经过十多年的快速增长，以收入房价比计算，许多一线城市的房价已经涨到了普通民众难以承受的高度，价格出现了一定程度的滞涨，经过去年国家宏观政策的调整，一些城市甚至出现小幅回落。于是，市场有人高呼：房价要降了，这次真的要降了！高呼归高呼，一线城市的房价降不降还真不好说，因为从2008年起，说房价要降的声音就一直没断过，直到现在，房价不但没降，相比2008年，房价翻倍的城市比比皆是。

虽然一线城市未来房价的走势不好判断，小编认为，未来三年，海南的房价不但降不了，还将进入快速上涨通道。主要基于以下原因。

一、全装修政策的出台和落实

在刚刚过去的2016年底，在海南省人民政府印发的《关于继续落实“两个暂停”政策进一步促进房地产市场健康发展的通知》中明确要求“从2017年7月1日起，各市县商品住宅项目要全部实行全装修”。也就是说，海南省从2017年7月1日起，没有装修的毛坯房将不能再上市销售。

带装修销售，首先影响的就是价格。房地产商在制定销售价格的时候不但要加入装修的成本，还要加入装修的利润。房地产商的工程装修成本不等同于个人家庭装修的成本，虽然批量采购可能带来材料的成本的下降，但这个批量采购带来的材料成本利润开发商不但不会让利给买房人，还会将因装修工程纳入房地产项目的整体验收而带来规范的装修设计费用、装修施工费用、装修监理费用、价格税金支出均纳入装修成本再均转嫁给买房人。如此一项，按本地市场定额，从2017年7月1日起，海南原来主推毛坯房的各市县城区的房价每平米上涨1500元左右应该是大概率事件。

二、资金成本推动

房地产开发是资金密集型产业，资金成本一直是房价成本构成中一个不可忽视的因素。未来三年，海南省房地产业的资金成本将会持续上涨，从而直接推动房价持续走高。

资金成本上涨个原因就是上面提成的全装修政策。由于各个项目的拿地时间不同而土地成本差异大不好对比，现在仅以建筑成本做参照物，按照本地市场定额，普通住宅建筑成本按每平米约2000元计算，每平米约900元的装修成本占到建筑成本的一半。这么大的资金占比和资金量，房地产商需要靠融资或杠杆资金来解决，因融资带来的利息支出和融资过程中产生的评审、评估、抵押、业务招待等费用将一并作为资金成本计入房价。此外，因为装修交房使得房产销售推迟，使得房地产商资金回笼推迟，资金使用期限的拉长从而也带来资金成本的大幅上升。

资金成本上涨个原因是海南这两年实行的“双暂停”政策，即对于没有达到库存消化要求的县市房地产项目暂停土地供应和暂停规划审批。其中暂停土地供应对资金成本影响不大，*多只是房地产商不再不拿地，暂停规划审批却给房地产商带来很大的资金压力和很高的资金成本：买地的钱花了，却迟迟不能报规划，报不了规划就报不了施工，报不了施工就没法开工建设，没法开工建设自然就谈不了房产销售和资金回笼。暂停规划审批政策半年一调整，执行标准越来越严，拿地在手但规划未报的开发商死的心都有，将来一旦项目获批上市销售，*少以半年计的这部分资金成本一定会计入房价进行消化。

三、“双暂停”带来的供应短缺

双暂停自然会带来可销售房源的短缺，即便按政策半行一调整执行，调整之后新允许报规的项目报规、施工、进入市场还有一个时间周期，在这个时间周期里，海南的可售房源出现阶段性短缺就成为常态，尤其是下半年海南房产销售的传统旺季，一个月的销售量有时比整个上半年的销售量还多。

海南双暂停政策制订的初衷是为了快速消化房地产库存，但在执行层面，上市销售的房地产商看到可售房源阶段性短缺的商机，在自己库存消化压力不大的情况下，会主动选择涨价来获得更多的超额利润。反映在市场上，2016年底和2017年初许多海南的在售项目已经连续调高了售价。

所以，只要双暂停政策持续，对在售楼盘来讲这个不对称政策红利也会持续反映在房价上涨上。

四、雾霾、极冷等恶劣天气催生的需求上升

2016年，全国大部分地区都遭受了恶劣的雾霾天气，尤其是北京、天津、河北、山东等重灾区，抵抗力弱的老人、儿童的健康首当其冲受到威胁，就连一向远离雾霾的广州2016年末也受到了雾霾的影响。但由于受琼州海峡的阻隔，海南却未受影响，依然碧海蓝天。强烈的反差催生出2016年底因避霾赴海南购房的新苗头。目前，对于雾霾产生的原因大家还处在争论到底是因为汽车尾气排放所致还是因为家庭主妇炒菜油烟所致，对于雾霾的治理自然任重道远，预计此后至少三年内，要想秋冬不戴口罩就能维持身体和生命健康，来海南买房将是大部分人一个不错的选择。

除过雾霾，严寒也是海南房产备受北方买房人欢迎的一个重要因素。虽然2016年的冬天平均气温偏高，但极寒天气却仍然存在。2016年12月中旬，内蒙古呼伦贝尔市气温连续几天达到零下42度，低下零下40度的地方还包括我国黑龙江*北端的漠河县。极寒的天气容易造成心脑血管疾病患者的病情加重或突发紧急情况。所以，北方人每年为躲避严寒来海南买房一直是海南房产销售的稳定渠道。随着2017年北欧国家极寒、大雪天气多发，随着人民币贬值幅度增大，不排除将来除过北方外，还有北欧的人会来海南买房享受面朝大海冬暖花开的舒适生活。

五、生活软环境持续改善

海南自从2009年底被国家确定为国际旅游岛后，一直在致力于基础设施建设和生活环境改善。经过多年的积累和努力，近几年环境改善已渐见成效。环岛高铁的开通，博鳌机场的通航，田字型高速公路网络的成型，跨海大桥的成功立项，海域资源的划线保护，和内地多省的医保联网结算，离岛免税政策扩大到火车乘客，再加上优美的环境和四季温暖的气候，让本地人和外地人在海南生活都越来越便利和舒适，将吸引越来越多的外地人来海南买房生活，买房人多了，供需关系变化自然继续推高海南的房价。

六、国际买家关注增加

海南生活软环境的改善，不但吸引了更多的北方人或大陆人来海南买房置业，近几年，越来越多的国际买家、海外人士也慕名来海南买房生活，尤其是香港、新加坡等华人华侨多的东南亚地区和国家。

未来三年，海南的房价将持续上涨。至于三年之后的走势，要看三年内海南的房价上涨到什么程度，如果上涨过快，容易受到管理层的关注和调控而抑制，如果上涨温和，那么三年之后将依然趋势难减。

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