决的纠正，维护消费者的权益。

　　(陶春宇)

　　楼盘质量问题频发 远洋地产业主维权无门

　　1月23日，镇江远洋香奈河畔二期售楼处外聚集了十几位业主，拉起了层层横幅，上面写着“商品房的价格，安置房的质量”，“断桥铝变白塑料，三菱电梯变杂牌”，“远洋欺诈百姓血汗钱”等字样。

　　无独有偶，一年多以来，远洋地产控股有限公司(03377.HK，以下简称“远洋地产”)旗下大连、杭州等项目接连出现质量问题。

　　更让镇江业主们感到无力的是，虽然实际交付房屋质量不尽如人意，合同上却找不到漏洞。在投诉过程中，开发商一句“以合同为准”就能让他们哑巴吃黄连。去年年底，镇江远洋二期的业主们通过QQ群走到了一起，开始了维权之路。

　　远洋地产回复记者称：“镇江、大连、杭州等项目因质量问题遭业主投诉等，系远洋地产在全国项目开发中出现的个别、散发事件，也系房屋交付过程中开发商与客户交换意见渠道畅通的正常表现。截至目前，大连项目收房率达到100%；杭州项目收房率达到80%；镇江远洋香奈河畔一期收房率超过92%，二期客户投诉问题基本解决。”

　　而另一边，镇江远洋二期的业主们还在为自己的利益做较后争取。换窗户，换电梯，建小学，是他们共同的诉求。“这些本来都是该有的，较后变成了诉求。”

　　使用事故频发的品牌电梯

　　叶先生是这个业主QQ群的管理员之一。去年他看中了一套房子，118平方米，三室两厅两卫，总价85.89万元。7月，交了头付26.19万元之后，他正式成为了镇江远洋香奈河畔二期的一名业主。

　　他对记者介绍了业主们集中投诉的几处质量问题。“远洋地产给我们展示的样板间用的窗户是断桥铝材质，实际交付时却是塑钢窗。塑钢基本上属于淘汰产品，容易变形，褪色，容易坏。远洋地产一期使用的是断桥铝，二期的合同上注明是塑钢。但说真的，在没见到我们的窗户是什么材料前，我们一直认为塑钢就是他们展示的样板房的窗户。”

　　记者致电了镇江远洋地产的客服人员，对方表示，“样板间从开放之日起，所有的门窗上面都有‘非交付标准’字样而且非常清晰。塑钢窗合同上是有明确规定的，不是故意隐瞒”。

　　但叶先生还是认为，样板间对业主存在误导。“家具等可移动的东西，我们都明白属于非交付标准。但窗户是不可移动的，我们认为就应该直接展示交付时的材质。远洋地产还把白色的塑钢窗户外面刷成了和断桥铝一样的咖啡色，我问开发商负责人，他说是为了美观。”

　　另一处疑问是电梯。购房之前，一些业主向销售人员询问小区使用的电梯品牌，得到的答案是“一期都用三菱了，二期肯定比一期好”。但直到今年1月，在招投标网上查询的时候，叶先生才发现，镇江远洋二期使用的是康力电梯。康力电梯股份有限公司是一家做电梯配件起家的上市企业，但2012、2013年，康力电梯在辽宁、江苏、贵州等地出现多起困人、坠梯事件，引起了远洋地产业主们对安全问题的担忧。据业内人士透露，康力电梯质量不是很稳定，在控制系统及变频器上为节约成本一直采用比较低端的产品，时常有溜车坠梯现象出现。

　　叶先生仔细查看了合同，发现里面写的是“品牌电梯”。“这是一个非常模糊的字眼，我承认康力电梯也是品牌电梯，但是它的事故率太高，百度‘康力电梯’页就会出现康力电梯事故频发的新闻。”

　　就上述质量问题，记者采访了远洋地产。该公司给记者的书面回复称：“在项目开发过程中，我们执行严格的质量管控体系和维保修服务体系，并创建全方位的客户沟通和关怀渠道，以保障产品和服务品质。面对客户投诉，远洋地产本着‘履行合同约定’及‘体恤客户感受’的原则，均派遣相关工作组认真对待和核实，并由当地项目公司进行妥善处理。”

