经历了7、8月份的淡季不淡和‘金九银十’的旺季不旺，临近年末楼市则维持波澜不惊的局面。地方政府一方面要维持房价稳定，另一方面又不能坐视成交量陷入低迷，如何刺激合理自住需求入市成为其头要任务。而通过微调，放松公积金贷款政策成为其规避限购政策‘红线’、刺激成交回升的主要手段，一年多来已有30多个城市先后微调了自身的公积金政策。如何在支持自住需求和严控房价上涨预期之间求得平衡，再次成为考验楼市调控的关键。

　　公积金额度集中放松

　　10月24日，武汉住房公积金管理公告称，将对住房公积金相关政策予以调整。此次调整涉及公积金提取、贷款、办理流程等三大类6项内容。其中，较引人注目的是武汉市民头次使用公积金购购二手房，贷款较高限额由40万元提高到60万元，且异地购房可动用本地公积金还贷。

　　10月29日，广东省江门市同意开平、鹤山两县调整公积金贷款额度的申请。按照调整后的额度，头套房贷款较高限额统一提高到一人25万元，两人或以上50万元；二套房贷款较高限额一人20万元，两人或以上40万元。江苏省镇江市近期推出的公积金政策，则包括子女购房，父母可成为共同还款人，公积金可用来偿还商贷、支付物业费等。再加上此前深圳市将住房公积金贷款由原来的80万元提高到90万元，昆明市提高贷款较高额度，放宽公积金贷款还款年限，厦门、芜湖、合肥等地也相继上调公积金贷款额度等，放松公积金贷款成为地方政府刺激楼市的主要手段。

　　据统计，全国已经有近30个城市上调了公积金额度。“公积金贷款额度提高不仅可以对市场释放微调信息，也不会影响限购限贷的政策底线，目前来看是地方政府微调的较容易执行办法。”中原地产研究部总监张大伟表示，放松公积金贷款不仅直接影响可以降低头套房入市的难度，也会影响购房者的预期。

　　公积金贷款规模增加

　　相比于商业贷款，公积金贷款的优势就在于利率较低。目前商业贷款的基准利率为6.55，而公积金的基准利率为4.5，基本相当于商业贷款的7折以下。

　　公积金政策放松的直接结果，就是各地公积金贷款规模的快速增加。上海市公积金近日发布的2012年三季度住房公积金运行分析报告显示，今年前三季度，上海共发放住房公积金个人贷款290.71亿元，同比增长39.96%，发放户数8.08万户，同比增长40.28%。在南京，今年前三季度的公积金放贷额度已达83.85亿元，同比去年贷款规模增长了128%。在福建，前三季度已发放公积金贷款114.93亿元，同比增长45.4%。而青岛公积金贷款规模同比增加15.63%，银川同比增加21.74%。“显然如果能够贷到更多的公积金贷款，对大部分头套房需求购房者来说有着很大诱惑，也必然会刺激四季度的楼市成交。”业内人士对新金融记者表示。

　　求得政策平衡是关键

　　“金九银十”的成交下滑，似乎又刺激了地方政府的微调神经，在房地产市场依然与地方政府财政收入关联密切的情况下，新一轮楼市调控政策微调潮流已然蠢蠢欲动。

　　财政部统计数据显示，受商品房销售额累计增幅较低影响，前三季度房地产营业税减少6亿元，下降0.2%。国家审计署的报告则显示，截至2010年底，地方政府性债务中，约有1.84万亿元要在2012年偿还。地方政府在近期一方面加大土地推出和拍卖的力度，另一方面则力图通过微调政策释放“温和”信号，刺激年末楼市成交继续回升。

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，在不触及楼市限购限贷等政策“红线”的情况下，地方政府继续进行微调尝试且被允许的可能性较大。截至目前，在微调楼市政策的60个城市中，只有8个城市被叫停。为刺激楼市升温，预计未来将有更多的城市尝试微调。

　　在国家房地产调控暂未出台新政策的“真空期”，对于地方政府的各种微调尝试所采取的态度就是触及政策“红线”及时叫停，不触及“红线”则采取暂时默认的态度。但在业内人士看来，对于地方政府越来越多的政策微调，在限购限贷等已经默认的“红线”之外，不改变楼市预期，引发房价快速上涨，则成为更重要的“红线”。

　　房地产评论员余丰慧表示，本来属于正常、在政策范围内适度松动公积金贷款政策，可能会被误读为楼市调控放松的信号，从而影响到市场对房价上涨的预期。因此，必须严格把握好公积金贷款的政策性。“对于部分地方放开公积金二套房贷款的，一定要把握好政策界限，要谨防投资性需求入市，加强对投资性需求与自住型需求的区分。”

　　对于当前的中国房地产市场来说，一个稳定的房价走势和市场预期至关重要，而房地产政策的稳定也是保证上述两点的重要一环。通过增加商品房和保障房供给，以及多种政策组合，在刺激成交稳步回升的同时，维持房价的稳定，对于接下来的政策制定者来说，无疑提出了更高的要求。

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