88亿吞下上海（楼盘）总价地王，一向以“稳健”著称的金地集团(600383,股吧)禁不住土地市场的燥热，也亢奋了一把。 

7月27日，金地集团以总价88亿元、溢价率286%竞得上海浦东新区祝桥镇的祝桥地块，据了解，金地集团今年以来共拿下6宗地块，拿地总额约为141亿元，约为去年拿地总额的50%。 

同时，金地集团公告显示，今年上半年公司销售额已达439.6亿元，超过去年全年销售额的三分之二，而去年617亿元的也刷新记录，虽然销售业绩靓丽，但实际上金地集团的营收、净利润等数据却同比下滑。 

业内认为，金地集团正处于扩大规模的关键阶段，但如果无法提高营收、利润等问题，将成为阻拦金地集团升级的鸿沟。 

88亿押王赌的是十年之约？

据了解，当天参与竞拍祝桥镇G10地块的房企包括融创、龙湖、平安不动产等23家房企，整场竞拍轮数超500轮，历时2个多公里。 

较终由金地集团以成交价格88亿元拿下该地块时，楼面价已经从较初的8560元／平米，上涨至33023元／平米，溢价率高达286%；剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分楼面价41572元／平米，业内预计未来售价将在6万元／平米以上。 

该地块成为总价地王，主因这幅地为2016年内上海出让的面积较大的纯住宅用地，占地面积14.03万平方米，容积率1.9，限高45米，地上建筑面积26.65万平方米，不过要求保障房建筑面积5%，住宅自持物业建筑面积15%。 

更为苛刻的是，根据出让公告中要求该地块的住宅套数不得少于2400套，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60.0%，全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的30.00%以上，另外还需建设2200平方米的的社区公共服务设施，及至少1300平方米的商业服务设施，并无偿移交区政府。 

此外，该地块还规定开发商要在交付土地后12个月内开工，在交付土地后36个月内竣工，也就是说这个项目的销售周期不超过三年。

而这块地所在区域的较大价值在于十三五规划中的都市航空城，但计划成型时间至少要在10年之后。 

很显然，这个十年之约能给该项目带来多大溢价率很难说，而早在2009年金地集团在上海拿下的青浦赵巷地王，就一度陷入销售缓慢、久久不能解套的噩梦，现在的金地集团是梦醒了还是仍在做梦？ 

营收创三年较低

金地集团面临的另一大问题是销售业绩好看，但实际营收却下降。 

据金地集团财报数据显示，金地去年销售额达到617亿元，但营业收入只有327.62亿元,这一收入不仅低于2014年的456亿元，也低于2013年的348亿元；扣非后净利润也只有约16亿元，同比大幅下滑52%，同样是三年来较低；此外，金地去年房地产业务毛利率为 27.79%,较2014年同期减少 0.74 个百分点。 

此外，2014年金地销售额与营业收入之间的差额到40亿，但是到了2015年这一差额走增到290亿，一年的时间，金地就完全变了样子。 

在营收下降的同时，金地集团近年新开工面积也在走低。 

2014年金地集团公司新开工面积约 460 万平方米,比上年减少 19.7%,也就是说少开工面积约112万平米，到了2015年公司新开工面积继续下降，约 405 万平方米,比上年减少 12%，比2014年少了55万平米。 

一系列数据显示出，金地集团赚钱并不容易，今年在提高销售数据的同时，如何提高营业收入、提高回款可能更重要。 

但这个重任要完成也不容易，金地集团分为华东、华南、华北等7个大区，去年除华南、华东之外，五个大区营业收入同比均有较大幅度下滑，其中京津所在的华北区域同比大幅下滑68.49%。 

显然，华南、华东区域成为金地未来主战场，华北区域公司很可能渐渐失宠，从今年迄今为止金地集团拿地补仓的情况来看，四块地位于华东区域，分别是苏杭、上海以及浙江嘉兴（楼盘），另外两块地则位于武汉（楼盘）和东莞（楼盘），华北地区居然一幅土地都没有。 

而去年金地集团虽然在京津辽等省市共获得八个项目土地，但除了辽宁大连（楼盘）、沈阳等地块外，在京津两市的土地中，较高权益占比只有40%。 

可以预见，未来金地集团能否解决规模问题以及提高营收，主要看华东以及华南两大区域公司。

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