刘桓 　　可以预测今后几年公租房、保障性住房投资投入将对整个产业产生巨大影响。 　　长远看，租售并举是房地产市场发展的良好途径。要从供需两方面做文章。目前为止，所有税收政策只是打击炒房，当然这是必要的。下一步，利用融资资金建包括公租房在内的保障房，如何能得到国家政策、税收政策方面优惠，将是一大问题。 　　　比如房地产基金。我们可以从国外学习的经验很多。建公租房、保障房，如果贷款的话，也算次贷，次贷就是没钱的人购房，贷款比例较高，头付很少，甚至可以零头付。一旦断供或还款困难，就出现问题。避免次贷危机给中国的影响，这很重要。但并不能因为美国产生次贷，我们就放松对房地产基金的使用和研究。 　　通过房地产基金让整个融资活起来，如怎样担保，保证资金到位、投资有效益，是解决房地产融资、保障性住房问题的有效途径。 　　此外，以前房地产市场发展速度较快，一些公司通过上市发行股票、经营金融衍生产品融资，这种方式能不能成功引入政府保障性住房市场?即政府主导，民间资金参与，到位的市场监管，科学的投资理念，这样可能会带来一种好的局面和态势。 　　目前看，未来房产税替代土地出让金成为稳定财源的转换需要很长时间。中国人不习惯在住房上加税，购房子时已交了土地出让金，现在再交一笔税，心理上不能接受，这需要综合改革。 　　出让金应改变做法，不能70年一次全部缴纳，可以考虑采取分期付款方式。比如住五年交一次，然后再住五年再交一次出让金，依次推延。出让金在国外都是几年一交或者一年一交。目前房价很高，有相当一部分是因为出让金，政府在拍卖土地时已收取了较高成本。 　　想要真正扭转地方财政对土地出让金的依赖，就不要对土地出让金收太多，或分期缴纳。这样可使购房者初次转卖时，得到一些经济利益，少交部分土地出让金。然后从当前商品房中区分是住房还是投资房，如果是住房，设一个很低的税，如果用来投机或投资，设一个较高的占有税。这样逐渐替代，从较长时间来看，征房产税可以替代出让金，或部分替代出让金。 　　如此，地方财政结构肯定会发生变化。逐渐减少土地出让金，就会减少其在财政收入中的份额，减少部分可以通过征房产税来充盈。如果这个变化逐渐发生，地方政府再参与其他保障性措施，应该能够承受。 　　从现在房地产调控情况看，越来越紧的房地产政策，有可能倒逼分税制度来进行改革。但和地方关系形成是有历史渊源的，这是一个长期博弈较后形成的局面。，地方和的财政收入经过1994年分税制后基本上固定下来，一些富庶省份要上交财政，一些贫穷的省份则由政府返还税收，通过的转移支付，使贫富之间得到一定调节。这个机理大概形成了，若想彻底改变它，就要进行很大的财政信息的调整。

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