在房价逐年上涨，收入房价比越来越低的今天，“住有所居”成为越来越多人的梦想——安居，才能乐业。

　　中国政府自上世纪90年代起，就致力于保障低收入家庭的居住问题，20年来，越来越多的人圆了“安居梦”。在通往梦想的路上，有着崎岖与坎坷，也不乏探索与坚持。请看《每日经济新闻》今天为您带来的郑州“三房并轨”调查。

　　回望之安居梦

　　经过多年的发展，经济适用房（以下简称经适房）作为一种社会保障性质的房产，解决了千千万万中低收入家庭的住房问题，但由于与商品房的差价越拉越大，亦在实施过程中出现了诸多问题。

　　对此，有多名政协委员曾呼吁停建经适房，而在地方层面，2012年，福州市、北京市、广东、江西、河南等地先后提出“以租为主”的保障房方式或直言将停建经适房。

　　其中，为解决公益性和经济性的分离问题，郑州市2013年1月1日起，全面推行实施了廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房 “三房合一”住房保障管理新机制。

　　《每日经济新闻》记者在河南郑州经过近一个星期的实地调查，通过接触多位行业人士、房地产商，以及房地产相关部门人士，对 “经适房、公租房、廉租房”三房并轨机制的前世今生进行了调查。

　　多数经适房已售罄

　　为获得手资料，《每日经济新闻》记者实地走访了在郑州市中原区、二七区、金水区等的十几个经适房小区。

　　从走访的情况看，这十几个经适房项目几乎售罄，除了紫东河二期等还有少量房源外，大多数售楼处工作人员的大致表述都是：“房子在开盘时就基本已经卖完，现在只有一些商铺仍在销售”。

　　在这十几个项目当中，开盘较早的经适房小区已基本住满，如位于西区的“鸿基西湖春天”，在2006年就取得预售证开始销售，其一期、二期已少有空置房，情况类似的还有附近的红河小区。

　　一些新开盘的经适房小区，尽管房子销售一空，但入住率暂时并不高，小区的物业公司工作人员解释称，“因为房产公司还在办手续，所以很多住户没有拿到钥匙”。比如位于中原区的凯田花园，于2012年8月开盘，即便较早开始交房的一号楼，已入住的加上正在装修的住户仅占到一半左右，而序号靠后的楼盘几乎没人住，售楼处的一位工作人员称，“公司在陆续交房当中，空置的楼房主要为定向销售给单位或公司的”。

　　郑州市一位房地产业内部人士对记者表示，现在只要建成的经适房，全部投入了市场用于摇号或轮候，此前市场传的房源“消失”现象，更多是经适房政策过渡期产生的现象。

　　1995年年初，国家提出实施“安居工程”，同年2月，郑州市政府下发关于建设安居工程小区有关问题的通知，初步计划筹建15个小区。

　　资料显示，当时销售情况不甚理想，安居房的均价在600元/平方米左右，而商品房均价在700元/平方米左右，两者差价仅100元，而且个人购购者很少，绝大部分是单位购购。

　　这一情况一直延续到1998年，随着商品房越来越多，价格也不断上升，政府对经适房购房者的要求越来越严格。2001年，郑州市政府下发通知，限定销售对象应具备如下条件：市区城镇常住户口，家庭人均收入属于中低水平，未参加过房改或房改面积未达到应享受标准80%的家庭，限购一套。

　　2005年4月，郑州市实行《经济适用住房建设管理办法》，对经适房购购者提出更多的要求。彼时，郑州市商品房均价已经达到2600元/平方米，经适房的价格也达到了1600元/平方米，两者之间差价1000元，经适房开始供不应求，几乎所有的经济适用房都是开盘即销售一空。

　　该办法还取消了 “补差房”政策，并明确提出：禁止改变经适房建设用地的用途，禁止利用经适房建设用地变相进行商品房开发，禁止违反规定利用经适房建设用地建设其他商业用房。

　　早前政府允许开发商在经济适用房小区建补差房，开发商出售补差房获利，来弥补为建设经适房小区的各种配套设施造成的亏损。新政策施行后，经适房的相关配套设施建设，所需的资金由政府来出。

　　郑州市房管局相关负责人解释道，“郑州经适房在2006年前还没有商品房好销，因为单价相差不过两百块，好多企业都还需要宣传才能卖出去，为了资源合理配置，政府是允许企业自行销售的。从2006年开始，郑州市商品房和经适房的房价逐步拉大，并且地理位置也开始有了差异等，在这个时候供求矛盾一出来，郑州市就对经适房采取摇号销售。

　　前述房管局负责人还对记者表示，“2006年前就已经立项建设的经适房小区，因为项目建设的周期比较长，从项目的获得到手续的办理、再到建设，尤其现在的高层小区，一个项目运作下来要花四五年，但企业之前在自己销售时收过人家定金了，从我们的角度来说，这是政策的问题，在项目建成后，只要经过我们核查，这部分人群是交过定金且符合条件的，这部分房源可能也没有通过摇号或轮候销售，这是政策允许的。”

