经历了上半年的沉寂和六七月份的短暂爆发，房地产市场来到了“金九银十”冲刺全年销售目标的十字路口。

　　多数业内人士认为，对于“金九银十”，各方乐见的一个局面是，房价维持稳定，成交量迅速反弹，但目前的全国房地产市场仍处于胶着状态，房企应把握时机，防止被市场淘汰。

　　“金九”未见开门红

　　与早前地产商们纷纷以价换量大力促销，进而推动了楼市成交回暖不同的是，基于部分房企出现存量缺口、前几个月集中成交后部分项目已接近完成全年任务等因素，开发商并不急于推出新楼盘，甚至有提价的倾向。

　　全国房价在6月份呈现涨声一片，并较终引来8个督查组紧急分赴16个省市，严格整顿楼市调控。于是，上海、山东等地于督查组检查前后纷纷出台政策，重申严格执行房地产调控政策，并在执行层面进一步加大监管力度。

　　住建部政策研究主任秦虹9月11日在“中国百万销售精英2012年会暨房地产投资趋势论坛”上表示，房地产调控政策不动摇，还会持续相当一段时间，住宅的投资属性会进一步弱化。

　　截至9月20日，中原市场研究部统计数据显示，全国主要的54个城市楼市住宅总签约为159897套。同比8月同期的167375套下调幅度达到了4.5%，这也是较近3个月同期的较低点，低于7月同期的182096套。在54个城市中，有29个城市成交量有不同程度下调，下调超过10%的城市有21个，整体市场成交量在金九未见起色。

　　在一线城市中，北京9月成交量仅6015套，同比8月同期的9472套下调了36.5%，上海与广州则有轻微上涨，而深圳成交量为2357套，下调了5.5%。在二线城市中，天津、重庆、成都、杭州、苏州等均有不同程度下调，其中天津成交量为5145套，同比下调了9.5%。

　　中原市场研究部总监张大伟分析认为“金九”未现开门红的主要原因有几点：，调控政策再影响，督查组的各地督查及不同力度新政的传闻在一定程度上影响了购房者的积极性，开发商以价换量基本结束，目前是很多城市都出现了价格止跌，之前热销的项目都出现了折扣减少，购房者再现犹豫，高性价比房源明显减少。

　　，各地库存均有所减少，在上半年的以价换量过程中，开发商损失利润，北京、上海、广州、深圳、南京等城市的库存相比年初均有非常明显的下调，可售项目减少影响了成交量放大。

　　第三，信贷未继续放松，信贷与楼市的关联度非常大，在信贷松动的情况下，楼市调控政策对楼市的影响非常小，但是在7月降息后，预期中的降息或者降准在8月并未出现，市场甚至传出部分城市头套房信贷折扣收回的现象，虽然目前主流头套房利率依然为8.5折，但信贷未继续松动影响了市场继续升温，部分购房者也再现犹豫。第四，土地价格未明显下调，较近1年多的各地土地供应减少，形成供应缺口。

　　链家地产市场研究部统计，今年9月，北上广深一线城市共有104个商品住宅项目将入市，较8月份计划开盘量减少12个，只有北京9月份预计开盘项目为38个，多于8月的37个，其他三个城市均不及8月。据目前统计数据，上海9月将只有26个住宅项目开盘，远低于同期的44个。

　　链家市场研究部常清表示，虽然7、8月市场表现较为平静，但总体仍维持高位，而改善和附带投资意愿的购房需求预计会在“金九银十”有所增加，后市延续当前走势的概率较大。

　　德佑地产研究主任陆骑麟则告诉时代周报记者，目前整个市场并不支持大幅度反弹，购房者和开发商都会出现分化，市场还处于拉锯期，由于政策的不明朗，价格不会出现大涨大跌。

　　住建部此时释放出从严信号，一定程度上，也是防止9、10月份出现量价齐涨的局面，房价仍将以维稳为主，开发商根据现金流健康状况，有部分会小涨、部分会降价。经过前几个月的资金回笼，资金相对充裕的企业不会作明显降价动作，可能会在土地市场有所动作，而资金紧张的会加快跑量。

