历史或许会重演，但绝不会是简单的重复。紧缩，放松，再紧缩，再放松……当新一轮刺激方案呼之欲出，且又需避免四万亿投资覆辙之时，宏观调控特别是楼市调控的路径考量，显然已成当务之急。

　　住房是遮风蔽雨的场所，而非投资炒作的工具。在住建部着手编制的“全国住房发展规划”中，“房地产市场去投资化”、“住房保障加大覆盖”等政策取向，据悉，将长期化、固定化。

　　楼市调控的指向，已经日趋明晰。而什么叫合理的房价， 总理也已给出两条标准：一是房价与居民的收入相适应，二是房价与成本和合理的利润相匹配。

　　房地产形式是产业，本质却是金融。当前，房价实现合理回归的威胁，主要来自于近2倍于GDP的M2数据，也就是说，主要来自于这些年人民币的过量投放。

　　按经济学家郎咸平的说法，“对抗通胀，房地产比黄金更保值”。于是，房地产成了社会闲散资金的吸纳地，也成了投资/投机性资金的冒险乐园。

　　防范楼市投机炒作，釜底抽薪的较好方式是控制人民币的投放，退而求其次是采用法律的、经济的或行政的手段，来控制过度的投机炒作。本轮调控采取的核心手段是限购。

　　就此次限购出台的原因，全国工商联房地产商会会长聂梅生曾说，是在一系列调控后房价上升压力依然较大下出台的，意在快速有效遏制炒房行为。

　　限购收效明显。6月1日，中国指数研究院报告显示，5月百城住宅均价环比、同比再次双降，其中，环比连续第9个月下跌，同比连续第2个月下跌；十大城市均价同比连续第5个月下跌，且跌幅进一步扩大。

　　然而，与此同时，调控综合效应也已显现，商品房交易量下滑，房产企业库存增加，土地市场频频流拍，地方财政告急，上下游产业萎靡不振，GDP增速下滑明显。

　　为什么以限购为核心的调控在取得卓有成效的同时，同时会带来经济下滑的综合效应？我在过去的文章中曾指出，这是由土地财政在中国经济增长中独特作用决定的。

　　中国成为WTO成员后，从根本上讲，中国经济可区分为两大循环，一是参与全球经济的大循环，二是国内经济自身的小循环。在这两个循环中，土地财政都起着联系和纽带作用。

　　中国参与全球经济大循环的特点，就在于土地财政补贴中国商品出口。而中国国内经济循环的特点，在于以土地财政作为支撑的区域经济竞争。

　　从全球经济循环来说，土地财政的本质是国内征税、贴补国外。而从国内经济循环说，土地财政的本质是向购房者征税而促进投资、创造就业。

　　本轮以限购为主要手段的调控，并没有触及土地财政的根本，而只对土地财政起到部分冻结作用，其结果只是部分冻结了国际国内两个经济循环，进而影响到GDP的增长。

　　这种GDP增长的放缓，从好的角度说，减少了我国国民福祉的损失，而从坏的角度说，则造成了经济运行的停滞不前。经济运行一旦停滞不前，社会矛盾就可能集中爆发。当前，楼市政策的适度放松，已是势在必行。

　　只是，作为抑制投资/投机的核心措施，限购令“红线”一旦失守，随之而来的楼市混乱，可能会不堪设想。因此，以税收制度的设计，来承接行政措施的限购，已成燃眉之急。

　　有学者提出，十二五期间，要通过改革使房地产税和资源税成为地方主要收入来源；房地产税可望成中东部省份的税收支柱，而资源税则应成为西部省份的税收支柱。

　　在西方发达国家如美国，物业税确实是地方主要的税收来源。但中国与美国不同的是，美国人不需交纳土地出让金，而中国人需交纳土地出让金。

　　中国的土地财政，与美国的物业税，其实有异曲同工之妙。如果，今日中国人在承受中国特色的土地财政之余，还需再承担美国式的物业税，那中国的“中产者”很可能会步美国“次贷者”的后尘。

　　在人民币过量投放难以得到有效控制的情况下，抑制楼市投机性需求，采取交易环节的托宾税，或许更符合我们的目的和要求。

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