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叶檀:限购对中国房地产市场完全有效
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 来源:观点房产网 阅读 838 次
市场化人士对限购深恶痛绝,这就相当于在货币上重叠票证,缩小货币的购购范围,是行政干预市场的典型产物。
这话没有错,但中国房地产市场是非典型的行政干预市场,有时候需要更多的行政力量进行矫正,民众由此陷入行政力量的迷信之中,离市场化越来越远,房地产建立真正公平的市场基础,将房地产投资收益限定在平均收益的范围之内,才是治本之策。
市场人士目前非常痛恨房地产限购举措,认为如此行事必然导致市场扭曲,未来房地产市场走高。这话说反了,房地产限购确实是非市场的,但在目前扭曲的市场下却是非常有效的,中国房地产的悖论,说明目前的房地产根本不是市场人士嘴里的正常市场,而是一个垄断加投机的怪胎。
房地产限购之所以有效,是因为中国房地产的现金支付率较高。以房地产市场产销两旺的2009年为例,当时政府鼓励房地产贷款,里昂证券8月发布国内房地产市场分析,认为国内市场需求旺盛,原因之一是现金支付率走高。如万科A的销售出现放缓,由5至7月的50%强降至8月份的45%,但7、8两月购房全现金支付比率由2至3月份的16%至18%上升至20%至21%,显示中国购房者购购力充足,因而对抵押紧缩表现出弹性。
在贷款紧缩的情况下,人们愿意拿出现金来购购房地产,由于水浸银根持续的时间太长,市场现金流太大,因此限贷对房地产市场影响不大。
以海南房地产为例。2010年1月27日,海南新闻网发布海南省委副书记、省长罗保铭在海南省政协五届三次会议举行次全体会议上的讲话,颇为自得地提出:海南房地产不存在泡沫,海南的房价上涨的主要推动力是市场供需矛盾。今天的海南和昔日的海南不能同日而语,现在海南的房子供不应求,且购购者的现金支付率达80%,“岛外群体来到海南购房,购的是阳光、空气,购的是健康、生态、养老、预期。”
海南的人均可支配收入尽管增长较快,在国内从下游上升到中游,但难以支撑海南如此之高的房价。从上个世纪80年代到至今,海南就如同中国的佛罗里达,一再成为中国房地产泡沫的杆竿——中国房地产泡沫次崩溃,出现在海南,全国房地产市场化之后,房地产价格增长较快的行列中依然有海南。
原因在于,海南汇聚了全国投资者的资金,以海南本地的人均收入与当地房价比,房价收入比处于岌岌可危的高位,几十年的收入才能购一套房,但考虑到全国投资资金汇聚海南,海南从海口到三亚的绝大部分海滩被房地产项目圈占,而中国富裕人士的成功标志之一,就是冬天在中国惟一的热带岛屿、自家的别墅中享受悠闲日光浴,海南因此成为旅游、投资地产的大本营,当地居民收入对海南房价无法形成强大的约束力。海南房产的现金支付率居然高达80%,在海南的房地产市场贴上了三个字的标签,“不差钱”。即使银行不放贷,只要社会整体贷币量不断增长,只要中国的富裕手握大量资金,海南房地产就如皇帝的女儿,不愁嫁。
真正对海南房地产市场构成重大打击的只有两种可能:,整体经济与货币紧缩,央行不断紧缩货币的结果是资产品价格下降,二手房市场成交惨淡,富裕群体投资旅游休闲的兴趣将大幅下降,资金从海南房地产市场拐个弯,走了;,海南房地产对岛外人士实行限购政策,岛外泛滥的货币与巨富人群对着海南房地产干着急,岛内房地产价格必然回归,与岛内居民的人均可支配收入相符。让我们回想海南房地产次调控,是强力的紧缩性宏观调控与货币紧缩的结果。
中国富裕群体到底能把中国房地产泡沫撑到多高?
有一则典型案例可以印证富裕人群购房能力,2005年的一则新闻报道,浙江省建设厅原副厅长、曾任温州市副市长的杨秀珠在2003年出亡之前,就在美国购购了多处房产。早在1996年,杨秀珠就通过中国商人缪某购下曼哈顿中城一座5层大楼,靠近的帝国大厦和时代广场,属之地。经过查证,杨当初购购这座楼房时,头期款支付了55万美元,曼哈顿的地产税率大约相当于楼房市值的1%,一年的地产税约45000美元。也就是说,这座楼房目前的市场价值约四五百万美元。杨秀珠在美国购购房产都用现金支付。
据美国房地产经纪人协会的数据,在近两年的移民高峰中,中国人在美国购购的房地产已经超过绝大多数国家排名,仅位于加拿大之下,居高不下的现金支付比率再次显示国人拥有的现金之多。内地人士在香港、在新加坡等地的移民、购房,也一再显示了强大的现金购购能力,这是可怕的洪水猛兽。
上述案例再次说明,限贷只对资金紧张的中产购房者有用,对于富裕群体失效。中国现金量越大,贫富差距越明显,货币泡沫越高,则房地产限贷等措施越无效。
房地产限购是对货币购购权设限,让手握重金者失去购房的资格这当然不是一个市场化的办法,却是行之有效的应急举措。
以如此行政化的办法抑制房价是有代价的,将杀敌一千,自损八百,房地产市场可能长期扭曲,既痛恨行政管制又不得不依赖行政管制。限购开始之时,就必须酝酿退出限购政策的办法,否则,市场将形成取消限购房价必然暴涨的明确预期,政府进退两难。取消限购的同时,必须辅之以货币紧缩政策,或者征收房产持有环节税,或者征收资本利得税,限度地降低房地产投资收益预期,让资金自觉离开房地产市场。
规则统一,理念一致,不受决策者偏好影响,才是真正健康的市场。
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