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刘万芳:房地产开发成本控制勿陷入误区
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 807 次
在成本控制方面,我国房地产商通常只重视“显成本”的控制,而忽略对“隐成本”的控制,通常只关注施工阶段的成本控制,而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。把压缩必要开支当作成本控制的主要手段,反而使得重要的成本控制方法和措施流于形式,进而导致实际成本大大增加。
盲目压缩决策阶段成本
由于近十年我国房地产一直处于卖方市场,很多房地产商不重视决策成本的控制,只重视修房子、卖房子而忽略了策划的重要性。很多房地产商做策划报告仅仅是为了满足筹集资金的需要,只想通过策划包装达成筹资的目的,导致策划报告的可操作性大大降低。很多策划报告显得肤浅,远未达到“指导投资决策”的要求。
策划报告在收集材料的广泛性和代表性、分析计算过程的规范性、逻辑推理的严谨性、指标选择的合理性、计算结果的可靠性等方面都有待提高。
事实上,因忽视房地产的策划而造成巨大成本损失的案例不胜枚举,策划的失败往往会使得房地产商不得不改变决策,如更改户型、变换功能、调整结构、改造环境,进而造成上千万元的资金白白浪费,对决策阶段策划成本的盲目节省实际上增加了大量的项目成本。
忽视设计阶段的成本控制
在设计阶段,房地产开发企业通常的做法是将项目委托给一家“信得过”的设计单位。设计合同一般只是规定了设计进度、设计收费标准、设计范围、设计质量、工程技术要求等因素,却很少或几乎不对设计单位进行“造价约束”。加之当前设计单位普遍“经济观念淡薄”,往往使得此阶段成本控制失效。这是因为对于项目的结构形式、装修标准、材料设备选型等关键问题,设计单位只考虑“技术上可行,质量上可靠”,而很少考虑建造成本。毕竟,如果设计不安全,设计人员要负重大责任,而造价的多少则与设计单位的收入无关。
另外,目前设计人员普遍存在“重技术,轻经济”的不正确认识。在设计单位内部技术与经济分离。工程设计(建筑、结构、水电)是设计人员的事,而造价则是预算人员的事情,两者难以结合起来。这样往往使施工图设计过于保守,“肥梁胖柱,深基础”的现象极为普遍,从而造成建筑材料的浪费。据统计,我国普通高层建筑每平方米用钢量120公斤,有的甚至超过170公斤,而国外公司设计的88层的上海金茂大厦用钢量仅127公斤/平方米。
轻视计划作用导致成本失控
长期以来,房地产开发企业缺乏对计划重要作用的认识。
头先,企业生产经营没有长远规划,走一步算一步,企业生产经营没有连续性,甚至出现“断层”现象,同时企业的资源没有得到合理利用,如资金闲滞、周转闲置、土地储备太多造成浪费等等。
其次,企业制定的年度计划实用性差。由于年度计划的制定依据不充分,又缺乏事后评估,当前很多开发企业的年度计划的指导性并不理想。在年度计划的实施过程中,往往造成成本的浪费。
例如,银行贷款与开发项目不协调(提前或落后),拆迁与开工建设存在空档,主体建设与水电、配套设施不同步等等。
较后,作业计划存在问题。由于普遍缺乏一个统一的协调和监控机构,各部门往往互相配合不力,企业内部“公文旅行”等不正常现象长期存在。具体到拆迁、工程施工、设计、销售部门之间,容易产生互相扯皮的现象,使工期拖长。
招投标没有起到成本控制的作用
建设工程实行招投标,是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大改革,有利于降低工程造价、缩短工期、提高工程质量。然而,目前房地产项目真正实施招投标的不足60%。很多房地产公司,特别是一些国有房地产公司,不愿意搞公开的工程招投标。为了不与政府政策相抵触,不少公司采取了各种“变通”方法,工程项目承包较终还是落到了“目标客户”的身上,本可以通过竞争有效控制成本的工程招投标,无法发挥应有的作用。
(作者为北京正略钧策企业管理咨询有限公司顾问)
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