两年来，房地产投资投机性需求基本被抑制，房价过快上涨的势头被遏制，房地产作为投资品的资产配置效应已经逐渐褪色。进入2012年，管理层多次强调坚持房地产调控不动摇。

　　笔者认为，将在未来较长一段时间内保持目前的调控力度不变，如果房价出现明显反弹调控甚至会加码，持有房产的机会成本会越来越高。随着未来新房和存量房有效供给的增加和需求的持续受抑制，中短期的市场价格均衡或被打破，房价未来一年下跌可期。

　　调控政策将长期化

　　由于2009年下半年开始，中国房价出现明显上涨，形成了一定的泡沫，2010年4月开始包括限购限贷在内的一系列严厉的房价调控政策陆续出台。

　　进入2012年，随着本轮调控政策效果渐显以及地方政府财政吃紧，地方政府“小动作”开始逐渐增多，逐步地试探对放松调控的底线。从的反应来看，对坚持本轮调控的态度十分坚决，凡是涉及限购限贷的“微调”一律予以叫停，有的措施当天公布转天就被撤下。

　　笔者认为，此轮房地产调控政策未来有可能长期化。头先，虽然房价过快上涨的势头得到了明显遏制，但目前很多城市的房价依旧处于较高水平，短期内如果退出调控将前功尽弃。

　　其次，房产税和保障房等对冲房价上涨的中长期机制建立仍需时间，在这些机制没有全面发挥作用前，调控政策不宜退出。我国于2010年开始大规模的保障房建设，从建设周期看，从开始建设到竣工需要两年左右的时间，预计2013年、2014年将是我国保障房入市的阶段；而房产税目前虽然在试点，但的推广仍需时日。

　　较后，“高房价”所暴露出的社会问题日益突出，已经不单单是一个经济问题。由于中国正处于快速城镇化和居民收入快速增长阶段，民众将房地产作为资产配置的需求日趋强烈，然而由于土地稀缺等问题，投资投机需求往往使得房价暴涨形成泡沫，给中国经济带来很大风险。

　　供需力量对比正在逆转

　　影响房地产价格的长期因素是供需。调控的长期化将引发购房者、持房者和开发商等市场主体预期发生变化，进而使得供需发生逆转。

　　房地产的价格运行规律不同于一般商品，金融属性十分明显。房价上涨期，市场交投火爆，价格继续上涨的预期强烈。对于刚性需求的购房者而言，越晚入市意味着需要支付的购房成本越高；对于投资性和投机性需求而言，此时持有房产可以获取价格上涨带来的收益。所以，购房者入市积极，房价继续上涨，这种上涨又强化了预期。当房价由于政策调控等原因涨幅开始变小甚至不涨的时候，刚性需求的购房者大多会选择持币观望，希望未来房价下跌从而减少购房成本，而此时投资投机性需求持有房产等于其机会成本，这一部分需求将被明显抑制。这一阶段，成交量会明显减少，开发商的资金链逐步紧张，部分开发商选择降价促销，二手房的持有者也开始抛售手中的房产，从而导致供应量增大需求减少，价格开始松动。随着价格由涨转跌，市场预期将发生进一步转变，价格越跌，购房者观望情绪越重。

　　目前我国房市正处于供需力量基本持平的短期均衡阶段。此轮房地产调控将长期化，限购限贷政策不会轻易退出。笔者认为随着调控效果的持续和持有房地产机会成本的不断增加，市场预期将逐步趋于悲观，导致供需力量对比发生变化，房价的均衡将被逐步打破。

　　头先，投资投机性需求基本被挤出市场。限购政策基本封杀了套房以上的投资和投机需求。对于投资投机性需求而言，持有房产追求的是价差收益，而房价持平或下跌将产生机会成本甚至亏损。所以，只要限购限贷政策不退出，房价没有暴涨的可能，投资投机性需求就不会回到市场。

　　其次，上半年市场的回暖主要是开发商降价走量和部分刚需入市造成，随着这部分需求的逐步释放，市场需求将重归平淡。以深圳为例，上半年90平方米以下商品房的成交面积比2011年同期上涨18%，90-140平方米的成交面积比2011年同期上涨11.4%，而140平方米以上的成交面积却比上年同期下降0.3%。可见，今年上半年的销售主要以刚性需求的小户型为主，而大中户型成交惨淡。然而，进入6月以后，90平方米以下户型的成交面积出现下滑，从今年5月较高的265万平方米下降到7、8月份的200万平方米左右。所以，随着政府对调控政策不变的多次重申和刚性需求边际效应的逐步递减，购房者开始重新持币观望，刚性需求带动楼市回暖的效应在逐步减弱。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！