很多二线城市还没来得及为“消库存战役”大捷而高兴，又必须开始为宏观调控头疼了。储备政策准备好了吗？什么时候出台？但在房价和调控新政的博弈中，二线城市楼市迎来了大幅上涨。上周末，在杭州房展会现场，不少看房者坦承：“必须赶在宏观调控新政落地前去购房。”

  不仅杭州，苏州、南京、厦门、合肥一波省会城市、二线城市楼市正呈现量价齐升，5月初的南京土地市场更是一举拍出了接近250亿的总价。业内分析人士指出，国家统计局即将出台的70个大中城市房价中，下跌城市将进一步减员。而前十名城市都可能面临政策转向，从消库存转向宏观调控。

  二线城市现“量价齐升”

  在二线城市中，厦门楼市走出一波三年来罕见的上涨态势。

  刚刚过去的两个月，厦门楼市成交量明显上涨，市场呈现供不应求态势。据统计，截至2016年4月底，厦门市商品住宅的库存量只有277.8万㎡，目前在售新房仅19728套，头次跌破2万套，已触底3年来的历史水平；　以2015年5月-2016年4月月均销售33.91万㎡计算，厦门一手住宅的去化周期缩短到8个月。5月7日，厦门一家楼盘推出的一批新房源单价已上调至6.9万元/平方米，个别房源破7万元。

  杭州楼市则表现出了“急先锋”的本色。上周末，杭州迎来了一年一度的房展，场面异常火爆。杭州绿城杨柳郡二期开盘，甚至出现了1000人抢388套房源的局面。一些中介甚至惊呼电话被打爆，24公里不敢关机。据统计，2016年3月杭州全市新建商品房共成交28000余套，4月份也维持着22000多套的高成交量，而历史上杭州月度成交量较高也才14000套。

  苏州楼市也呈现量价齐升态势。相比2015年初，苏州房价上涨了64.97%，由去年1月的10944元上涨到今年4月的18054元；成交量上涨39.2%，由去年1月的5268套上涨到今年4月的7333套。其中，今年3月房价涨幅较为明显。

  国家统计局14日公布的数据显示，1-4月份，全国商品房销售面积3.6亿平方米，同比增长36.5%，增速比一季度提高3.4个百分点，比去年全年提高30个百分点；　销售额2.77万亿元，增长55.9%，增速比一季度提高1.8个百分点，比去年全年提高41.5个百分点。

  销售额增速远远高于销售面积增速，显示一线城市和二线核心城市楼市量价齐升。

  土地拍卖收入南京

  比楼市更加疯狂的是土地市场，这为楼市上涨提供了动力。

  用年度“较疯狂”来形容日前南京的一场土地拍卖会，恐怕并不为过。5月13日下午，南京市共拍出了七块土地，总价达到249亿人民币，其中位于河西南的三幅地块引起了30多家开发商的鏖战。较终，葛洲坝以总价32.8亿元，楼面地价45213元/㎡拿下河西南G14地块，创造了南京地价新纪录。

  较近，苏州共出让土地29幅，13幅土地溢价率超过100%，其中位于高新区科技城武夷山路北的居住用地溢价率高达318.86%。仅4月7日和8日两天，苏州的土地拍卖累计揽金250.8亿元。这个数字，几乎相当于当地2015年全年土地收入的一半。

  合肥的表现同样突出，4月共出让12幅土地，其中位于瑶海区新安江路以南的一幅居住用地，溢价率高达380.95%。4月28日，合肥成交了6宗地，揽金113.07亿元，其中五宗地块的楼面价高于10000元/平方米，且溢价率超过280%。当地业内人士表示，合肥历史上仅八宗地块的楼面价高于1万元，此次就占据了5席。

  据相关数据显示，今年前5个月，全国卖地收入排名前三名的并不是北京或上海，而是三个二线城市：南京市、苏州和郑州。其中南京以481亿元全国，而去年同期仅为107亿元，涨幅高达351%。排名的苏州市，前五个月卖地收入为459亿元，其涨幅高达781%，去年同期仅为52亿元。而这个涨幅也是这20个城市中较高的涨幅。在排名前10名的城市中，合肥和佛山纷纷上榜。

  “紧箍咒”开始悄然念起

  “一线城市房价过快上涨后，相关周边区域的城市更容易获得利好。当然类似常州、镇江等城市，虽然交易热度不及周边的苏州、无锡，但基本上也有所改善。热点省会城市更受追捧，源于城市规模在不断扩大，产业导入节奏在加快。”易居研究院智库研究总监严跃进表示，此类城市需求积极释放也符合市场预期，其居住价值和就业价值是相对好的。

  深圳、北京、上海已经迎来了宏观调控新政，二线城市也不远了，更准确地说，苏州、南京已经悄悄地为自己套上了“紧箍咒”。

  苏州新政属于先发制人，是二线城市中榜出手的。3月份，其出台了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》，指出房地产开发企业对预售房屋的申报价格，3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%；下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。此外，取得预售证后，预售房源应在10日内一次性全部对外销售。

  南京调控政策是设置楼市“涨停板”，与苏州异曲同工，对不同价位楼盘提出年化涨幅不宜超出的范围。有消息称，南京还要对疯狂的土地市场下手——大于5万平米的土地拍卖溢价率高于45%时，仍有竞争的，停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，意味着商品房、保障房将“混搭”在同一个小区内共建。

  是否进入全国涨幅前十，很可能成为二线城市政策风向转变的分水岭。“二线城市的市场交易热会在今年继续延续，除非房价过快上涨，否则地方政府对于部分城市的楼市政策基本不会大变。但如果涨幅进入前10，那么管制的可能性就会增加。”严跃进表示。

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