5月楼市回暖

　　中国指数研究院数据显示，5月40个大中城市，逾八成城市成交量环比上涨。其中，四大一线城市，北、上、广、深5月的成交量均创下限购以来新高。

　　随着各地5月成交持续攀高，楼市是否会全面回暖成为新的市场关注点。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，受地方频繁微调的影响，购房者的预期发生变化，结束观望，选择出手。但目前交易量回暖主要由刚需驱动，未来微调如果不从刚需向改善型需求转变，楼市很难持续这种交易量。

　　一位接近住建部的人士表示，住建部一直在跟踪研究市场的回暖情况，目前正在关注并收集信息，目前来看，楼市不存在全面回暖的情况，除非出现连续多月的高幅度上涨，短期内住建部没有研究新的调控政策。

　　短暂回暖

　　北京房地产交易管理网统计数据显示，北京5月份纯商品住宅共售出10230套，二手住宅网签总量达到12672套，环比上涨30.3%，创造了限购以来的月度成交新高。

　　与北京情况相同的是，其他一线城市5月的成交量也出现大幅度上涨势头。其中，上海5月新建商品住宅成交面积76.7万平方米，环比上涨25.9%；广州楼市商品住宅成交9107套，环比暴涨58.85%；深圳5月新房成交套数为4067套，环比上涨41%。

　　与此同时，天津、济南、无锡、海口、南京、苏州等二三线城市也纷纷刷新今年以来的成交记录。

　　中国指数研究院统计显示，5月监测的40个城市中，逾八成城市成交量环比上涨。其中韶关涨幅高达188.89%。

　　对此，中原地产市场总监张大伟认为，刚需入市和开发商以价换量是市场回暖的重要支撑点。不过，根据记者深入一线城市调查，支撑“红五月”的楼盘，除了刚需盘，非刚需盘的表现也非常抢眼。

　　以北京为例，根据伟业我爱我家统计数据，北京五月单盘销售额前九名中，均价超3万元的项目共有五个。例如，位于北京东四环的保利东郡项目，在地价2.7万元/平米和装修5000元/平米的成本下，较新开盘只卖3.8万元/平米，远远低于周边5万元/平米的价格。

　　这意味着，改善性购房需求也逐渐开始释放。但是，当前北京等城市限购政策不放松的情况下，改善性需求短期不能成为购购主力。陈国强认为，地方微调如果不从支持刚需向改善需求转变，未来楼市很难持续这种高涨的交易量。

　　一位不愿公开姓名的专家在巴哈·玛项目推介会上透露，第三季度预计房地产交易量会继续下跌，出于国内政策的限制，很多投资资金开始选择海外置业。

　　这位专家认为，2013年以前都不会对投资性购房需求打开大门，而仅靠刚性需求和改善性需求仅能完成60%左右的购购量，房地产市场交易量要恢复2011年的高峰值是不可能的。

　　短期不会干预

　　实际上，5月楼市成交量的大幅回暖已经引起了房地产调控部门的注意。

　　上述接近住建部的人士介绍，住建部一直在跟踪研究市场的回暖情况，并在收集相关信息，目前来看，楼市并非是全面回暖，只是市场的周期性波动，因此短期内出台新调控措施的可能性不大。而银监会近期也对银行的房地产贷款和地方融资平台贷款进行了指导。

　　陈国强认为，在库存高企的背景下，开发商去库存和资金的压力较大，短期内，将依然采取“以价换量”的销售策略，房价不可能出现反弹。

　　截至5月底，全国13个典型城市的楼市库存总量为78万套，与去年同期相比增加17.82万套，上涨29.6%，处于历史高位。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，房价已进入筑底阶段，交易量上涨给房价上涨带来很大的压力，二三季度楼市调控的要务就是要促进房价回调。

　　“楼市全面回暖必须建立在地方大规模微调楼市调控，由支持刚需向改善型需求甚至投资性需求延续，从而释放新一轮的置业需求。”陈国强表示，短期来看，楼市调控大规模放松的可能性不大。

　　上述接近住建部的人士亦认为，“稳”字当头的楼市调控，抑制投资投机性需求的方向不可能改变，而体现在市场层面上较好的形势是降房价、促成交，同时还能拉动投资增长。

　　聂梅生表示，今年前4月，房地产投资只有18.7%，剔除保障房投资额度，实际商品房投资比例不到10%，部分地方甚至出现零增长。

　　K8·黄金湾董事长申威介绍，一般来说，楼市传导到土地市场的周期大概是3-6个月，楼市自3月份始就显现回暖的趋势，预计土地市场二季度将会出现转机。

　　据悉，北京、上海、天津、广州、云南等多个省市均表示，将在下半年加强推地的步伐。

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