　　但据业主反映，针对电梯的投诉，镇江远洋的回应是组织业主参观康力电梯生产厂，并承诺在维保期内安排厂家驻守镇江远洋。但在愤怒的业主们看来，这是在逃避问题，是“从侧面做一些无意义的事情来安抚业主”。

　　虚假宣传诱导购购

　　业主张女士的儿子四岁了。和很多家长一样，选择楼盘的时候，孩子未来的教育问题是重要的考虑因素。在镇江远洋地产售楼处的沙盘上、彩印单页上、网上宣传时，都宣称三期规划建设润州实验小学。实验小学的教学水平优于普通小学，这对张女士来说有莫大的吸引力。

　　“但润州实验小学去年年底建好了，远洋地产业主的孩子却不能就读。”张女士提起这事很气愤。“我是冲着实验小学来购购镇江远洋的，小学没了，我也没必要购这房子了。但开发商说退房按照合同走，要我赔偿违约金。”叶先生说。

　　润州实验小学落空了，为了安抚业主，楼盘负责人改称“在附近建设九年制义务学校”。但对家长们来说，“九年制义务学校”远比不上实验小学，况且“附近”的说法也很模糊。

　　记者向镇江远洋的客服人员求证，得到的答复是：镇江市规划委员会综合考虑区域教育资源的优化组合，明确在三期的地块外，与原来官塘新城规划中的初中合并成一个九年制学校。记者进一步询问，这一学校是此前宣传的“润州实验小学”还是普通学校？对方回应，“具体是什么学校是由教育机构统一调配设置的。”

　　“但宣传是你们远洋地产宣传的，不是市政府宣传的。既然教育局没拍板，远洋地产就不应该宣传这个事情，以吸引购购。”叶先生觉得受到了欺骗。

　　如果说质量问题是施工过程中的监管不到位，更让业主们气愤的是，远洋的销售人员在销售过程中是否存在故意欺诈的行为。有业主列举了一连串“销售人员的说法”和实际情况不一致的情形：销售人员说二期比一期好，但是目前发现窗户和电梯和一期差好几个档次；销售人员说小区边上的高压铁塔会埋地，合同里没写，至今未埋地，也无埋地的具体安排；销售人员说楼盘二期里面建设有幼儿园，合同里没有，至今未公布实施进度计划，有没有等待考证；销售人员说二期楼间距都在30米以上，合同里没写，但是实际完全没有，冬天下午3点，一共6楼的多层5楼都没阳光了……

　　对此，业主们得到较多的回应是，“以合同为准”。叶先生咨询了相关律师。“律师说这个合同是有效合同，只能说开发商没有道德，但是没有实在的证据。”

　　在购房合同这件事上，业主和销售人员各说各的理。“谈到合同更无耻”，叶先生回忆，购房的时候，让先交1万定金，付了头付之后才能看到合同；如果业主不购了，定金不退，还要赔偿违约金。远洋地产的客服人员觉得有些冤枉，“我们的合同都有公示在墙上，合同是要求必须公示的，在购之前就可以看到。”叶先生反驳，“我从来没看见过，估计大多数人也没看到，销售人员也没有带我们去看过合同。”

　　多个楼盘出现质量问题

　　看开发商并没有解决问题的意思，叶先生在当地的金山论坛上网络问政。他向记者展示了质监局和住建局回复内容的截图，“搞笑的是，质监局和住建局相互踢皮球”。质监局回复：您好，，房屋建筑质量监管不在质监部门职能范围之内，建议向住建部门反映；，您所提及的和开发商之间的合同纠纷，建议您通过司法途径解决；第三，您所提及的电梯品牌及事故频发问题，电梯属于特种设备范畴……开发商使用什么品牌的电梯属于其自主行为，应该按照合同约定履行，建议您与开发商协商解决。

　　镇江住建局回复：1.合同双方均应遵守所签合同，如果合同履行过程中发生争议，可由双方当事人协商解决。如协商不成，可按合同约定提交仲裁或向人民法院起诉。

　　2.对于所用材质有疑问，请与市质监站联系。我局已督促该企业认真履行合同，确保所用材质符合合同要求，妥

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