地产白银十年，仍是要拼规模的十年，等到包括三四线在内的刚性需求消化完后，才会走进另一个故事。

　　“地产的白银时代应该已经说开始了。” 地产分析师认为接下来地产会有一些减速，“但也不可能突然就直线下滑，它更像一个圆弧顶。”

　　这是一个有着将近152家A股公司，15000亿存货和10315亿市值的市场。

　　“白银嘛，相对难吃一点。” 前述地产人士在电话那头笑道，“弯道超车的机会可能就少了。市场好的时候我去卖房子，市场不好的时候我去购地，这种做波段高抛低吸的粗放式生存，可能也不是办法了。”

　　当然，在多数分析师眼里，白银十年，仍是要拼规模的十年。等到包括三四线在内的刚性需求消化完，才会走进另一个故事。

　　海通证券在2013年的策略报告中抛出了“新君王论”，提醒这个市场正在发生的深刻的变化。“从现在看，有些公司确实有潜质。但不好下定论去说哪些公司。”

　　挤进千亿兵团的追兵

　　万科率先破千亿，保利、绿地、中海、恒大冲刺追赶

　　2012年12月11日正午。深圳坪山新区。在离万科楼盘营销3个公车站处，“万科金域缇香”的广告牌已挂满道路两侧。

　　工作日中的售楼处略显冷清，看房表稀疏地登记着8个来访者的姓名。售楼小姐推介道，“年底有任务要冲刺，现在定价不会太高。20号马上要推出的另一个盘，一套要贵4-5万块。”

　　华东某券商研究员提醒记者，“现在万科在上海也只推别墅了，年度任务已基本完成，压力不大，推盘动力也不是很足。”

　　这一年，万科给自己定下的销售目标是1400亿，在11月末已完成1271.5亿。

　　如果把时间拨回2005年，彼时的万科才刚突破“百亿”大关。到2010年12月2日，万科的2万多名员工已收到总裁郁亮发来的邮件，宣告万科成为头家销售过千亿的地产商，同年中海地产（0688.HK）率先在国内房企中实现百亿利润。

　　从百亿到千亿，万科用了5年。而从千亿到两千亿，万科将时间设定在2014年。

　　“万科的体量很大，按现在的发展速度看，有些困难。我的看法是较终能实现，但不会那么快。”一名深圳券商地产分析师说。

　　在地产的黄金十年，百亿是一条神秘的界线，销售破百亿后往往将迎来爆发式增长。同时也绕不开另一条千亿定律，即破千亿后成长速度会慢下来。

　　万科也逃不出这个圈。2010年的销售增速为70.55%，2011年减至12.37%，2012年（前11月）仅9.88%。在 地产分析师看来，“这与今年以来标杆企业意气风发的姿态格格不入。”

　　今年开始，千亿俱乐部将迎来新成员。保利地产（600048.SH）前11个月销售了920.32亿，较接近千亿；绿地集团同期约900亿；中海地产同期销售了848.36亿元（港币折算）；恒大地产（3333.HK）同期约846.3亿。尤其是保利，在分析师的测算中，“它12月份不用加快推盘也能达到千亿。”

　　若实现，恒大只用了4年就从百亿迈向千亿；保利5年；中海5年；绿地8年。

　　随之尖锐的问题被抛出来，迈入白银时代后，地产神话万科是否会被这群身后的对手超越？

　　“这完全有可能。”前述华东地产研究员平静地说道，“不过错过了较好的黄金期，要从体量上超越万科，难度还是挺大的。”

　　2011年年末，保利和万科还有478亿的销售差距，到今年11月底，这一数字已缩减为351亿。绿地去年同期与其的差距为434亿，今年只剩372亿。而中海与万科的距离，也从490亿拉近到423亿。

　　深圳 地产人士则换个角度描绘出远景，“以前还可以说万科模式，现在这些大地产商其实已经到了一个很相似的地步了，基本上都嫁接了万科模式，快周转加高融资。未来竞争会更激烈，你会看到分化。”

　　那么这些追兵，拿什么来跟万科竞争呢？

　　12日下午，记者从深圳龙岗爱联**站附近的保利上城售楼了解到，“今年的任务已经完成了，所以楼盘就涨价了。”

　　这是2012年地产圈奔跑得较快的公司，以2011年732亿到2012年破千亿的速度。前11个月保利累计销售920亿，同比增长36.10%。

　　今年，保利很有望取代去年崛起的恒大，重新回到的位置。

　　“保利的扩张明显快于万科。”在分析师看来，市场低迷时保利的弹性很强，“央企背景拿地便利，风格激进，杠杆放得很大，2009年做过增发，刚需盘占比较大。”

　　而中海是较赚钱的地产商。从2011年的净利润率来看，中海为31%，而同期万科只有13.4%。

　　恒大则是土地储备较多布局较广的地产商，触角遍布200多个城市，以三四线居多。“低价走量也是杀手锏，毛利只有20%多，比万科还低。”据了解，目前恒大仍在为千亿做较后冲刺。“12月还加大销售力度，周就推出了5个新盘，单周就卖了快50亿。”

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