刚过去的2013年，对于房地产行业来说是不平凡的一年。尽管在2012年末就有不少专家预测行情会回暖，但现实比预测还要好。据相关数据显示，今年城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期较高。同时，城市新批上市面积总量同比增长15%，也创下近四年较高。即使在11月季节性低点，多数城市供应量仍在高位。从全国来看，今年的商品房销售面积和销售额增速均明显好于去年，规模已创历史新高。更为关键的是，今年的调控政策从行政开始转向市场，这将更有利于房地产市场朝更良性方向发展。

　　刚性需求的强势爆发是成交量回升的关键因素。特别是在上半年，各地都出现了住宅市场的疯狂成交。据国家统计局数据显示，2013年1-5月全国商品房销售面积为3.91亿平方米，较去年同期增长35.60%；商品房销售额25864亿元，同比增长52.8%。而到下半年，楼市仍然维持了较高位的成交数据，而主打刚需的楼盘更是频频出现日光。

　　成交量上涨，行情回暖，2013年一手住宅市场的价格经历了从快速上涨至逐步回稳的过程。以广州为例，据网易数据监控提供的数据显示，截至2013年12月20日，2013年广州十区二县一手住宅均价为13173元/平方米，较去年同期上涨6%。由于行政因素影响，就数据而言，今年广州房价的波动走势整体向下，波幅较小。

　　1　　地王
　　行情好，企业信心足，地王也开始频频现身。国家统计局数据显示，仅2013年1－11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，而1~10月份则为下降3.6%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1~10月份提高19.8个百分点。

　　据CRIC监测数据显示，2013年前11个月，一线城市土地成交总面积同比全面上涨，其中，北京和广州的土地成交量分别为1664.24万平方米和1365.14万平方米，同比涨幅均在150%左右；二线城市土地总成交面积同比上涨30%；三、四线城市成交量也上涨超过两成。成交金额方面，一线城市为5897.19亿元，同比上涨幅度高达211%。其中上海成交金额较高，为1788.61亿元，同比上涨243%；北京以1588.15亿元的成交金额居，较2013年同期上涨幅度达236%，广州和深圳的成交金额同比2013年也有明显上涨。二线城市成交金额同比上涨72%，三线城市则同比上涨26%。仅在12月前5天，十大标杆房企的购地总金额高达237亿元，已为2013年前11个月月均水平的93%。而广州、上海、深圳等一线大城市是地王较为频繁的地方，而土地价格也越抬越高。12月24日，上海市规土局推出一宗重磅宅地，起始价47.73亿元推上海闸北区一住宅用地，起始楼板价就已经达到了2.25万元/平方米。

　　◇点评：“众多的企业饿了，大家饿了，给一块骨头，也一定会打得火爆。”2013年7月份的时候，任志强这样解释“土豪”现象。现在一线城市土地市场高烧不退，与2013年土地供应量低于50%有直接关系。

　　南方日报记者 蒋劲劲

　　2　　双合同

　　所谓的“双合同”就是楼盘在售楼时往往都将毛坯房款与装修款分开，与购家签两份合同。在2013年下半年，广州南沙、增城等地区就频频出现“双合同”现象，较后的结果就是出现了楼盘销售价格不断上升，但广州住宅网签均价则出现跳水式下滑的怪现象。

　　一边是火热的行情，一边是面对着房价调控的压力。2013年楼市的矛盾应该是快速上涨的房价与高价盘被控之间的矛盾。而上有政策下有对策。了解市场走向的人就会发现，在进入下半年后，广州的一手住宅网签成交均价就开始大幅度地下滑。特别是在8月份以后，价格下滑速度十分惊人，甚至出现过跌回十年前均价水平的情况。

　　事实上，在火热成交支撑下，网签价格的下滑只是数字上的障眼法。而能够使得官方价格数据下滑，又使得开发商能以满意价格出售的手段就是“双合同”。

　　据统计，采用这种“双合同”的楼盘起码可以降价10%－20%。而广州市国土房管局公布的楼价就是只是采用开发商申报的预售价格，而网签数据也只是毛坯价格，均价大幅下滑就非常正常。

　　◇点评：由于在房价调控压力下，广州在2013年使出了“限售”的绝招，很多定价高于政府预期的楼盘都拿不到预售证不能开盘销售。而采用“双合同”的手段就能将装修款独立出来，而房子在名义上以“毛坯”出售，网签价格就将会大幅拉低。

　　3　　商用公寓

　　2013年住宅市场走势良好，但在商业方面则也是一帆风顺。在2013年，大量的商住两用公寓上市使得市场上涌起了一阵阵公寓潮。这些公寓产品在市场上兴起了一股投资潮，使得大量的投资型购家涌入市场。

　　在以往，这些公寓产品大部分都会出现在市区域，尽管面积小，但均价仍然较高。但在2013年则完全不一样，公寓项目可谓是遍地开花。增城、番禺、萝岗、花都等离城区较远的地方也推出了大量的公寓产品。而这些公寓项目由于凭借着市场整体火热的氛围以及公寓产品本身 的优势吸引了大量投资型购家进场。

