笔者发现国人中较流行的就是“拐点”论。“团购拐点论”“股票拐点论”“人民币升值拐点论”，较近较流行的就是“房地产拐点论”。

　　什么是“拐点”？

　　在高等数学上，拐点是指变化率由不断加速变为减速，或者由减速变为加速那一点。在拐点两边，曲线的方向并未出现转折。变化的是曲线不断从加速上升(下降)变为减速上升(下降)，或者从减速上升(下降)变为加速上升(下降)。

　　实际上，就严格的“拐点”意义说，不管房价是否出现过下降，我国房价变化曲线已经出现过很多次“拐点”了。这其中至少有2008年由加速转为减速的拐点，也有2009年由减速转为加速的拐点，还有2010年再由加速转为减速的拐点。

　　其实在价格曲线上，由升转降、或者由降转升的那一点，不叫“拐点”，而叫做“极值点”，或者叫“顶点”。而房价由升转降，或者由降转升的变化是一个市场价格变化过程中必定会出现的现象。而且只要市场存在，这个现象就永远不会完结。所以说，“拐点”会永远存在，所谓的“拐点论”可以说是一顶“忽悠”老百姓的大帽子而已。

　　暴利与降价空间

　　有人说了，房地产属于暴利行业，既然这么暴利，其中肯定有很大的降价空间。这么想就错了，其实暴利与降价空间并没有直接联系。

　　举个例子，我们假定，在北京某地盖房子，成本是10000元/平方米。这10000元包括土地、、人工劳动、建筑材料、管理费用等。房子盖好后，开发商以11000元/平方米的价格销售。也就是说，在这个例子中开发商的毛利率只有10%；换言之，这个房子的降价空间较多只有1000元。而秘密在于，盖房子的成本并非全是开发商出的。在这个例子中，在10000元的成本中开发商可能只出了2000元；另外8000元中，可能有3000元来自银行贷款，5000元来自从购房人的预售款。事实上，很多开发商连2000元的“本钱”都不用出，在销售旺盛季节，他们经常“玩”的是“五个锅三个盖”的游戏。这个项目一期的预售款可能会被用来盖上一个项目的四期，以此进一步提高资金的利润率和周转速度。在经济学意义上，利润率有成本利润率和资金利润率之分。暴利来自资金利润率，而降价空间只取决于成本利润率。按照我们的上述假定，开发商的利润率达到了50%，而降价空间较多只有10%。所以说，有暴利未必有降价空间。

　　那有人就要问了，中国房地产到底是降还是不降？那这么问就又错了。单把房地产看作一个整体，讨论降还是不降，就会缺乏现实指导意义。笔者的结论是，有的降，有的升。

　　核心竞争力决定房产价值

　　什么地方会降？二三级城市，郊区，缺乏品质保障的楼盘。为什么？因为这些地方供给基本面，基础就不高。需求有限，更容易受到政策调控与市场风向的影响。所以先降的一定是这样的楼盘。拿北京郊区通州为例，北京中原市场研究部数据显示，通州目前在售住宅成交均价为15000~16000元/平方米，比去年年初降20%左右。二则，楼盘本身不高，无论是人文环境还是自然环境，都没有升值空间。当市场回归理性后，头先淘汰的一定是这样的楼盘。其实任何行业都一样，本身缺乏核心竞争力的产品必然会被市场所淘汰。

　　什么地方不会降？甚至会升值？核心城市，核心地段，有品质保障的楼盘。大家可以看看，硅谷的房子，巴黎的房子什么时候降过？为什么不降反升？一则，供给基本面在那放着呢，永远的供小于求。这样受政策等环境影响就会小很多。11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。大众城市房价依旧坚挺。二则，也是较重要的，有品质保障。不仅是楼盘本身的质量与自然环境，人文环境更加重要。楼盘质量高，自然环境好，决定的是楼盘作为产品的用户体验价值。用户体验价值再高也提升有限。而人文环境带来的价值，则是可以无限增长的。举个例子，北京海淀核心区域的亿城西山公馆。和硅谷很相似。项目完全融合进整体环境中，形成了三重园林的景观；海淀房地产项目稀缺，像西山公馆如此高品质低密度项目在北京市场上更为稀缺；亿城华府系列产品“西山公馆”将以极高的产品品质和极高的居住空间与尺度，承接西山之势，以建筑的内外规划充分诠释现代东方的设计内涵，从社区营造到园林设计和居住空间，以“世界当代”“东方精神”于“围合而沟通”、“渊博而简约”的现代东方设计理念，打造公馆大宅。

　　结论，不要盲目的迷信“拐点论”，具体问题具体分析。把握降中的升，堤防升中的降，理性的选择更加重要。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！