正文：我们的房子要缴税吗-二手房交易营业税

随着石市二手房交易营业税的开征，来交易大厅内咨询营业税征收问题的人也越来越多。百姓关注的焦点问题主要集中在以下几个方面。
　　
　　营业税税率是5%，还是5.55%？
　　
　　有的百姓拿着报纸找到交易大厅税务人员，指着报纸说：“你看上面写着石市2年内住房交易征收5%的营业税，你为什么要收我5.55%的税呀？”
　　
　　为什么会出现5.55%的税率呢？其实营业税税率5%没有变，但是当人们缴纳营业税的同时已经成为了城市维护建设税、教育费附加的纳税人。按照国家税法规定：凡缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人，都是城市维护建设税、教育费附加的纳税人。城市维护建设税、教育费附加分别与增值税、营业税、消费税同时交纳。
　　
　　城市维护建设税的税率按照行政区划分，依据纳税人所在地确定，纳税人所在省辖市和地辖市市区，包括郊区、工矿区的，税率为7%，石家庄市属于这个范畴，税率应为7%。教育费附加的税率为3%。另外，河北省人民政府令[2003]8号文规定自2003年12月1日起征收地方教育附加，以实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为依据，按1%的比例征收。换句话说：你缴纳了5%的营业税，需要再缴纳营业税额的7%的城市维护建设税、3%的教育费附加、1%的地方教育附加。合计税率为5%+5%×(7%+3%+1%)=5.55%。
　　
　　举例说明：你卖一套房子20万元，那么你缴纳营业税20万×5%=1万元，同时你成为了城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的纳税人。再缴纳营业税额的7%、3%、 1%，即1万元×(7%+3%+1%)=0.11万元，共计缴纳营业税及附加：1万+0.11万=1.11万元。用20万元直接乘以5.55%也得到 1.11万元。
　　
　　全额征收营业税的是2年内住房，还是2年内普通住房？
　　
　　有的百姓说：我家的房子虽然是 2年以内，但是我不足140平方米你为什么要收我税？根据营业税政策规定：1、自2005年6月1日起，个人将购购不足2年的住房转手交易的，应全额征收营业税。2、对个人将购购超过2年(含2年)的符合我市公布的普通住房标准的住房转手交易的，免征营业税。3、对个人将购购超过2年(含2年)的非普通住房转手交易的，按售房收入减去购购房屋价款后的差额征收营业税。请注意政策条规定的是不足2年的住房，也就是说无论你是普通住房还是非普通住房，无论你是否超过140平方米，你都要纳税。
　　
　　与和互换住房免税还是征税？
　　
　　有的百姓说：我们俩把房子换一换，不存在销售不应该交税吧？根据冀地税一发[1994]4号文规定：“以房换房”，是指房屋所有权的一方用自己的房屋去换另一处的房屋。这个过程中双方都发生了交易行为，实质上都在作价销售房屋。因此对换房的双方都应征收营业税。对个人之间无偿与住房发生的转让行为，应视同房屋不动产购卖行为，征收营业税。
　　
　　继承、离婚析产转让房屋不动产行为如何缴税？
　　
　　根据有关规定：对于个人因继承、离婚析产而转让房屋不动产的行为，被继承人和离婚当事人在转让环节，暂不交纳营业税；对于继承人和离婚当事人再次有偿转让的行为，按现行规定交纳营业税。例如：王女士离婚后，从前夫那儿过户一处的房子，此环节暂不征收营业税，如果2年内王女士再将此房销售，应征收营业税。
　　
　　区划调整后房产证时间如何界定？
　　
　　一位刘先生来交易厅咨询：他的房子原来是栾城的房产证，由于区划调整，换成了市内房产证，现在想出售，如果按以前的房产证是超过2年的住房，按现在的房产证属于2年以内的住房，纳税时间怎么界定？税务人员的答复是，如果房产证的产权所有人未变更，以原房产证时间为准，但必须向税务部门提供原房产证时间的证明；如果房产证的产权所有人已变更，按规定征收营业税。

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