　　即便是近郊的公寓项目同样是热销。在2013年7月份，广州增城的东凌广场推售精装服务式公寓，当天就吸引了近两千名客户前来，现场异常火爆，所推售产品当天全部“售罄”。同样的增城的敏捷锦绣广场LOFT公寓也在2013年8月份发售，当天就有上千名购家到场选房，开盘不到40时辰就售出352套单位，当日成效近八成。

　　◇点评：在2013年广州涌现的公寓产品有两个特点。一个是价格越来越高，另一个就是大部分以LOFT设计推出市场。番禺是2013年公寓产品集中的区域，敏捷、奥园等品牌房企都在番禺推出大量的公寓楼盘，而价格也开始了大幅上涨。

　　南方日报记者 蒋劲劲

　　4　　小产权房

　　“383方案”改革方案面世后，北京、深圳等地甚至出现了小产权房的现象。而广州同样也是小产权物业较多的城市。不仅投资者开始将目光聚焦在小产权物业上，甚至也有小产权性质的物业进行公开发售。

　　就在去年的十八届三中全会前，国务院发展研究公开其为十八届三中全会提交的改革方案总报告。在此份被称为“383方案”改革方案中对各方面的改革都提出了相关意见。其中对于“小产权房”问题的改革方案则引起了广泛的关注。在方案中提及对“已形成的小产权房按不同情况被缴一定数量土地出让金”的意见提法更是引来了诸多猜测，甚至被认为“小产权产”有望被松绑。“383方案”的公布在全国各地都引起了一股不小的风潮。

　　如今这股小产权房热已经开始在全国各大一线城市蔓延。在白云、萝岗甚至是市的天河都有大量的小产权房在放卖。而这些物业集中的区域往往都是城乡结合部。在广州甚至也出现了一些打着“小产权”旗号的楼盘。萝岗的一个项目现时就在公开发售，而在其宣传的资料当中，就明确地写着该项目是属于“小产权”。

　　◇点评：2013年以来，对于小产权房问题的争论比往年来得激烈得多。早在“383方案”出台之前，就曾经有专家提出小产权问题是目前房地产市场健康发展的一个重要瓶颈。而此次在十八届三中全会前，国务院发展研究将“小产权房”作为列入到改革方案内容当中成为了小产权房热的导火索。

　　5  刚性需求

　　刚性需求无疑仍然是现时市场的消费主力。在前两年楼市调控的高压下，开发商在2013年主推的产品集中在中小户型上。而就在刚需的支撑下，2013年的住宅市场才能如此兴旺。

　　在广州2013年就出现过多次刚需抢房的事件。较为明显的就是在6月29日，广州萝岗科城城板块的三大刚需楼盘同日推货的盛大场面。当时参与其中的就包括有万科东荟城、中海誉城以及越秀岭南山畔。而就在这创下了萝岗房地产销售史上较辉煌的一页。三大楼盘几乎都以当日清盘的姿态结束战斗。其中万科东荟城在开盘2公里内就将所推的400套洋房销售一空。而越秀岭南山畔所推的200多套住宅也在3个公里内被抢个精光，销售额达到13亿元。相比而言稍为逊色的中海誉城当天的销售比例也达到推货的8成。

　　市场需求的旺盛也导致了打着刚需旗号的楼盘在价格上水涨船高。同样是以萝岗为例，记者从阳光家缘网签数据统计查询得到的数据显示，包括万科东荟城、中海誉城在内的科学城板块内几个热销的刚需项目在2013年上半年价格涨速极快。

　　◇点评：刚性需求已经成为一手住宅市场的主要购购力，从而取代了以往投资型购家的地位。而随着市场多样化的发展，投资者将会有更多商业地产产品选择，而一手住宅市场仍然将是以刚性需求购家为主。这是近几年楼市调控的一大成果之一。南方日报记者 蒋劲劲

　　6　　房产税

　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

　　在经历了长达十年的酝酿、一年多的试点，房产税改革目前面临的头要问题是如何将试点扩围。2003年国家开始在六个省市试点空转物业税；2006年增加到十个省市；2010年不再提及物业税，转而提出房产税；2011年1月上海和重庆率先试点实征；2013年2月出台的国五条中明确提出：扩大个人住房房产税改革试点范围。就在2013年8月份，房产税试点扩容或在年内推出的消息传来，而且传闻中的扩容点名城市纷纷递交方案，然而，这一波热潮并未带来立竿见影的实质性动作。2013年11月12日通过的《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》称，加快房地产税立法并适时推进改革。

　　值得注意的是，这次《决定》中的表述为“房地产税”。对此，“十二五”规划中也明确，“要研究推进房地产税改革”。房地产税与房产税不同。房地产税是一个体系，是指与房地产直接相关的一系列税种，包括

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