天价紧靠学校的小区坚冰难破 教育资源分布不均

　　面对不少学校附近紧靠学校的小区价格的不断飞涨，十八届三中全会适时提出不设学校班的决定，此举迎来了各界一片叫好声。三中全会的精神，指明了改革的方向，有助于减少部分紧靠学校的小区带来的诱惑力，使楼市回归居住的本质。

　　不过，也有人认为，紧靠学校的小区价格攀升的背后，是教育资源分布不均衡，取消难以从根本上抑制紧靠学校的小区价格。业内人士建议，要想解决紧靠学校的小区“天价”等问题，就必须解决教育资源分配不均的格局。要解决择校择房的问题，除了完善相关的教育政策外，加大教育资源方面的投入才是解决高价紧靠学校的小区的根本办法。

　　记者近日走访发现，北京一些紧靠学校的小区的价格目前依然坚挺，甚至有个别中介称还有小幅上涨。

　　天价紧靠学校的小区

　　尽管宝宝今年还不到两周岁，但年轻的母亲周女士就开始忙着为孩子将来能上一所好的小学早早地谋划上了。

　　周女士一家住在北京市通州区，周边优质的教育资源相对较少。从2013年10月份开始，她差不多跑遍了北京东城区、西城区、海淀区等地小学附近的紧靠学校的小区市场。

　　按照北京市部分小学的规定，学生入学前必须要在小学划片的 落户三年，个别学校还要求落户五年以上。

　　周女士在寻找房源的过程中发现，一些小学附近的紧靠学校的小区价格高得惊人，与普通商品房相比，紧靠学校的小区每平方米的价格要高出好几万元，一些紧靠学校的小区已卖到了六七万元每平方米。不仅如此，价格高高在上的二手紧靠学校的小区房源甚至供不应求。

　　严跃进提供的数据显示，以北京的紧靠学校的小区为例，中关村和西城板块是紧靠学校的小区集中的区域。2010年，西城区板块商品住宅成交均价为34525元/平方米，而截至2013年前11个月统计的数据，则为54611元/平方米。中关村板块在2010年为39557元/平方米，而截至2013年前11个月统计的数据，则为45433元/平方米。房价快速上涨的背后，很大一部分原因是紧靠学校的小区价格飙升造成的。

　　“此类城市紧靠学校的小区价格呈现两个特点。一是售价偏高，具备市区较优的地段、教育资源、商业资源要素。二是属于易涨不易跌的楼盘。”严跃进告诉本报记者，2010年以来，此类楼盘价格呈现快速上涨态势，基本上不受政策调控的影响。

　　业内人士认为，紧靠学校的小区受热捧，价格上升空间大，在于此类住房不仅具备普通商品住房与好地段下的居住优势，更重要的是，相应业主能享受额外的优质教育资源。这种附加在紧靠学校的小区上的因素，甚至超过了住房本身的属性与效用。

　　取消难抑房价？

　　十八届三中全会有关教育领域改革的决定指出，统筹城乡义务教育资源均衡配置，实行公办学校标准化建设和校长教师交流轮岗，不设学校班，破解择校难题。

　　严跃进表示，这种做法将有助于业主对教育及住房需求向郊区及新型城镇的导入，从而缓解当前部分区域市场的楼市矛盾。在这种格局下，择校等将不再成为业主的问题。紧靠学校的小区的热度减少，在均衡住房资源的同时，也稳定了住房的价格。

　　北京市东城区一位要求匿名的老师表示，三中全会有关实行公办学校标准化建设和校长教师交流轮岗的规定，会使公办学校教育水平及硬件建设等方面日趋同质化，以后的竞争主要会在公办学校和民办学校之间展开，紧靠学校的小区会一直存在，但传统意义的紧靠学校的小区会出现贬值，价格会出现下滑。

　　不过，一些房地产方面的业内人士则持不同的观点，他们认为取消学校等政策就能抑制紧靠学校的小区房价上涨的看法过于乐观。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫称，政府希望通过取消义务阶段学校、班等措施来实现教育机会的均等，并禁止择校行为，出发点是好的。但从目前的情况来看，三中全会发布的有关教育方面改革的政策对紧靠学校的小区价格不会造成任何影响，因为紧靠学校的小区与学位房目前仍是较典型的稀缺房资源，这主要是户籍制度限制、城市人口扩张过快以及一二线城市土地供不应求造成的。

　　“三中全会的新规定对学校附近的紧靠学校的小区的价格影响应该不会太大。如果各所学校的教育质量、各种软件硬件设施与一般学校之间仍存在差距，紧靠学校的小区的需求就会长期存在。”一名房产中介说，三中全会公布改革决定后，确实触动了不少二手房业主、学生家长以及房产中介敏感的神经，但就目前来看心理影响要大于实际的影响，现在相关政策并未触及价格的坚冰。这些学校即使摘掉了学校这个桂冠，但它的硬件、师资等优势仍然是客观存在的，对广大家长来说还是相当具有吸引力的。

　　记者日前走访市场发现，三中全会有关取消学校班的政策发布后，紧靠学校的小区市场的价格基本没有下滑的现象，以史家小学附近的紧靠学校的小区为例，政策发布前后的价格基本都维持在7万元每平方米。

　　“一些学校周边的紧靠学校的小区价格甚至出现了小幅的上涨。”一名房产中介称。

　　上述东城区的老师表示，取消学校班的决定目前还没有具体的措施，紧靠学校的小区市场消化有关政策还需要一个过程，所以较近三四个月价格应该不会出现波动。

　　房价攀升的推手

　　事实上，紧靠学校的小区价格攀升的背后，是教育资源分布不均衡在作祟。

　　“要使紧靠学校的小区的价格回归正常，应该从教育资源分配问题上寻求解决的办法。废除择校，采取就近入学的政策初衷是好的，但目前对于不少家长来说，却又出现了紧靠学校的小区这只拦路虎，价格虚高的紧靠学校的小区把不少经济基础有限家庭的孩子挡在了外面，就近入学政策于是陷入了尴尬。”周女士说，不管是之前盛行的择校风，还是当下被炒高的紧靠学校的小区，都是由于教育资源不均衡引起的，所以这类紧靠学校的小区就成了稀缺资源。从“择校”到“择房”，并没有彻底解决教育资源不均衡发展及不公平的问题，表面上看起来教育机会更公平了，但其实只是从一种不公平变成了另外一种不公平。

　　谢逸枫建议，如果要让紧靠学校的小区与学位房降温，较好的办法就是打破户籍限制与学位房制度，增加普通住房、保障房市场供应。否则，即使取消学校、班，校长、教师轮岗，紧靠学校的小区与学位房的房价依然会继续疯狂上涨。

　　严跃进认为，在中国特定的户籍制度下，紧靠学校的小区的市场价值与价格都被抬高。从这个角度看，要想解决紧靠学校的小区天价等问题，就必须解决教育资源分配不均的格局。要解决择校择房的问题，除了完善相关的教育政策外，加大教育资源方面的投入才是解决高价紧靠学校的小区的根本办法。

　　“紧靠学校的小区要降温，一要制度，二靠技术。”严跃进表示，从制度角度上看，必须建立教育资源的平衡分配体系，从而刺激部分教育资源处于劣势的市场稳定。包括名校、名师等资源，必须向郊区及新型城镇导入。废除班、入学优先等条件与制度，在重建教育公平原则的同时，将抑制部分炒卖紧靠学校的小区的投资冲动。此外，包括网络信息技术等郊区教育设施必须完善，甚至应做得比市区好，这样能吸引置业者在郊区落户。

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