业内通常将已购房的老业主，由于对新开或新推盘价格低于其购房时的价格不满，而发生的集体与地产开发商闹事的行为，称为“房闹”。

　　他山之石

　　在欧美等国家，购房实行的是分期付款，预售时交30%房款，封顶时交20%，验收时交30%，交楼一年后再交齐剩下的20%，购房者对其中任何一个环节不满意，都可以拒绝支付余下的款项。

　　今年以来，因房价下降而产生的“房闹”事件，频频在杭州、宁波等地发生，“五一”期间，杭州更是连发三起。业主们有的要求退房，有的要求赔偿，还有的以房子已低于成本价为由质疑房产质量。为什么会出现“房闹”？“房闹”究竟是毫无契约精神的无理取闹，还是想借非常规手段来实现合理诉求？“房闹”会影响到楼市调控政策吗？

　　本版特约中国社会科学院研究员曹建海和中国房地产信息集团分析师薛建雄进行讨论。

　　“房闹”根源在于预售房制度

　　“去年8月份购的时候，每平方米是12600元。今年4月的剩余房源，价格降到了8800元每平方米。”杭州“昆仑天籁”业主王女士说，“半年多时间就损失了30多万元，昆仑应该弥补我的损失。”业主徐女士说：“我的邻居迟购了几个月，就比我少花几十万，你说我怎么能平衡？”

　　“单纯指责‘房闹’没有任何意义。”“房闹”和“医闹”一样，其形成原因很复杂，他们本身也是制度的受害者。薛建雄认为，“房闹”产生的根源在于我们目前实行的预售房制度。“我们的预售房制度，购房者都是对着图纸和规划就全额付款了，基本上是在对房子品质完全无法保证的情况下购购的。房价涨了还好说，一旦房价下跌，必然会影响到购房者的心理预期，产生不满情绪。而更关键的是，房款都交齐了，对开发商也就没有制约了。”

　　薛建雄介绍说，我国的房地产市场经历了2003年、2005年、2008年和目前的四轮调整，几乎每一轮调整，都会有“房闹”出现。而在欧美等国家，购房实行的是分期付款，预售时交30%房款，封顶时交20%，验收时交30%，交楼一年后再交齐剩下的20%，购房者对其中任何一个环节不满意，都可以拒绝支付余下的款项。这种方式，既可以对房产质量进行很好的掌控，对于短期内出现的价格大幅波动，开发商也可以及时对老业主作出让利和补偿，这对市场的健康发展和房产质量都是一种保障。

　　他认为，我国的预售房制度虽然早期对于推动房地产业的发展起到了很好的作用，但目前这种方式的弊端已经显现出来了，而房地产市场已相对成熟，完全可以对这一制度进行调整。

　　“房闹”缺乏契约精神

　　至于被评论大加诟病的契约精神的缺失，曹建海认为，“房闹”是违反合同和契约精神的，跟“医闹”一样，只是一些业主想通过闹事对地方政府和开发商造成压力，以获取利益，这种做法并不可取。薛建雄则认为，“契约的建立需要一个公平的环境，而目前的规则本身就是不公平的，购房者完全处于弱势。”

　　分析“房闹”产生的原因，曹建海说，从“房闹”的多发地来看，都是房价相对较高、受降价影响大、地方政府对土地财政依赖比较严重的地方。地方的土地财政由来已久，利益相关，积重难返，不排除有的人乐见“房闹”，希望借此对调控政策产生影响。

　　“房闹”不可能影响调控

　　曹建海认为，现在调控政策已见成效，但房价还远远没降到位，的态度很明确也很坚决，调控政策不可能收回。他认为目前其实就是处于几方博弈的状态。有的地方希望“房闹”一闹，能够打破政策“一刀切”的现状；开发商希望通过“房闹”，能从地方政府得到一些好处；购房者抱着“会哭的孩子有奶吃”的心态，能够挽回因房价下跌而造成的损失。但是，结果未必如他们所料。

　　薛建雄对此也持同样的看法，他认为，“房闹”只是个别城市的个别行为，不太可能出现，只有房地产市场出现了大量烂尾楼的情况，才可能影响到政策。

　　虽然“房闹”不会影响调控政策，但长期来看，调控政策有没有松动的可能呢？曹海建认为，房价调控的目的是为了抑制投资投机性需求，针对改善性住房，今后政策出现松动也不是没有可能。他说，住建部正在加快个人住房信息系统建设，计划在今年6月末前实现全国40个主要城市的联网，全国联网后，未来的限购政策将会有新的变化。“现在的限购只在一个城市内统计，今后可能在全国范围内统计，限购只会更紧不会更松。”他还强调，随着房产税的试行和逐步推开，房产税本身也会起到调控的作用。

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