量跌价滞 楼市进入深度博弈阶段

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，“限购令”等调控政策持续打压、充斥楼市的浓厚观望情绪，导致一线城市和部分二线城市楼市出现萎靡，而房产中介纷纷“出走”也正好佐证了这一现实。

　　由于海南楼市外向型特征明显，80%以上的房产购购力来自岛外，“限购令”致使海南购房主力锐减。据海口市住房和城乡建设局统计，今年1至5月份，海口市商品房成交量大幅下降。海口市登记销售商品住房6563套、71.62万平方米，同比减少38.63%和63.25%。尤其是3、4月份，下降均达到九成左右。商品房销售额进一步萎缩。1至5月，商品住房销售额657247.16万元，同比下降59.2%。

　　购房者普遍选择持币观望，房地产市场持续低迷，但销售量的萎缩并未带动房价出现实质性下降。据海口市住房和城乡建设局统计，今年1至5月，海口商品住房价格同比上涨19.22%。但从今年商品住房每月价格指数来看，均维持在9000元/平方米左右，并有小幅波动，环比增减幅度均在10%以内。

　　杨伟宁说，去年底，海南房地产市场出现了短暂的销售回暖小高潮，但随着“限购令”的出台，再加上传统淡季因素的影响，市场再次陷入萎靡，目前大部分购房者对未来短期市场行情并不看好，观望情绪浓重，投资投机性购房和刚性需求两方面都受到抑制。

　　“由于短期内购房者观望情绪难以消除，现在开发商都把希望寄托在第四季度，希望海南的传统旺季会带来市场回暖。”张丽说。

　　房价成市场“回暖”重要“筹码”

　　尽管海南房价整体依然比较坚挺，但一些地区的二手房价格已经开始出现松动迹象。杨伟宁告诉记者，较近一段时间，海口市国贸附近的二手房价格下跌了10%至15%，“议价空间很大，购方和卖方开始展开拉锯战”。海口金桥大厦一套91平方米的二手房，3月份在中介登记为50万元，现在业主40万元就愿意出手。

　　业内人士认为，目前主要有两类二手房源出现降价趋势。一是较近一两年内购购的投资房源，这些房面临全额交纳营业税，购房成本增大;二是满足改善型需求的中小户型，受“限购”影响成交逐渐走低。

　　北京房地产研究所副所长牟增彬表示，随着流动性不断收紧，再加上CPI依然高企，加息预期强烈，将进一步给开发商带来资金压力，或将迫使部分开发商提前降价销售，而这将在终端形成房价下调压力。

　　海南富信房地产开发有限公司副总经理罗风颜说，目前销售量的萎靡，再加上保障性住房建设力度加大，导致开发商压力很大，“挺不住”的开发商都会有所动作，而期望市场成交量回升，必须在价格上有实质性的下降，打消购房者浓厚的观望情绪。

　　近日，住建部政策研究副主任王珏林在国金证券2011年中期策略会上指出，目前房地产政策没有适度放松的客观条件，但也不会出台更严厉的政策。

　　陈国强认为，接下来调控政策出现松动的可能性基本上不存在，政策层面仍将持续保持高压态势。

　　陈国强表示，目前无论是价格还是销量上出现的变化，均是调控政策效果的表现。但是下半年价格能否出现实质性下降，这得取决于开发商原来的定价是否合理、区域供求关系等因素的变化。而房价的下降将成为楼市回暖的重要因素。{$page$}

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　　海南房价“名降实挺” 库存压力大

　　据中国之声《新闻晚高峰》报道，毫无松动迹象的调控形势、购房者依旧浓厚的观望情绪以及一线楼市持续阴跌的房价，终于让二线城市的开发商hold不住了。海南、杭州都出现超低价楼盘，房价一夜跌回了2008年，情况果真如此吗？

　　开发商促销手段层出不穷

　　近日，一则刊登在海南媒体上的大幅广告显露出了开发商急于将手中楼盘脱手的焦虑，广告中以字体打出了“震撼！7折清盘促销5110元/㎡起”吸引人的字眼。而此前，开发商们可没这么“豪爽”，多数楼盘给出的折扣仅是“按揭9.5折，全款9.3折”较低也不过8.5折左右。记者给一家名叫富源佳园的楼盘打去电话咨询：

　　记者：是富源佳园吗？

　　工作人员：对，是富源佳园。

　　记者：我问一下你们现在楼盘卖多少钱。

　　工作人员：4680售价，均价是5300。

　　在地产商的项目介绍上，记者看到，“富源佳园，位于海口凤翔东振发路，北可直通琼州大道海府路，东可上东线高速、美兰机场，南可通椰海大道新大洲大道，西可达轻轨站龙昆南。生活价值和无限。加入降价打折的楼盘不仅仅是一些中小开发商，连富力这样的大开发商放低了身价，较近它们推出了团购享六折的活动：

　　记者：你们这个楼盘是在打六折，是这样吗？

　　工作人员：我们是在做一个千人的团购，满1000人享6折。

　　记者：现在特价房较便宜是多少钱？

　　工作人员：就是5999。

　　5000多块钱的楼盘再次回归，而这样的价钱仅仅与2008年持平。类似的情况在的楼市二线城市杭州也在上演。杭州闲林楼盘“岸上蓝山”同样推出了团购活动，团购均价为每平方6900元起，这个价钱同样是2008年的水平。

　　工作人员：一次性付款可以享受6900的均价，按揭是7300的均价，前提是你要成为会员，要缴纳5000元钱的会员服务费。

　　换种形式的降价

　　事实上，无论在杭州还是海南，个别楼盘打出“跳水价格”，但对于当地整个楼盘来说，下跌的楼盘数量并不多，大多数楼盘房价依然坚挺。

　　海口市住建局市场处处长戴开权在不久前的新闻发布会上曾经有如此一番言论，在他看来海口的房价均价上虽然变化不大，但是它正在以另外一种形式悄然下降。

　　戴开权：有些楼房降低了价格，其中有40%以上采取了一些促销手段，比如说装修、家电、物业等等，但是它的价格没有变化，是实际的内容引起了变化。

　　根据海南住建厅提供的统计数据，现在海南省在建项目、新报建未动工项目高达约5300万平方米，按预测的市场年销售数量500万平方米计算，消化这些库存需要10.6年，去库存压力巨大。浙江方面的情况也很类似。浙江大学房产研究所所长赵杭生表示，今年上半年还心存幻想的开发商现在已经完全清醒了，降价正在从个别楼盘向这个楼市蔓延，并可能一直延续到明年。

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