近日，瑞银环球资产管理(中国)有限公司(下称“瑞银资管”)宣布，将与上海市虹口区公租房公司、太平资产管理有限公司(下称“太平资管”)和国投瑞银基金管理有限公司(下称“国投瑞银”)，在上海设立中国头只投资于公租房，并持有其所有权的投资基金。该基金将投资于上海市虹口区业已开发的公共租赁住房。业内人士认为，这一模式的推广，将有力地支持政府发展公租房计划。

　　仅针对定向机构投资者

　　据了解，瑞银资管日前已经与上海市虹口区公租房公司、太平资管和国投瑞银基金公司签订四方协议，该基金目前已处于募资阶段。但对于募集规模、投资年限、率等细节问题，瑞银资管并未公布。

　　据了解，该基金现阶段的募资并非是针对有意向的投资者开放募集，而只针对太平资管，未来则将视虹口区公租房的供应情况调整。

　　虽然该基金目前的性质是私募股权封闭式基金，但是却是根据REITs(房地产信托投资基金)的运营方式来设置的，一旦监管允许及条件成熟时，将转换为REITs在国内公开上市。

　　而据瑞银资管相关负责人介绍，虹口公租房项目租金收回后将把收益按比例分给投资者，该产品和国外的REITs相似，会进行强制分红。以后转换为REITs上市后，就按股份数来分享收益。

　　目前，国内多数房地产信托和私募募集资金主要是用于建房，通过销售、政府回购或寻找其他投资者接收以实现自己的退出，投资周期1.5年到3年，还没有投资写字楼、批发市场、商场、酒店、公寓以及停车场等长期持有型物业的房地产基金。一位房地产信托经理告诉记者，这是由于投资持有型物业投资年限较长，租金回报率太低，现在REITs又不能上市，不能及时获利退出。

　　REITs迟迟未获批准

　　早在2005年，孟晓苏便在多个场合呼吁将REITs引入内地，并且从未放弃过在内地推行REITs。但由于房地产十年调控，在楼市收紧信贷、叫停房地产信托融资的背景下，REITs试点一直没有提上日程。

　　近年来，随着孟晓苏、聂梅生等一批业内人士的呼吁，在保障房中引入REITs缓解政府资金压力成为一个突破口。

　　据了解，北京、上海、广东等地都在推进REITs。

　　去年，北京市住保办常务副主任邹劲松表示，北京已将五个公租房项目进行打包，申请试点发行REITs(房地产信托投资基金)，一旦获得中国证监会批准，即可将公租房进行资产证券化。据悉，此次打包的REITs产品是朝阳区政府推出的5个公租房项目，发行机构为国投瑞银。一旦公租房试点REITs，其长期运营资金就能解决。

　　但由于种种原因，瑞银资管在上海的项目率先出炉。

　　中经联盟秘书长陈云峰认为，公租房建设难在土地和资金，上海虹口公租房项目的模式未来在中国其他城市的进一步推广，将有力解决政府发展公租房的资金难题，也为实现公租房试点REITs做好了准备。

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