　　行业优胜劣汰步伐加快

　　值得关注的是，9月上旬，万科、华润置地、恒大三家房企拿地金额达82.4亿元，已超过8月全月5成。万科董秘谭华杰曾公开表示，今年四季度还会再购很多地。近几个月，在土地市场上表现活跃的，几乎清一色的是大型地产商，比如万科、金地、龙湖、招商、华润等，而数量众多中小企业，基本上都比较沉寂。业内专家杨红旭表示，本轮房地产调控和市场调整的过程中，开发商严重分化，行业优胜劣汰的步伐进一步加快。数据显示，2012年上半年，全国商品房销售10强企业的销售面积，占全国销售总面积的比重为9.3%，而2011年上半年和2010年上半年分别为7.1%和5.2%。

　　全国房地产开发企业数量，由2000年的2.7万家持续增加到2008年的8.7万家，2010年减为8.5万家。8.7万家很可能将成为房地产开发企业数量的高点，未来逐渐减少将是大势所趋。“从行业环境来看，中小房企生存越来越艰难。一方面，融资障碍重重，银行贷款不支持中小企业，民间融资成本太高，当前房地产开发利润，很难支撑高息融资；另一方面，今年以来房屋成交回暖，的受益者是大型企业，他们的品牌号召力大，有财力扛得住降价打折带来的利润损失，而多数中小企业的项目并未顺利回笼资金，当前的经营压力依然沉重。大企业的情况则从容许多，可分两类：一是包括保利、中海、招商在内的央企财大气粗，融资便利；二是包括万科、恒大、龙湖在内的非国企经验老到、主流产品适销对路，现金流情况良好。上半年降价跑量卖房，下半年低价拿地，明后年增加的房屋供应，成本更低，竞争更有优势。”杨红旭称。

　　同策咨询研究总监张宏伟也向时代周报记者表示，本轮楼市调控以来楼市进入下半场，2012年经济探底与转型的一年将是房企之间决定胜负的关键一年。房企尤其是大型房企必须在规模与利润率两方面同时占据优势方可在未来有自己的立足之地，否则，难免会遭遇被市场边缘化，或者被逃离房地产行业。

　　“跑得快”赢+ (论坛)+ (论坛)得未来

　　在规模与利润率两方面，规模的重要性在当前是较重要的，规模的意义在于一个房企的市场占有率以及影响力。当前市场当中降价幅度收窄甚至个别项目的涨价行为，势必会影响这些项目的去化速度。从这个角度来讲，降价幅度收窄、涨价行为不一定会利于这些企业在当前相对胶着的市场背景中跑赢市场。

　　张宏伟认为，当前市场基本面尚未完全回暖的市场背景下，房企还应该未雨绸缪，继续采取“跑得快”的高周转市场策略，以现金为王，以把握市场主动权，主导未来市场格局。

　　“跑得慢”就要落后，从高周转类型企业来看，这些企业并没有因为上半年完成销售业绩指标而止步，而是继续以价换量，采取跑得快的市场策略。其中，除了行业龙头万科，中海地产和保利地产正在全力冲击中国房地产行业的“千亿俱乐部”。

　　“从战略角度考虑，大型房企在资源及资金、开发能力等方面优于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周转策略其实是将当前市场沉寂的状况搅浑，中小房企不一定看得清楚或把握得住当前市场的局面。因此，中小房企如果跟风跑量，那么在未来市场角逐中肯定博弈不过大型龙头房企，如果中小房企不跑量，那么，他们有可能还面临着市场份额丢失及资金面的问题。从这个角度而言，大型房企主导未来市场发展格局。”张宏伟说。

　　但是，在企业“跑得快”的同时，并不应该忽视企业利润率这个比较关键的因素。通过多元化手段降低成本提升利润率已经显得非常关键，在未来，房企不仅仅要关注规模上的制胜，还更应该注重利润率盈利能力的提升。

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