企业总体IPO上市、上市后再发债融资、商业地产资产证券化……戴德梁行的较新分析报告指出，近年来，房企“小伙伴”们都摆脱依靠银行、自有资本的单一来源，实现企业总体IPO，并且上市后，企业运用金融工具在资本市场进行后续再融资，较高获得了10倍于IPO的募集金额。同时随着万科、万达两位带头大哥商业地产REITs的产品推出，以后该类产品将越来越常见于商业地产。

  企业总体IPO

  戴德梁行大中华区估价及顾问服务部高端董事陈家辉表示，过往房地产开发商的资金运作模式，主要包括通过预售款回笼资金，开发成本来自银行贷款，地价款来自开发商自有资本等，资金来源单一，回笼资金过程慢，并且容易受到政策影响。“近年来，严厉监管预售安排，再加上政策调控令销售较过往困难，开发商在市场上回笼预售款的时间较长，金额亦有所减少。金融政策调控令银行收紧房地产开发贷款，开发商需自行筹措开发建筑资金。上述种种情况使得积极拓宽融资渠道成为开发商必然的发展趋势。”陈家辉说。目前房企的融资已经从以往较为单一的银行贷款发展成为较为多元化的方式，包括企业间的股权合作、民间金融、在国内、海外上市、发行债券、典当、信托基金、私募基金、保险公司、房托基金等各种方式。

  此外，近年来，香港成为国内房企IPO的热门选择，并且上市后，企业还都纷纷运用金融工具在资本市场进行后续再融资。包括碧桂园、恒大、龙湖、花样年等公司还通过发行美元及人民币优先票据以及配售新股等方式进行融资。融资的金额也从几十亿元到几百亿元不等。其中，恒大集团在上市后集资金额超过690亿港元，为其2009年IPO集资金额65亿港元的10倍以上，是上市后在资本市场后续融资比例较高的企业。

  商业地产REITs

  6月8日，由万科联手鹏华基金发起的国内头只公募REITs获批。无独有偶，此前，万达金融联手快钱公司公布一款理财产品“稳赚1号”，这是一款类REITs的产品，以万达广场作为基础资产，募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。

  业内人士认为，房地产投资信托基金（REITs）是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。相对于其他融资渠道而言，REITs由于自身的特点，将成为商业地产市场融资的一种重要渠道。包括为出售资产以外的其中一种理想的退出机制，比股权融资方式更能够掌握对资产的控制权，比公司上市和发行企业债券门坎低，打包资产包组合较具弹性及多样化等。

  除了万科和万达外，越秀集团旗下的越秀房地产投资信托基金是全球头只投资于内地物业的上市房地产投资信托基金，于香港交易所主板上市。记者了解到，除了带头的龙头大哥，中海、保利、华润置地、龙湖等企业也均正在实施将其商业地产证券化的计划。据悉，华润置地旗下的持有物业建设面积已达341万平方米，而保利地产、龙湖集团、中海外的持有物业建筑面积也已超过200万平方米。

  业内人士还认为，目前在香港联交所上市的几只REITs， 普通投资者可以通过购卖上市REITs股票持有相应的物业股权，同时享有物业的租金收益权，这也是真正意义上国际标准的REITs。未来，国内的REITs也有望在A股上市。

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