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房价承压 调控像一场“猫捉老鼠”游戏
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 来源:琼海房产信息网 阅读 571 次
调控至此更像一场“猫捉老鼠”的游戏。
9月25日,北京再次宣布强化限购政策审核。要求落实住房限购政策,加强房屋登记管理。北京户籍居民购房和办理房产证时,须上交代居民身份证,房屋登记部门将用身份证阅读器核验购房人相关信息。
然而,调控监管升级并不代表可以抑制住开发商涨价的冲动。据亚豪机构监测,从10月预计入市项目的定价情况来看,已公布开盘售价的10个老项目后期产品中,70%的项目开盘价格稳中上升。
这意味着,在金九之后,银十的调控的压力更大。
涨价压力
尽管北京市住建委一直在严控新取证楼盘涨价情况,并设定多重标准,但开发商在上报每个楼盘拟售价格时,已留有足够的涨价空间。
北京9月入市的某楼盘,开盘当天去化率高达90%,开发商当晚就取消了部分开盘折扣。随后,将每套房源价格上调5%。该项目在开盘定价前曾与北京市住建委博弈了长达一个月,一度曾因拟售价格过高被驳回。由于主管部门规定的区域拟售价格上限,往往远高于楼盘实际成交价,开发商的涨价空间仍然很大。
涨价的不是个别。北京中原数据统计,9月,北京住宅热销的48个项目中,签约均价环比8月的签约均价上涨的项目达28个,占比为58.3%。
链家地产市场研究部常清也注意到,随着市场持续回暖,部分热销项目多次入市,并且价格较之前明显上涨,如百合湾嘉园、保利春天、保利罗兰小区、龙湖时代天街、徜徉嘉园等三季度成交均价均环比上涨超过10%。
据链家地产市场研究部统计,截至9月24日,3季度北京新房住宅成交量34181套,预计到9月底总成交量将达37000套左右,环比二季度上涨22%,是一季度的一倍多,同比去年上涨86%。今年1-9月,预计北京新房住宅总成交量在8.5万套左右,同比上涨33%,是近3年以来的较高。
部分业内人士预测,北京银十成交量将持续增长。
中国铁建国际城乐想汇定于10月7日再次推盘,主推户型为52-69平方米,相比8月份开盘均价上涨了1000元/平方米。由于涨幅相对温和,目前看房人仍然很多,销售员开始“选择性”接待客户。
据亚豪机构监测,拟10月入市的项目,预计涨幅较大的包括华润置地润西山,由前一期开盘的21500元/平方米涨至25000元/平方米;京投万科新里程由14500元/平方米涨至16500元/平方米;高端项目红玺台时隔两年之后再推新房源,价格几近翻倍,目前报价为62000-64000元/平方米。值得注意的是,10月预计入市的34个项目,别墅与中高端公寓产品共16席,占比几乎近半。
执行调控趋严
调控部门显然已经察觉到房价的反弹压力。住建部近日再次喊话称,地方、部门放松调控政策将会被问责。且安慰说,未来房价不具备全面反弹的条件。
国土部也表态称,要对土地交易市场进行监测,监测土地溢价率过高、土地底价设定过高等情况,同时跟踪拿地密集企业的开发节奏。随后,北京市暂停了10块土地出让。
尽管如此,受供求形势严峻影响,中原地产市场研究部总监张大伟担心的是,在土地价格没有明显下降,信贷持续宽松的背景下,大部分开发商降价的忧虑已消除,目前的新增供应主要是涨价的幅度。
亚豪机构副总经理任启鑫也认为,涨价的老项目多为前期已经“以价换量”成功,实现较好的销售回款,并几近完成全年预定销售任务,涨价起来“有底气、无压力”。但若涨价幅度超过市场接受度,则有可能引发关注度下降。
业内人士认为,从近期政府的表态来看,调控形势仍将趋严,调控将主要着重于落实现有政策。而目前成交量的萎靡不振显示,未来房价上涨也很难有支撑。
21世纪不动产分析师张磊表示,从9月份的市场表现看,金九明显成色不足。虽然北京等热点城市有些楼盘由于销售较好而上调价格,但多数城市房价保持平稳,成交未能承接8月的升势。连续5个多月成交量大幅增长的势头,受到了阻滞,9月楼市整体将呈现房价微升、成交略平的态势。
北京房地产交易管理网数据显示,9月份第三周新建商品住宅网签量为2107套,环比下降5%,这已是从8月第四周以来的持续下降。
华泰证券研究员周雅婷认为,目前决策层对房价仍严密施压。不过,全国性房价上涨虽并不具备条件,但下半年开始部分一二线城市将出现明显供需缺口,房价面临较大的上调压力,未来政策的可能将是增加土地供应及督促开发商开工。 来源:21世纪经济报道
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