2012年的海南楼市在年初曾经历惨淡，在年底又迎来曙光。在提振销售的过程中，以价换量自始至终成了今年海南楼市开发商们的“杀手锏”，而去库存化也依旧是众多开发商们的头要目的。今年海南楼市的整体业态如何？明年又会是什么样子？房价是否会涨？在2013年的新年即将到来之际，海南地产界的业内人士在此为读者答疑解惑。

以价换量去库存化是今年海南楼市关键词

2012年，业内人士普遍认为，海南楼市已基本回归理性。海南城昭房地产开发有限公司常务副总经理张兴宏认为，尽管有的实力雄厚的开发商依旧在房价问题上跟政府博弈，譬如几个同一区域的开发商形成价格同盟，同一区域的楼盘价位相差不大，单价位依旧坚挺。“大多数开发商则变得理性客观了，纷纷以价换量去库存。”张兴宏说。

海南房地产业内人士邱阳指出，在2012年，低价位、小户型的旅游度假型公寓，依旧是整个楼市的宠儿，销量较其它业态要好。还有就是商业地产，真正让许多人意识到它的投资价值，因此，价格一直坚挺。位置较好、设计合理、面积适中、总价不高的临街商业面积，依旧抢手。

年底回暖只是假象楼市缺乏全面上涨基础

有业内评论说2012年从年初的艰难到年底的回暖，不少房企较艰难的日子已经过去了，年底楼市回暖更是给予许多房企信心。对于这个问题，邱阳表示，这是有些人自我的感觉。他解释说，中国人口众多，房地产市场很庞大，对楼市的总体需求也是全球无可比拟的，这点上应该是有信心的；但是，一旦楼市总量迅猛地增大，而购购力难以跟上，那么，你即使再有信心也是徒劳的。

邱阳指出，现在的房地产市场依旧没有成熟，大量房源控制在少数人手里，待价而沽；而大量的需要住房的人们，眼睁睁看着日益高企的房价，无力购购；甚至连想做房奴的资格都够不着，这种反差，导致大量的空置房的出现，导致大量空楼、黑楼的出现，这部分已售未住或本就不打算住，而是作为投资品而存在的住房存量，就像蓄住的水，一旦溢出，其对市场的影响不可小觑。

“因此，对明年也好，后年也好，回暖都是暂时的假象，如果不设法挤掉房地产的泡沫，不把房地产的发展纳入健康的轨道，，那么信心也只是一部分利益期待者的自我安慰罢了。”邱阳说道。

张兴宏则表示，每年年底到春节前都是楼市的销售高峰期，因此楼市全面回暖是某种假象，其中也有媒体跟着开发商炒作的因素存在。

2013年房价是否上涨业内人士看法存分歧

业内很多人分析预测明年房价会上涨，有的媒体报道说涨幅会达到7.8%。对此，邱阳表示，对海南的房价在明年会上涨的说法不太认同，因为海南的房价没有上涨的前提和理由。邱阳说，头先海南目前已经存在相当大的房产存量，这部分存量，足以需要多年的时间来消化。这就是许多房地产商焦急等待楼市春天的原因；其次就是海南的土地出让总量已经相当大。“有谁计算过没有，就海南目前已经出让或正在出让的土地来说，可以建设多少面积的房产？这些房产，可以容纳多少人居住？这些巨大的面积，需要多大的的市场来消化？如果算清楚了，可能就找不到房价上涨的原因了。”邱阳说。

张兴宏则有不同的观点，他指出明年的房价会上涨，但不会暴涨，而且上半年上涨的可能性很小，明年下半年的房价则会缓慢上升，到年底时达到10%左右的涨幅。“不过新一届政府专业人不会对房价上涨坐视不管，如果房价上涨势头过猛，届时应该会有相应的政策来平抑房价。”张兴宏说。

邱阳预测，明年的海南楼市总体上平稳、有序，不会出现太大波动，不会大起大落。新开工楼盘会减少，新增面积会下降。价格上基本保持现有水平，但让利促销力度会加大。张兴宏认为明年的旅游地产会有强劲的发展势头，楼市销售量也会稳中有升。

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