随着“十一”黄金周的临近，沪上开发商的推盘节奏突然加快。

　　9月24日，金丰易居&佑威联合研究提供的监测数据显示，上周（9月17日-9月23日），上海市商品住宅新增供应面积为46.03万平方米，环比（较前周）大涨146.15%；但成交面积仅环比上涨20.11%，至19.68万平方米；成交均价则环比下跌6.27%，至21331元/平方米。

　　“9月推盘量猛增不足为奇。”上海宝华集团副总裁杨健说，9月以来楼市新增供应量一直很大，说明开发商对“金九”的期待很大，尤其是刚需楼盘，想在9月搏一搏。然而，一些刚需楼盘定价过高，折扣收得很紧，价格没有优势，导致成交不振。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔介绍，9月上海楼市成交继续乏力，近3周成交量皆低于20万平方米，基本已可断定其为“铜九”行情。

　　佑威数据显示，截至9月23日，9月上海市商品住宅累计成交面积为57.8万平方米，与8月全月的成交量相比，还有22.43万平方米的差距。

　　“金九不金”

　　佑威机构执行董事黄志坚断言，“金九不金”已成定局，

　　在黄志坚看来，上周上海市商品住宅成交量较前周虽有20.11%的升幅，但在传统销售旺季，这一成交水平只能算是低位反弹，“金九”前几周的表现恐怕远低于开发商预期。

　　黄志坚分析，之所以造成这样的局面，主要原因是：6月的成交回暖导致部分开发商过于乐观，取消或收窄优惠甚至涨价；同时，有关部门频吹“冷风”。

　　中高端房源的成交受到的影响尤为明显。

　　据21世纪不动产统计，上周沪上单价在5万元以上的高端住宅成交了24套，环比下降20%；别墅产品合计成交93套，环比减少28%。

　　黄河滔说，随着近期政策面趋于收紧，将促使部分购房者转入新一轮观望，其中改善性需求所占比例可能更大。

　　“虽然经济在下行，但目前房地产仍属被调控行业。在政府坚持表态楼市调控不放松、严厉督查并问责的背景下，开发商总体上仍需执行以价换量策略，以规避政策性风险。”黄志坚警告，特别是现金流紧张的企业，风险控制应该列在位予以考量。

　　上周实现较好成交量的楼盘，其完全价格也较低。

　　佑威数据显示，上周成交面积排行头位的是位于浦东周康板块的小上海新城，该项目共计成交129套房源，其套均面积低于90平方米，成交均价为14611元/平方米。

　　业内人士称，这一价格低于该楼盘周边1.6万元/平方米的均价。不过，今年初，该楼盘二期尾盘时的均价为1.34万元/平方米。

　　供应量创年内新高

　　一边是成交表现平平，一边是供应量激增。

　　上周上海市新建商品住宅新增供应量为46万平方米。上海楼市上一次单周供应量超40万平方米，还要追溯到2011年5月末。

　　据21世纪不动产统计，截至9月23日，9月上海市新建住宅合计供应面积已达92.1万平方米，这一供应量已创年内新高。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海认为，9月以来上海楼市的新增供应量还算符合预期，但开发商大多采取“少量多批”的推盘策略，对市场人气、价格进行探测的意图明显。

　　宋海判断，就9月以来这么大的新增供应量来说，目前开发商的意图头要还是出货，价格应该是放在了位考虑，否则难以解释这么多的楼盘为何要抢着上市，“各家开发商尤其是品牌房企，对各楼盘的考核，头先是看销售量，然后才是营业额、利润等。”

　　房展会“契机”

　　“十一”房展会被视作一个契机。

　　宋海分析，“十一”房展会期间，开发商会根据9月以来的市场情况进行策略调整，“目前新增供应量很大，市场需求量也是有的。接下来的问题是，如何找到一个购卖双方都能接受的价格平衡点，这在未来的一两周内应该能看到答案。”

　　他的判断是，10月的楼市成交量会较9月有所放大，但价格则会稳中有升，不会大幅上涨。

　　某上市房企副总裁更强调，10月开发商不可能像去年底那样采取激进的方式，牺牲利润、保命一样地去“以价换量”，顶多只会小幅度、阶段性地促销，“一方面跑量还是要保证，一方面价格要平稳。只要任务能完得成，就不会不顾一切地跑量。”

　　杨健则预计，“十一”房展会即将来临，沪上楼市的新增供应量还会增加。9月成交不振，不排除开发商10月的价格策略有所松动，“现在的折扣幅度都在9.5折以内，刚需楼盘要想折扣太大也不现实。开发商如果想要借房展会东风，折扣幅度能到9折就算不错了。”

　　库存量重回高位

　　黄志坚提醒，在目前的调控背景下，房企能否取得好的销售业绩，取决于开发商能否给出更高性价比的定价。如果成交量持续小于新增供应量，结果只能是加大“库存”，增加开发商后市竞争的激烈程度。

　　截至昨日发稿，网上房地产显示，上海市一手住宅可售面积高达1046万平方米，重回近三个月来的高位。以8月全月近80万平方米的成交水平计算，该库存量的消化周期将长达13个月。

　　黄河滔分析，未来楼市继续保持较高供应量或是大概率事件。随着前期的集中消化及近期价格的回升，后续潜在需求已有提前透支的效应。一旦销售不畅，库存量将继续放大，从而影响到价格。 来源：东方早报 作者：陆鸣

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