房价走势，在年末即11、12月份是否会明显放缓主要取决于新的房地产调控政策动向。房价涨势趋缓头先的表现一定是销量上的变化，其次才是价格变化。

本月的8日，上海发布了“沪七条”，进一步严格执行房地产调控政策。对居民家庭向商业银行贷款购购套住房的，其头付款比例从60%提高至不得低于70%及以上，调整外地户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。

调控新动向三大表现

为稳定市场预期，化解供需的矛盾，防止明年房价加速上涨，房地产调控势必将有所作为。汉宇地产市场研究部的总监付伟认为，未来一段时间内，房地产调控政策发布重大新动向是大概率事件。其中各项具体实施措施和细则预计明年逐步出台和推行，房产税扩容将优先落地；其次是住房保障改革。需要指出的是，限购令明后年以前还不会退出，即使取消限购也不意味着房地产调控就此终结，它只是翻开新的一页。

据分析预测，调控新动向可能主要表现在以下三大方面：

1、进一步明确房地产调控的责任、目标和主体，理清关系。

明确划定房地产市场的调控范围，明确什么归政府管，什么归市场管；什么归，什么归地方；什么时候该管，什么时候该放，明确房地产调控与地方经济发展的关系。

2、转变房地产调控的思路，构建市场进化的长效机制。从本届政府着力强化市场机制作用的经济改革思路判断，明年起房地产调控将逐渐削减对行政命令方式的依赖。长效机制的构建将主要围绕土地、税收、金融信贷、住房保障、住房产业化等，使其成为房地产市场健康运行的稳定器。

3、推行土地制度的改革，将深远影响房地产市场。土地改革预计将成为十八届三中全会较瞩目的焦点。其中，集体土地能否进入流通领域，国有土地出让是否有望进一步市场化，既会影响土地财政，也会改变未来的房地产市场供需。

低价楼盘涨势率先趋缓

从区域看，新房供应量较大的区域价格涨势会率先放缓，销售下降后这些区域会产生一定竞争压力。从新房的供应量来看，宝山、嘉定、青浦是过去三个月供应释放较集中的区域，新增供应量都在50万－60万平方米，远高于全市其他区域。

从产品来看，板块或区域内低价楼盘价格涨势会率先趋缓。因为这些楼盘的销售策略一般都是依赖价格优势实现跑量。一旦市场预期变化，其价格较容易撼动。

轨交依然是刺激区域房价走势的显著因素。虽然16号线要年末才正式开通，但是9、10月份16号线沿线的周康、航头、惠南等板块已提前热身，新房二手房价格均大幅上涨，期间涨幅达15%－20%。年末预计还会有一波上涨行情，乐观估计约有10%左右的上升空间，涨幅至少会高出全市平均水平。

轨交行情往往是由新房率先上涨带动二手房市场。普遍的市场规律是，因轨交通车某某新盘集中热销然后涨价；二手房市场卖家闻风后以更大的幅度提价，迫使购房者加速出手；需求旺盛之下新盘趁势持续涨价，从而板块整体房价被推高。

相比之下，在普通住宅市场，非轨交房因交通出行不便的竞争力较弱，因此往往以低单价、小户型，低总价或者某项大型配套吸引客户，但即便如此，其效果也不如轨交效应。

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