看楼

　　金九热度未消，银十接踵而来。10月，广州楼市货量持续增加，选择面较多，折扣优惠也比较给力，较高可以有八六折优惠。但是，由于“双合同”、“紧房贷”的影响，置业成本依然高企。业内人士建议，若是头次置业或换房，应该头选城区，而对于投资客来说，已经不是购房好时机，若一定要出手，可以继续“赌”萝岗南沙两个新区。文/记者潘彧图/记者王维宣

　　市场：145个楼盘推优惠

　　9月，广州市场延续了8月开始的“推新潮”，而十一长假和整个10月，一手推新量更大。据合富辉煌监测，十一黄金月期间（9月1日~10月7日）全市仅新推的中刚需产品（120㎡以下的两房及三房）就达到9000多套，尚不考虑市场原有存货，9月份全市的成交量仅占这一数字的七成多。

　　具体到个盘方面，在十一长假期间，广州有祈福万景峰、中海誉城、保利东江头府等多个项目开盘推新，新货基本集中在外围区域，前几个月网签大热的番禺、增城的新货均达到六个楼盘以上，户型则普遍是50㎡~160㎡的刚需性产品。

　　而市也将迎来部分全新楼盘。鲜有推新的越秀区将在十一迎来广州民间金融大厦的公寓项目，预计售价35000元/㎡，是长假期间开盘的“较贵项目”，而荔湾区也有数个新项目入市。

　　另外，广州时代倾城、雅居乐锦城等项目也将在长假开放样板房。一手货量充足。

　　而在优惠方面，10月一手楼市的优惠力度也十分。搜房网数据统计，10月广州预计有145个项目推出优惠，环比9月增7.4%。其中，不少项目未开售便以大折扣抢跑，预计55个楼盘将祭出推新优惠，番禺南沙优惠尤为特出。而在优惠幅度方面，部分楼盘的折扣较9月有看点，较高折扣达八六折。

　　“双合同”、“紧房贷”

　　拉高置业成本

　　不过，尽管选择量大，优惠众多，但是由于“双合同”和房贷依然偏紧的关系，购房成本依然相对高企。因为双合同的关系， 地产人士肖文晓算了一笔账：以一套100平方米的房子为例，原本价值300万元的房子，头付三成90万元即可，但如果分拆200万元的购房合同（60万元的三成头付）和100万元的装修合同（30万元做装修贷款）之后，购房者的头付将从原来的90万元提升到130万~160万元。“这也就是说，比一年前，不仅房价升了，头付还增加了好几十万元。”而这里面尚未计算房贷利率上涨带来的置业成本增加。

　　置业货比三家

　　刚需客：购小户型或可申请到部分贷款

　　建 议：选市小户型或者交通方便的近郊

　　满堂红市场部高端经理周峰建议，如果手头上有一定积蓄，头期可以支付30万~40万元的，不妨考虑总价在90万元以下的物业，头付之余，应该还能向银行申请到额度不算太高的款项。若要购面积在60平方米左右的小两房，则单价大约在1.5万元/平方米左右，按广州各个板块较新的二手楼价看，客户可选白云区的机场西板块、金沙洲板块、同德围板块、新市板块，番禺区的市桥板块以及黄埔、花都、增城新塘等。

　　而方圆地产头席分析师邓浩志则建议，十一可以果断出手，因为从长线看，中国的房价总体趋涨，阶段性的回落不足以改变这个趋势，很多刚需购家都是越等越涨越购不起，不追求短期利益，现在还是可出手的。“目前货量比较多，特别是中小户型，因此选择面比较多。建议选择市小户型或者交通方便的近郊均可。”

　　投资客：黄金周暂不出手

　　建 议：看楼可选南沙、萝岗

　　邓浩志表示，对于想抄底投资的人，今年的黄金周较好还是不要出手，因为目前的房价离底部已经太远了，涨了这么多虽然暂时没有看到有回调的风险，但积累的风险也比较高，未来政策、市场不确定性多。如果一定要投资，建议选择南沙、萝岗两个政策利好较多的新区或者是市的带学位物业。

　　周峰建议，不用过多考虑物业对象所在的地段，因积累了不少操作经验，只要在中介行内发现有房源的售价比市场价要低，就可以考虑看房或下决定。

　　换房族：着重考虑保值

　　建 议：选抗跌能力强的城区

　　对改善型客户而言，邓浩志建议，如果是以保值来看，还是选择城区较好，城区就会比较抗跌。而周峰分析，因可调配的资金量相对于刚需客户要充裕，故头期款能支付60万~80万元的客户不在少数，由于二套房客户头期需支付六成房款，故不少客户选择先把原来的一套卖掉，凑足资金再入市。根据长期的研究发现，这批客户多数会选择总价在150万~180万元的三房或四房物业作为换房的对象，若以90平方米的小三房为例，则单价约在2万元/平方米左右，客户可以到海珠区的南洲板块、江南大道南板块、荔湾区的西关板块、天河区的沙河板块等地看房和购房。

　　学位房：正值淡季 可出手

　　建 议：投资选天河 自用选老东山

　　目前市场中较受热捧的依然是老东山一带。若是希望在比较新的区域置业，则拥有众多省一级小学，有直升优势的天河区，尤其以珠江新城、天河北、华景新城等地区为主。而这些地方的二手房价亦年年水涨船高，即使在房价普降的年头，抗跌性能也。可以说，这些地方的学位房无论何时出手，均是比较适宜的。而目前正逢学位房淡季，此时可出手。

　　中原地产梅花路分行高端营业经理韦爱秋此前向记者介绍说，学校的话，不管哪个区，教育资源都很难比得上东山这一块。但是，老东山本身价格高企，出租回报率偏低，升值空间也非常有限。而天河区教育资源相对来说不如老东山出色，但作为新区，出租回报率和未来的升值空间较大，以珠江新城尤为突出。

　　理财法则：

　　前四天为“淡季” 下订应趁早

　　“如果是一直在留意一手楼的客户，不妨抓紧在十一前四天（10月1日~4日）再前往心仪的楼盘售楼部，跟销售人员打听项目的优惠力度及较终价格。”满堂红市场部高端经理周峰建议。其解释说，这几天是发展商较“卖力”的时段，为了抢客成交，不排除大打促销。

　　而若是一直留意二手楼的客户，周峰建议，也可以在国庆前两天到对应的板块、地段看一看在售的一手新盘，对比一下一手与二手的价差，再前往中介行，继续与经纪人咨询看楼、砍价等事宜。这个对比价格的行为是必须的，可以保证客户本身对楼价有个更立体化的认知。

　　而就二手市场而言，十一前四天（1日~4日）都是“淡季”。有计划购二手楼的客户，或许能在十一假期前四天对心仪的物业进行有效压价。国庆后三天（5日~7日）则是二手客户回流的高峰期，看楼量和成交量都会有所回升。“如果不想跟其他同类客户竞争，较好就是把看楼或下订的时间相应提前。”

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