一边卖房，一边拿地，11月份的中国房地产市场，大型房企重新开启了“暖冬之旅”。

　　据相关机构统计，11月份前半月，全国54个主要城市新建住宅销售套数达171735套，比10月同期上涨45.5%；而另一方面，土地市场在迎来9月成交高峰之后，依然保持了强劲的成交势头——地方政府密集推地，大型房企频频拿地，久违的“地王”也再次出现，9月份以来全国就出现了11幅“地王”。

　　然而，住宅销售市场和土地成交市场的“暖流”并未冲淡悬在开发商头上的33048万平方米库存红线，对于他们来说用“调仓”来形容卖房和购地的“两手抓”是再形象不过的了。

　　手握余粮乘机购地

　　年末房企拿地已呈“集体冲动”态势。

　　“可以开香槟了，今年销售任务完成了。”近日一位知名开发商副总经理的微博迅速成了地产圈的谈资。

　　就在大家谈论2012年楼市已经进入开发商的“扫尾”行情时，多家上市房企的10月销售简报应声出炉。

　　简报显示，2012年10月份万科实现单月销售面积127.3万平方米，销售金额137.0亿元，前十月实现1100.2亿元的销售金额距离去年万科的全年销售额1215.4亿元也仅有100多亿元的差距；龙湖地产前十月销售319亿元 达至去年八成业绩；恒大地产1～9月实现销售金额586亿元，完成全年销售计划的73%。而招商地产210亿元和世茂地产307亿元的业绩均已超额完成全年销售目标。

　　销售回暖意味着房企手中现金增加。统计显示，101家房企手中共持有现金2298亿元，1～9月货币资金同比增加的房企有70家，预收款项同比增加的房企有67家。以“招保万金”为例，截至9月底四家房企手中持有货币资金分为333亿元、356亿元、174亿元和188亿元。

　　手中现金的增加更让开发商加快了在土地市场的布局。11月上旬，招商地产经过10余轮的争夺，较终以12.2亿元的价格，溢价近25%，拍得本年度深圳“地王”。在摘得深圳“地王”之后，招商再度以4.5亿元摘得天津开发区4宗地。11月16日，招商地产抢得山东青岛一幅地块。

　　而年末房企拿地已呈“集体冲动”态势。11月15日，绿地地产以10.25亿元竞得上海嘉定区地块，溢价31.63%；11月14日，万科经过6公里竞价，较终以10.77亿元拿下大连甘区原橡胶塑料厂地块；11月13日，保利地产以5.65亿元拿下成都高家村商住用地，该地块起拍楼面地价3235元/平方米，成交楼面价达4660元/平方米，楼面地价溢价44%成交。

　　“实际上开发商已经很久没有集中拿地了。”鹏盛地产顾问机构总经理蒋晓林表示，从去年上半年到今年6月，很多开发商的项目完成了降价、回笼资金，而期间由于对市场抱谨慎态度，因此拿地也很谨慎。这些资金积累到现在，用来竞购优质地块来补仓，可望在明后年的竞争中占据主动。

　　利润降 延续冬天模式

　　净利润率同比明显下滑也是上市房企共同的特点。

　　既要伺机拿地，更要加速卖房。尽管突破去年的业绩在望，万科总裁郁亮的表态却更代表了中国房企暗喜之中饱含谨慎的心理。

　　郁亮表示万科2012年的发展策略是过冬，现在仍然是冬天模式。“现金为王、积极销售、审慎购地、节流、锻炼身体，现金流比利润率更重要。”让万科等房企依然审慎的是，尽管今年以来开发商“以价换量”销售策略取得了刚需市场的积极响应，销售效果较为显著，然而房企资金状况改善的同时，并未令压在开发商头上的库存红线大幅降低。

　　世联地产的数据显示，今年1～10月份，全国32城商品房销售面积78743万平方米，然而截至10月末，全国32城商品房待售面积尚有33048 万平方米，比9 月末增加378 万平方米，上涨了1.1个百分点。

　　“很多房企在四季度集中开发将进一步增加库存。”蒋晓林表示，由于年初对销售市场的谨慎，很多开发商在上半年放缓了开发进度，随着销售的好转，不少房企把竣工高峰期都放在了四季度。

　　同样以万科为例，1～9月万科累计实现开工面积871万平方米，竣工面积438万平方米，分别完成年初计划的66%和49%，这意味着四季度万科将有不少项目集中推进。

　　而另一个不容忽视的数据是，虽然由于热销的进行，库存指数在9月末有所下滑，但101家房企前三季度的库存合计仍达到9155.5亿元，与去年同期的7700亿元相比，同比增加18.9%。“既有现金流要求也有库存压力，开发商只能牺牲利润率继续加快推盘。”成都大唐地产分析师魏志宏表示。

　　净利润率同比明显下滑也是上市房企共同的特点。汤森路透统计的数据显示，14家知名房企今年平均利润率只有14.96%，而这14家房企去年的平均净利润率却达到17.66%。

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