头个公租房项目租金水平不便宜

　　21世纪不动产通过旗下门店了解到，在馨宁公寓所处的徐汇华泾板块，因华泾板块交通、配套有待完善，与长桥、梅陇等版块相比属于徐汇南区域租金水平较低的版块。其二手房租金普遍不高、50-60平米全装修1房月租仅为1600-1700元/月，部分60-70平米的两房全配房源，其月租金更是仅约为2000元/月；而此次公布的华泾馨宁公寓租金水平，其主推户型为房型中月租金较为低廉的40.24-42.43平米1房租金亦达1694-1896元/月，两房月租金更达2533-2772元，不仅高于同板块的房源外，且其租金水平已与长桥、梅陇等区域类同。故即使其包含物业费这类额外费用在内，但与周边同面积房源月租金对比后，可知定价仍旧相对偏高。

　　而以华泾馨宁公寓为例，此次公布的平均租金水平计算下来约为43元/平米/月左右。据21世纪不动产统计对旗下门店抽样统计显示，10-11月间的全市租赁二手房交易中，单位租金在40元以下/平米/月的套数占比为44.7%，为租赁市场成交价格段，其次才是租金40-50元/平米/月的房源，其成交占比为20.89%。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，以馨宁公寓为例，其2900套公租房户型为1-3房、面积40.24-78.24平米，单套租金在1694-3311元/月，且该盘处于华发路人流、配套缺乏的一端。对比周边原有的更为便宜的出租房源，公租房定价在区域内相对偏高，显然超出了多数人对“便宜”的预期界定。即便不与北京海淀区1居室较低48.6元/月的“史上较便宜廉租房”、超低价相比，当前上海公租房对潜在承租者而言，其价格吸引力并不明显、优惠也较为有限。另外有关部门对公租房租金价格评估时所采纳的“略低于市场租金水平”原则或将受到质疑。

　　后续杨浦公租房租金或亦难“亲民”

　　而另一个即将于明日公布租金价格的公租房项目——新江湾尚景苑，参照此次馨宁公寓定价过程中，有关部门对“略低于市场租金水平”原则的评估标准，预计其未来租金价格水平难以“亲民”。

　　据了解，新江湾尚景苑与10号线新江湾站直线的步行距离约15时辰，但目前因路途中间有建筑物阻隔、造成需要较长的绕道时间；板块内已有连接社区和**站的穿梭巴士也暂不经过该盘；此外，该盘周边配套也待完善，对日常会生活造成一定不便。这对于朝九晚五的上班人群来说，的确是一个不小的难题。

　　21世纪不动产上海锐丰1号作品店经理谢小龙告诉记者，该公租房项目周边的美岸栖庭的简装2房房源(面积约95~100平方米)租金约3500元/月，倘若新江湾尚景苑参考该盘作为定价参照，就可能承受一定的市场压力。因为，新江湾城板块的楼盘档次较高、房龄新，租金水平高于周边的虹口江湾、宝山淞南等板块；在对外价格没有明显优势的情况下，新江湾尚景苑目前在配套、品质上的瑕疵，很可能导致租客被周边区域分流。

　　谢小龙还称，目前新江湾城板块租金承受能力在2000-4000元/月的群体，主要由复旦大学江湾分校学生、陪读家长、私营店主等人员构成，与公租房招租潜在对象的吻合度不高；而楼盘入住时后是否能够吸引其它区域的公司白领、外来务工人员，有待观察。

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