近期公布的数据显示，10月份热点城市的住房成交量有所减少，但房价仍然坚挺。国庆期间政府出台了一系列政策调控，这说明市场对政策调控有了很强的免疫力。笔者认为，仅仅靠临时性的政策调控已经难以解决高房价问题，问题的关键在于住房供给制度出现偏差，解决住房问题应该从住房供给侧制度改革入手。

  供给不足

  关于房价问题的分析大多数从货币政策、人口结构、经济增长等需求侧入手，但这些分析在逻辑上都难以成立。很多人把住房价格上涨归结为城市人口增长。从人口因素看，当前新增劳动力的速度及数量都比几年前显著放缓，农村人口进入城市的速度与数量同样不及从前，但主要城市的房价上涨速度却超过以往。

  货币政策刺激了房价的假说同样难以成立。从较长时间区间看，房价似乎与货币供应量之间有较强的相关性，但难以解释当前的房价。当前的广义货币供应量增长速度一直稳定在11%左右，低于2012年前平均17%的速度。将此轮房价快速上涨归结为货币因素也有些勉强。

  如果从供给侧入手来分析房价问题，逻辑思路会更加清晰。对比四个直辖市的房价会发现，重庆市的房价*近几年一直比较平稳，2010年以来北京（楼盘）、上海（楼盘）和天津（楼盘）平均房价上涨均超过50%，仅今年前8个月上涨的幅度就超过20%，而期间重庆的房价几乎没有上涨。其中的原因主要是供给侧因素。

  从供给因素看，北京、上海和天津的土地供给在2009年以后一直处在减少的状态，致使商品住房的销售面积也是减少的。以北京为例，2005年商品住房销售面积超过3000万平方米，2009年减少为2000平方米左右，2015年减少为1554万平方米。而重庆的商品房销售面积一直处于快速增长状态：2005年重庆的商品房销售面积为2000万平方米，到2015年增长到超过5000万平方米。显然，北京、上海等城市的房价上涨与住房供给的减少直接相关。而重庆的房价基本保持稳定的主要原因是住宅供应的不断增加。

  为什么北京、上海和天津的商品房供给面积是减少的，而重庆的住房供给却是大幅度增加？笔者进一步考察发现，2008年之后重庆构建了“地票”制度，让城乡土地要素市场可以通过市场化的方式进行交易，从而在确保农用耕地不减少的情况下有效增加城市建设用地规模。

  重庆市能够维持房价平稳的经验表明，部分城市房价过快上涨的原因主要是供给不足，但住房供给及背后的土地制度问题又与我国的住房制度设计密切相关。因此，要把住房问题说清楚，必须了解住房制度特点以及我国住房制度改革的历程。

  我国住房制度设计的*大缺陷是过度强调住房商品化和市场化，忽视了住房是准公共产品的属性。从客观的角度看，我国住房制度改革之所以片面强调市场化，与当时的国际国内形势有关。在住房制度改革文件的落实过程中，恰遇亚洲金融危机，刺激住房消费与投 资成为短期政策目标。无疑，减少保障型住房对刺激商品住房价格可以起到刺激作用。2003年之后，保障型住房占房地产投 资的比例一度降到3%左右，有些城市（如上海）甚至取消经济适用住房。这是2004年至2007年房价出现过快上涨的原因之一。

  2012年以来，棚户区改造为解决城市中低收入住房困难起到了积极作用，但还没有触及住房制度改革的核心问题。住房商品化和市场化的*大受益者是地方财政。因此，住房市场化一旦实施就呈现出强大的自我强化和路径依赖特征，需要强大的外力作用才能改变其轨迹。

  改革住房制度

  我们现在遇到的住房问题，在早期的工业化国家也曾经遇到过。一定程度上可以说，现在遇到的住房困境，发达国家在经济发展的早期都曾经遇到过。

  从20世纪初开始，许多国家陆续通过住房制度改革，摒弃了住房市场化制度，推行一种政府介入、住房福利为主并与住房商品化适当结合的新制度。因为各国推行的新制度大同（楼盘）小异，后来人们把这些新制度统称为现代住房制度。由于现代住房制度能够有针对性地消除旧制度存在的弊端，推行这一制度的国家都比较成功地解决好广大居民（特别是中低收入者）的住房问题。现代住房制度早已得到国际社会的认可，并成为共同的行为准则。

  我国的土地属于公有制或集体所有制，实施现代住房制度的成本应该比土地私有制国家更低。

  长期制度层面，可以通过立法的形式将现代住房制度理念确立为我国住房制度的指导思想，尽快启动《住宅法》的立法工作，用法律的方式重新确定政府在住房保障方面的责任和义务。

  从短期政策操作来看可以从以下几点着手：首先，修改土地拍卖制度。实现以建设目标为主线的招标制度。建设目标的制定，必须考虑房价目标，房地产数量、质量、环境目标，吸纳移民目标，保障住房*低刚性需求的目标等。地方政府不是以获得*大土地转让金为目的，而是以实现城市长期发展目标为目的，提供土地让开发商以竞标的形式整体开发，政府通过验收和监督，确保开发进度和质量。

  二是调整土地政策，扩大城市的土地供应面积。应该适当减少三、四线城市的土地出让规模，以适应供给侧改革的需要，以缓解这些城市的住房库存形势。可以采取不同城市之间有偿调剂用地指标的办法，把部分三、四线城市的用地指标有偿调剂到土地紧张的城市。

  三是推广重庆的“地票”制度，让城乡土地市场真正地流动并统一起来，打破现有的土地价格与房价之间的相互促进的循环。

  四是推进房地产税的出台，可以通过新老划断的方式进行，即新购置的房子适用新税制，暂时不对存量住房征税。

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