　　郑州市房管局提供的一份数据显示，目前郑州取得经适房资格证的有4万户，已轮候到13463户，仍有8545户新申请家庭待审核。

　　郑州市保障性住房办公室一位负责人对此称，“自郑州市建立经适房制度已近20年，每一次大的制度变迁都带来了一些问题，而国家对于保障性住房的顶层制度设计也应继续完善。因此，郑州市历年来出台的诸多住房保障政策，往往是随着一些问题的出现而逐步完善。”

　　郑州市保障性住房办公室提供的数据显示，近年来郑州市政府为规范经适房的秩序，连续出台了1个政府令和13个规范性文件。

　　经适房机制趋严

　　“目前郑州市经适房的机制已越来越严，从郑州市经适房发展的历史和近年出台的多个文件可以看出这一点。”一位当地房地产商对《每日经济新闻》记者表示。

　　从2006年前后这一过渡时期的面向“中低收入家庭”到面向“低收入住房困难家庭”，再到2010年后，郑州市政府对购房者采取的 “三级审核、两次公示”到“四级审核，两次公示”，再到逐步引入家庭净资产联合核查机制。

　　上述负责人介绍称，“郑州市保障性住房申请家庭净资产联合核查机制已经初步建立，市住房保障、民政、公安、社保、地税、金融、工商、证券、公积金等9个部门将对自2012年10月1日之后申请经适房的家庭资产信息，根据各自职责进行联合核查。”

　　此外，郑州市相关部门还对新建的经适房项目建立了电子楼盘表，对房源进行了严格控制，经适房的保障性质得以进一步明确。

　　郑州市房管局公布的数据显示，2011年和2012年，郑州市共有2404户家庭被取消经适房购购资格，5462户家庭被取消了廉租房保障资格。

　　另外在经适房的交易上，2012年8月郑州市政府颁布的《关于进一步加强保障性住房准入退出管理的通知》，建立了收益调节机制，经适房交易时，按照评估价与原购房价价差的70%缴纳土地收益等价款取得完全产权，减少了投机钻营的逐利空间。

　　为进一步明确经适房的交易细节，2011年9月28日，郑州市房管局公布了 《郑州市人民政府关于进一步加强经济适用住房管理的通知》的实施细则，明确了经适房政府回购、补缴差价具体标准，规定所购购的经适房满5年上市交易的，购房人应缴差价款。

　　对于经适房的违规转让问题，上述房管局负责人对《每日经济新闻》记者解释道，“2006年政策变化前确实存在这种状况，当时只要手续没办，购房合同什么都没签，购卖双方可以换，自从出现摇号情况后，名字不让换了，转让情况就不存在了，现在新的项目全部做了电子楼盘表和合同联机备案，新上市的房源全部在我们控制范围内，企业一套房都销售不了。”

　　郑州市保障性住房办公室副主任李保宪向记者表示，“（如果有倒卖经适房的情况）会交给房管局的监察部门，一经查实后会从严从重处理”。

　　“三房并轨”机制浮现

　　去年，多个省份宣布将停建经适房，河南省也是其中之一。全国政协委员、中国保利集团公司董事长贺平就认为，“就经适房……来说，也不是很完善，比如谁能入围购购，公布了以后，往往是搞不清楚哪些人可以住进经适房里面去。经济适用房以后还能不能在市场上继续周转，也不好说。”

　　他认为，应当适当修改投资建设经适房的决策，而扩大廉租房建设、棚户区改造和灾区的保障性住房建设，则应由政府去投资。

　　贺平提到的保障房政策，正是郑州经适房下一步发展的方向。郑州市房管局一个内部报告指出，“由于社会诚信体系尚未完全建立，保障房申请、审批、监督、后续管理困难多多，尤其是经适房分配不公平现象频发，究其原因是福利性与经济利益未完全分离，加上退出机制无法从根本上做到及时和公平公正，甚至部分人群将申请到的保障房转手出租、出售，谋取经济利益，没有起到真正的住房保障作用。河南省政府提出了发展公租房，大力推进棚改房，限时退出经适房，有序推进廉租房与公租房并轨运行管理的总体构想。为稳步扩大住房保障覆盖面，简化住房保障品种，满足更多住房困难群体的住房需求，实现保障房的可持续发展，郑州市于2013年1月1日起，全面推行实施了廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房‘三房合一’住房保障管理新机制。”

　　上述郑州市保障性住房办公室负责人称，“‘三房合一’住房保障新机制的内涵就是全面停止新的项目选址建设廉租房、经适房，新建保障房统称为公租房。符合公租房保障条件的廉租房、经适房与公租房对象统一纳入公租房保障范围，经适房、廉租房资格申请并入公租房资

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