上海头批市级统筹的公租房申请已经告一段落，目前进入对申请人的审核阶段。据商报记者此前掌握的数据，头批5100套公租房此次出租率不足四成。相对于申城经适房的“热闹”，公租房似乎有些“供过于求”。“租金出乎意料的贵”在商报记者采访的几个街道公租房申请受理点，一些工作人员表示，公租房上市时“过来问的人很多”，但大多数人只是“扎闹猛”而已。数据显示，全市各区受理公租房申请的件数不到1900件。其中，位于杨浦区的新江湾尚景园约有一半房源被申请，位于徐汇区华泾的馨宁公寓约三分之一房源被申请。这意味着，有六成多的房源将处于“空置”状态。

　　在大多数人心里，同样作为保障性住房，公租房租金应该比较便宜。“经适房只有周边房价的一半左右，所以我本来以为公租房价格不会贵到哪里去。”本有租赁意向的市民王先生说。持这样观点的人不在少数，不少前来咨询的市民在了解租金后纷纷表示，“原来以为公租房会便宜的，没想到那么贵！”

　　这也成了公租房不畅销的主要原因——租金水平与市民预期的有差距。目前，两处市级统筹的公租房月租金分别为徐汇华泾馨宁公寓一居室(建筑面积40.24－42.43平方米，以下皆同)1694－1896元；二居室(61.58－63.27平方米)约为2533－2772元；三居室(74.67－78.24平方米)约为3033－3311元。新江湾尚景园则是一居室(约为50平方米)为1970元左右，两居室(67－72平方米)约2540－2930元，三居室80－82平方米约2970－3240元。

　　“如果是这样的价格，外面也租得到。”王先生称，“只是没有那么新，装修也没有那么好而已。”

　　以尚景园为例，虽然该项目位于豪宅聚集的新江湾城，但从实际地理位置来看，尚景园处于该区域的较边缘，更加靠近宝山淞南高境板块。与该项目较近的商品房项目是国权北路的美岸栖庭，其90平方米两房目前挂牌出租价格不过2500－3000元左右。

　　而除了价格贵之外，位置偏远也是一大问题。头批公租房除了面向项目所在区域内(杨浦、徐汇)市民提供租赁房源，同时面向黄浦、闸北、虹口、闵行、长宁、普陀、静安这些区域。不少意向申请者告诉商报记者，考虑到出行成本问题，公租房的租金实在不具优势。

　　“除非租金比市场价格便宜一半以上，如果仅仅是低了10%－15%，就不会再去考虑。”工作在徐家汇的张小姐向记者表示，“我目前在公司附近与同事合租一套两室户，3000多元一个月租金，每个人平均1700元左右。”

　　张小姐原本打算在馨宁公寓租一套一室户，“一直想自己租一套单独的房子，这样更有隐私。”虽然馨宁公寓一室户租金与目前所租的房子租金持平，但考虑到“如果住在华泾去，房间配置是好些，但来回路程每天要比原来多出两个公里(还不考虑高峰时期的堵车)，实在不划算。”经考虑再三，张小姐放弃了公租房。

　　回报率低租金下调难

　　按照官方定义，上海头批公租房的租金是按“略低于市场租金”原则确定。但和哪些房源比是个问题。比如尚景园所在区域内大多是新江湾城的豪宅，而馨宁公寓周边的又是老公房居多。“要对比确实比较难，因需找出这两个项目周边与之同等配置的同等房屋，但事实是具有可比性的很少。”曾参与上海公租房政策研究制定的上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍表示。

　　上海保障性住房以健全四位一体(廉租房、经适房、公租房、动迁房)的保障房体系为目标。其中已经趋向成熟的动迁房、经适房、廉租房体系，主要的对象是本地户籍人口。

　　“上海作为一线金融城市，其对人才的引力使得外来人口在上海常住人口的比例中越来越大，而前述几个体系则将这个群体排除在外。”姚玲珍告诉记者，较初设想的公租房主要针对的是被排除在外的夹心层，即不够格申请廉租房、暂时还购不起或者不能购经适房的群体。“保障性住房给人的印象是只保障较低收入人群，但事实上公租房是希望考虑惠及到收入差异大的更多人群，这也是为什么在申请条件中暂不设收入标准的原因。”

　　针对公租房供求出现的尴尬困境，上海市房管局有关负责人透露，当前正在讨论解决办法，今后上海公租房可能考虑拆套供应，不过，租金仍将维持目前水平。这也意味着，上海公租房的租金在短时间内不会下调。“租金和企业的内部收益率平衡。企业投入也需要收回建设成本。”一些房产业内人士表示，“现在上海租金回报率太低，(公租房)租金下调估计很难。”

