库存量创历史新高

　　外围板块深跌预期加剧

　　截至1月31日，全市商品住宅存量达到1054万平方米，为2008年底以来新高。库存激增倒逼开发商降价换量，外围高库存区域深跌预期加剧。专家认为像2009年那样的成交报复性反弹不会出现。

　　头套房利率松动，普通商品房标准放宽，跨年之际，上海楼市陆续放出调控放松信号。然而，利好暂未刺激楼市成交趋暖，春节期间8个区零成交让上海楼市持续了近一年的高库存状态达到顶峰。

　　德佑地产市场研究监测数据显示，截至2012年1月31日，全市商品住宅存量面积达到1054万平方米，相比2010年末增加330多万平方米，远远超过2008年末的850万平方米，达到近4年新高。

　　另据金丰易居&佑威联合研究监控的数据显示，上海2011年商品住宅(新房)新增供应1067.38万平方米，成交729.76万平方米，供销比为1.46：1。金丰易居&佑威联合研究联席主任、佑威机构执行董事黄志坚在接受采访时表示，如果以2011年月均成交量的水平估算，则截至2011年12月31日的商品住宅存量约需销售17.33个月，其中，公寓需要14.80个月，别墅需要32.91个月。

　　库存激增倒逼降价

　　“上海商品住宅存量出现大幅提升，并创历史新高，主要还是和全市成交低迷相关，其中嘉定区情况较为严重。”德佑地产研究主任陆骑麟表示，全市商品住宅存量面积的区域为嘉定区，存量面积为128.65万平方米；其次为浦东新区、松江区、原南汇区和青浦区，存量面积分别为121.75万平方米、120.86万平方米、98.71万平方米和95.13万平方米。全市存量面积的板块主要集中在外环以外区域，市各区存量面积都在20万平方米以下。

　　不过，根据存量商品住宅与年度成交量的对比，同策咨询研究总监张宏伟发现危机较严重的可能是川沙、临港新城、朱家角、徐泾等板块。按照存销比计算，临港新城板块的完全去化时间需要30个月，川沙要45个月，朱家角要46个月，徐泾要39个月。

　　“库存激增倒逼开发商降价换量。”张宏伟表示，在嘉定新城，龙湖、绿地、合景等知名品牌都在顺势降价或者低开。而中海在周康的项目也选择了大幅让利，通过降价快速去化效果明显，回笼资金目的明确。

　　黄志坚也给出了同样的观点，从市场表现看，价格深跌、大幅降价和发生售楼处风波的项目均出现在排名的嘉定主城区板块和的周康板块。他同时指出，在短期内政策不会放松的前提下，普降将头先出现在库存前几名的板块中，这些板块内的项目竞争较为激烈，面临的回款压力相对。简言之，高存量板块2012年的房价走势是看跌的，刚需购房者应该高度关注，这种跌出来的机会不应错过。

　　此外，根据去年全年的统计，2011年全市商品住宅存量面积增幅超过50%的区县有8个，这些增幅较大的区县多数位于外环以外的区域，其中存量面积增幅的崇明，达到了123%。有10个区县的存量增幅在0%~50%；虹口区的存量出现了负增长，2011年末相比2010年末出现了46%的减少，较主要还是该区域供应相对就少，2011年整个虹口区仅有瑞虹新城有新增供应。

　　降价势头或蔓延

　　金丰易居&佑威联合研究监控的数据显示，截至2011年12月31日，内环内商品住宅(新房)的存量为87.90万平方米。如果拿2011年12月31日的商品住宅可售量和2010年12月31日的商品住宅可售量比，经过一年的调控，内环内仅增加了12.27万平方米，基本可以忽略不计，市供应紧张的情况在调控中没有得到明显改善，中长线上是供不应求的。

　　张宏伟认为，市供应依旧不多，从存量住宅来看，2011年内环内存量可售住宅7516套，106万平方米。而在2011年全年，内环内商品住宅供应量为2696套，共计42万平方米，主要上市楼盘为西康路989、国信世纪海景城、茂名公馆、嘉御庭、大华清水湾、瑞虹新城等21个。因为大部分楼盘单价和总价都比较高，所以供需矛盾并不突出。与此同时，一些户型比较小、总价比较低的项目，如瑞虹新城、西康路989等都取得了相对不错的销售业绩。

　　德佑数据表明，目前，内环内以徐汇枫林板块、陆家嘴板块和普陀武宁板块的供应量较多，找几个区域内的项目基本上还是以前几年存留下来的项目为主，如徐汇的汇丰鼎园、陆家嘴的汤臣一品、世茂滨江等项目都是前期的项目。中外环间的新江湾板块较近几年土地供应较大，也导致了区域供应量的加大，而2011年限购对中高端项目影响相对明显，导致了该板块成为外环以内存量的板块。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，限购及房价向下预期在一定程度上缓解了此前市区域房源供销方面的紧张状态，个别项目出现价格松动，但是整体形势依旧坚挺。不过如果未来调控力度及市场向下预期继续保持，不排除外围区域的降价势头整体蔓延至市区域。

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