新年伊始，二手房挂牌价格继续探底，挽回了些试探行情的看房客。但真正要想成交回暖，恐怕还得等到春节后。

　　浦东陆家嘴板块二手房挂牌价比2011年12月下滑了5%-10%，行情依然处于弱势。据中原地产陆家嘴分行张磊经理介绍，位于小陆家嘴核心地带的盛大金磐花园，区位优势明显，临近金茂大厦，与东方明珠相依，距离环球金融仅百米之遥。目前该楼盘内有一套264平方米的公寓挂牌，价格由去年12月的1900万元降到1750万元，降幅达到7.89%。

　　世茂滨江花园挂牌价格也有滑落的趋势，能尽览水景、江景的房源挂牌价为7万元-8万元/平方米，相对楼层低的房源挂牌价为4万元-5万元/平方米。如一套278平方米的房源，挂牌价由1350万元跌至1200万元，跌幅达到11.11%。尽管挂牌价格一再探底，打探行情占两至三成，诚意客户仍很少。去年12月至今，该板块仅成交一套房源。张磊分析，目前二手房购卖行情不好，作为高端物业集中的板块，交易形势低迷的状态还会持续，投资客抛盘的现象逐渐增多，阶段性交易筑底有望完成。春节后或在抛盘压力之下，价格进一步配合到位，化解购家观望情绪浓厚。

　　长宁古北板块挂牌的二手房源以次新房为主，单价较高，户型面积以大中型为主，对自住购购者的资金实力要求较高。从挂牌业主来看，投资客与自住客各占五成。其中以投资客房源降价的现象较明显。如名都城一套102平方米的房源，挂牌总价由380万元逐渐滑落至330万元，降价幅度达到13.16%。御翠豪庭一套112平方米的房源，由600万元逐渐下滑至570万元，降价幅度为5%。由于二手房源降价的机会增多，近三成的客户以打探行情为主，诚意客户数量有限。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，二手房市场的僵局演化过程明显比新房市场要长很多，特别是价格迟迟未能完成筑底。但春节前这轮价格探底基本就位，为开春成交量回暖提供了很好的价格基础。预计2012年调控政策将在严厉抑制投机需求基础上，有限度地释放消费性居住需求，对于楼市而言也是一个利好因素。这两个重要因素的促使下，春节后成交量或将走出筑底行情，实现初步回暖，有较大希望。

　　二手房市场回暖要看下半年

　　被限贷了，被收税了，被加息了，二手房成交量一再低迷。购房者的心态也忐忑不安，现在购房，怕再等几天房价往下跌；不购房，又怕错失机会。

　　购房者：观望再观望

　　通常，购房者的心态和市场的好坏直接相关。 “积极抄底”购家购房意愿非常强烈，大多属于刚需或者置换。汉宇地产分析师这样形容他们的出手动机：长期看涨，低迷的楼市被视作抄底良机，若看中的房子有一些降价，往往会非常果断出手入市。

　　“心猿意马”购家，在目前的二手房市场中较为普遍。他们比较容易受市场环境左右，房价在他们心中的走势永远是模糊的。一方面，他们觉得未来一段时间内房价还会继续下跌，另一方面又觉得房价今后还要上涨。总之，购家诚意度不够高，多数人已经不止看过一次房，希望趁市场低迷大幅杀价，但大部分业主往往又不购他们的账。

　　“消极观望”购家，在调控下的楼市中变得风声鹤唳。这部分购家被低迷的市场和新盘降价打折给镇住了，短期内不打算出手。他们往往预期二手房价格将出现较大跌幅，为避免踏空楼市而持币观望。然而，一旦市场出现回暖迹象，他们又会匆忙入市。

　　种类型的购家铁定会成为2012年初二手房成交的主力，后两种是主流，但能否大量入市还有待观察。

　　卖房者：降价很谨慎

　　回顾2011年二手房市场，在成交量如此萎缩的情况下，业主的心态也在发生变化。

　　种：谨慎降价。随着上海楼市降价趋势进一步蔓延，多数区域已经出现一二手房价格倒挂的现象。虽然限购令没有取消，但政策面进一步收紧，空间已非常有限。 2012年二手房市场降价的阵营将会扩大。

　　种：持续观望，坚决不降价。这类卖家往往入市较早，持有的物业已经取得高额回报，如果没有更好的投资渠道，或者新的购房需求，不会降价套现，他们更愿意观望或者转售为租。当然，市场上可能会有一些投资客抛售，但比例非常小。就总体趋势而言，谨慎降价的队伍将会逐渐扩大，并占据多数。

　　展望楼市

　　2012年，从黑暗到黎明

　　汉宇地产认为，2012年的二手房市场将呈现出“先抑后扬”的态势。上半年成交量预计将维持在1万套/月左右，甚至再次触及历史低位。价格僵局一旦打破，政策压力才有望缓解，下半年市场有望逐步回暖，并且达到相对的中高位。预计全年成交量在15万套以上，不会低于2011年低位水平。

　　在2011年调控已经收到成效，国内外经济环境发生变化，2012年的调控政策进一步收紧的余地已经微乎其微。中介行业经过了2011年的关店整合潮后，预计2012年随着二手房成交量的回暖将有所好转。

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