　　据了解，上海对公租房的定位是由政府支持、社会参与，通过专业机构采用市场机制运营，但到目前为止，社会资本参与度还远远落后，依然是国资甚至公积金担当重任。如馨宁公寓项目，是由上海地产集团全资子公司上海地产保障住房投资建设管理有限公司投资建设并实施经租管理。新江湾尚景苑则是市公积金管理利用公积金增值收益投资收购的头个公租房项目。

　　据上述部门相关负责人透露，下一步可能采取租赁申请常态化及放宽申请范围等办法解决供应困局。对于租金过高的问题，上海市市长 在参加两会时表示，上海有关部门正在研究用公积金支付公租房租金相关政策。不过，有房地产专家指出，由于公积金使用限制颇多，利用公积金支付公租房租金或许短时间内难以实现。

　　政府或将进行货币化补贴

　　今年3月19日，北京市出台《关于公共租赁住房租金补贴申请家庭及租金补贴标准有关问题的通知征求意见稿》实行公租房租金补贴政策。根据意见，按照家庭收入等情况的不同，公租房租金补贴共分六档，承租公租房面积低于一定面积的，可获房屋租金10%到95%不等的补贴。

　　无独有偶，不久之后就有消息传出，上海市政府将对一项名为“构建货币化住房补贴体系”的课题开会讨论。复旦大学管理学院住房政策研究执行主任陈杰在其微博上表示，上海市早在2009年即已开始研究“构建货币化住房补贴体系”，并在2010年初就已经形成基本方案。他表示，此举有望推动上海市建立起货币租金补贴体系，与公租房相衔接配套，实现政府补贴公租房租金。

　　事实上，在商报记者调查的过程中获悉，作为公租房前身的“人才公寓”早已有房屋租金的补贴。

　　位于陆家浜路上的新世界假日汇晶酒店是老黄浦(在卢湾区与黄浦区合并前)较早一处人才公寓项目。据悉，该人才公寓按照政府部门协调、企业化管理、市场化运作操作原则进行租赁。租赁费用由政府、用人单位和租赁者本人各出三分之一。区人才发展资金将资助30%的租赁费用，一年下来，政府大约要为每个租赁者补助3万元。

　　“这家酒店于2007年年底开业，一共80间客房，客房标准基本在每日200元左右。其中，我们会拿出一部分来做人才公寓的房源，具体数量是按照当月的客源来安排，目前保持在每个月30间左右。月租每间房间基本在5000元左右。”汇晶宾馆的一位负责人向记者介绍，“一般来说，区政府的补贴会多一些，然后是企业的，个人支付每月固定的三档是1800元、1500元、1200元。”据了解，该人才公寓从2009年7月开始启动，“即使在世博期间，各家宾馆的租金全部上调，但个人部分的租金我们没有上涨过。一直按照较初的标准来收。”按照《黄浦区关于外滩金融集聚带建设人才公寓实施办法(试行)》规定，人才公寓的租赁者原则上为大学本科及以上学历、学士及以上学位，与用人单位签订一年以上劳动合同且在上海无住房的人员。租赁合同为半年或一年一签，累计租期一般不得超过三年。

　　由于设在汇晶宾馆，人才公寓的设施配置和管理服务都达到三标准。房间内配有液晶电视、宽带上网。公共区域内则设有自助小厨房、洗衣房、晾衣区、阅览室等，同时提供停车便利。

　　“我们这个人才公寓是向工作在黄浦区、从事金融业的白领提供房源，较主要申请的几个公司是如东方证券等一些证券公司。”上述负责人表示。

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　　既然公租房是面对夹心层，那么有“贵”的也会有“便宜”的。

　　商报记者了解到，上海松江区近期就推出了4500套“廉价”公租房，而这批房源主要面向的是来沪的外来务工人员。这个名为三新生活园区的项目占地面积10.4万平方米，建筑面积为17万平方米，用作公租房出租的有26幢7层楼高公寓，4500多套房源，每套公寓房约38平方米，内设独立卫生间，配有空调、淋浴器等设施，并接通了无线网络和有线电视等线路。同时，生活区内还设有健身房、超市等配套设施。

　　据悉，三新生活园区内的公租房每间可供四人租赁，每间900－1100元，平均每人每月的租金仅需要200多元。

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