销售员让他见客户，只要是有足够购购力的，他都会见。

　　消息人士口中的这个“他”是潘石屹，SOHO中国（00410.HK）董事长。

　　近日，SOHO中国进入辟谣季，澄清与“房姐”龚爱爱没有任何“勾兑”。然而，一个不争的事实是，在京城置业41套的龚爱爱确实是SOHO中国的客户。单从商业角度来看，SOHO中国招揽VIP的能力可见一斑。

　　记者了解到，在此前SOHO中国还卖房的时候，潘石屹精准定位了一批将其视为偶像的西北煤老板。上述消息人士告诉本报记者，早年，购房大客户可以和潘石屹吃顿饭。这有点类似于巴菲特拍卖午餐。

　　澄清

　　1月，陕西省神木县农村商业银行原副行长龚爱爱被曝在京有20多套房产。据警方调查，“房姐”龚爱爱有四个户口，在京拥有41套房产共计9666.6平方米。目前她已被警方刑拘。

　　连日来，“房姐”事件继续发酵，有传闻称，龚爱爱与SOHO中国的交易存在不法勾当。2月1日，SOHO中国发声明称，龚爱爱在SOHO中国购房时持有的身份证，签约时经公安部身份信息系统验证是有效的。她办理银行贷款时也通过了银行征信系统审核。2月6日，SOHO中国头席执行官张欣发博文称，串通洗钱完全不可能。

　　但从上述的表态来看，SOHO中国间接证实了“房姐”是其客户的事实。然而，和有些客户相比，她还未必能算潘石屹的VIP。

　　众所周知，早年在北京大望路上发放传单来推销楼盘的潘石屹，一直深入一线销售现场，所到之处包括山西、内蒙古和温州。

　　这些项目都集中了他的主流客户——来自山西、内蒙古等资源富矿区域的企业主和江浙一带的企业主。有业内人士把他们的投资称为“安全性的资本和投机性的资本”。

　　2006年8月8日，朝外SOHO在太原开盘。当时，SOHO中国称：“近两年山西客户购购SOHO项目金额已占到SOHO中国总销售额的40%。”

　　上述消息人士称，较早的时候，购购超过5000万元的客户就可以和潘石屹吃个饭，这个价格也一路水涨船高，后来至少要过亿元的客户才可以和他吃饭。

　　这样的互动已经不再常见。2012年8月，SOHO中国宣布告别散售，转型自持物业，耕耘租赁领域。

　　粉丝

　　“资源型客户”为什么偏爱购SOHO中国的房子？

　　“我们在早期做调研的时候发现，‘安全性资本’对率要求并不高，大部分意愿在5%~10%/年左右。”一家曾对SOHO中国在陕西、内蒙古销售做过调研的第三方机构负责人对本报记者表示，潘石屹开发的商业地产刚好给这些民间资本找到了出路。

　　上述消息人士说，商铺有比较强的投资属性，再加上潘石屹开发的房子都属于核心的区域，这是西北许多煤老板喜欢购潘石屹房子的重要原因。

　　双方的缘分要追溯到大约10年前。该消息人士称，当时有一个山西客户捡到了建外SOHO的小广告，然后就去购房子。出生于甘肃的潘石屹发现了这个客户群体，到这些地方去做推广，“这些来自陕西、山西、甘肃的煤老板都很崇拜他。”

　　据其透露，SOHO中国的一个楼盘曾出现过十多个单笔购房金额10亿元以上的客户。

　　潘石屹曾公开表示，煤炭和粮食是“我们生命中较基本的要素”。

　　业内人士称，SOHO中国的一些客户喜欢全额付款，他们并不愿意学温州老板的杠杆原理，“神木、榆林的都特别喜欢全额付款，不仅如此，鄂尔多斯和榆林还有团购的喜好，一个人购了，就喜欢带许多朋友去购。”

　　更何况，SOHO开发的房子充满了这些资本追逐的卖点。此前，潘石屹公开对媒体表示，未来SOHO中国物业的租金回报率预计将为10%，较高可以达到12%。

　　“如果能达到这个回报率，算是比较高的。”杭州华邦房地产代理公司品牌营销管理总监王慧对本报记者表示，他们此前有过调研，写字楼的租金回报率一般在4%~5%，好的能到7%~8%。

　　尽管不乏大客户，SOHO的整体销量仍在下滑。其财报显示，SOHO中国2011年合同销售额为118亿元，相比2010年的238亿元下降超过一半。虽然销售不佳，但潘石屹在微博上表示，2012年公司的可销售物业总金额将超过300亿元。但本报此前获悉的数据是，SOHO中国2012年的合同销售金额仅为95亿元左右。

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