随着国内一些城市房价开始些微下跌及住房销售严重下降，及其所带来的相关产业产量过剩，预期国内楼市宏观调控政策将出现重大转向的言论开始大行其道。特别是北京、上海等地重新调整一般商品房标准，及一些城市头套住房按揭贷款利率开始回归到基准利率等，被一些人认为是国内住房市场政策“预调、微调”的开始。

　　2012年楼市宏观调控政策是否会出现转向或终止？其实，这个问题的答案是十分简单的。只要看看政府文件及温总理多次说话就可以知道，让住房市场价格回归理性，坚决遏制住房投资投机需求及转变住房市场性质应该是政府一项长期政策而不是临时政策。也就是说，2012年房地产宏观调控政策不仅不会退出或转向，而且会进一步推出严厉打击住房投机炒作的住房政策。
　　
　　头先是对当前国内住房市场的判断。可以说，从2010年国十条以来，尽管楼市调控取得了一定成效，但与调控目标差距很大。从2011年公布的住房市场数据来看，无论是住房投资开发和资金流入，还是住房销售面积及销售金额，其增长仍然处于历史较高水平，只不过，其增长幅度比2009年要低而已。
　　
　　二是这次楼市调控政策目标十分清楚，就是要严厉打击住房投机炒作，挤出房地产泡沫，让住房回归到居民消费为主的市场。就当前市场形势来看，即从“量降价滞”或2011年住房价格并没有下跌只是涨幅减小情况来看，不仅“量降价滞”现象说明当前住房市场投机炒作性，而且投机炒作者与住房消费者对住房出价水平完全不同，那么这个市场要发生转变，就得看到住房投机炒作者退出并有大量住房消费进入。如果这种情况没有出现，那么国内住房市场性质说发生转变是不可能的。
　　
　　三是既然住房政策调整目标是向消费为主的市场转向，那么房价下降并非是谁说多少的问题，它应该由市场来决定。因此，房价到底下降多少，应取决于当前居民购购住房的支付能力，而不取决于这种房价变化对某些行业之影响。在不同的城市，其情况是完全不一样的。同时，既然一些城市的住房价格完全是由投机炒作来推高，那么这些城市的住房市场价格进行全面调整将是必然的。有人以为通过政府楼市调控政策逆转来保住这个被吹得巨大的泡沫，那是不现实的，而如果是那样的话，给整个实体经济带来的风险就将会更高。这方面，美国与日本的经典案例早就摆在那里。对此，政策是十分明确的。
　　
　　面对上述情况，为了打破当前所谓的住房问题僵局，国内房地产开发商、住房投机炒作者及地方政府都把希望放在所谓放开住房“刚性需要”的优惠政策上。看到商业银行按揭贷款利率发生一点变化，就认为是当前楼市调控政策开始“预调、微调”。其实，这只是一厢情愿而已。
　　
　　个人住房按揭贷款差别化政策包括了三个层次的内容。层含义是禁止本地居民购购第三套以上的住房按揭贷款及有条件地禁止居民异地购购套住房的按揭贷款。也就是说，无论是本地居民还是外地居民，要想通过使用按揭贷款购购第三套住房是不可能的。同时禁止居民异地购购套住房的按揭贷款。层含义是规定本地居民购购套住房的头付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。第三层含义是套住房贷款头付比重不得低于30%，但贷款利率由商业银行自行根据商业原则来确定。
　　
　　也就是说，当前个人住房差别化信贷政策较为核心的方面就是把住房投资投机炒作与住房消费作出严格区分。这些文件不仅规定严厉禁止用贷款购购第三套以上的住房（也就是说完全禁止用银行贷款进行住房投机炒作），而且也把购购套住房杠杆率降低、利率提高。并通过这种方式把住房投机炒作作了一个严格的事前限制。在这种情况下，住房投机炒作者想通过银行贷款进入住房市场并非易事。即使是可以套住房方式进入，但其成本与代价是相当高昂的。在这种情况下，投机炒作者会逐渐退出市场。
　　
　　在这些信贷政策下，对于购购套住房的居民，不管他们是投资还是消费（因为购购一套住房也可作投资），其影响应该也是巨大的。对住房消费者来说，在当前这种高房价的情况下，想诱导他们进入并非易事。因为他们没有支付能力进入这个市场。对住房投机炒作者来说，尽管当前高房价不是他们较为关注的问题，他们关注的是其购购之后有没有人来接手。如果考虑到没有人来接手，他们是不愿意进入这个市场的。按揭贷款利率方面的些许变化，对于购购套住房者或是没有支付能力进入者来说，是没有什么吸引力的，更谈不上楼市政策正在发生多少变化，更何况个人住房按揭贷款差别化政策并非是一种短期政策，而是一种长期政策，它对住房市场的影响力无论如何不能加以低估。再结合温总理较近提出的要严格和逐步完善遏制住房投机炒作需求的政策措施来看，差别化的信贷政策对住房市场的影响作用将更会发挥得。

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