伴随北京市府东迁，大量政府工作人员、家属及相关人群同步迁移，对住房的巨量需求必然助推住宅价格上涨。这是一种“小区域中供求关系影响价格”的现象，与人口流入型城市房价上涨的原理一样。通州房价走高又势必促使需求外溢，距离北京较近的北三县楼市在前不久呈现出异常的火热。

  然而，受产业、配套建设、城市管理等诸多因素制约，北三县楼市泡沫也备受质问，投资空间将日趋狭窄。这一看法，在4月27日乐居龙门自媒体联盟的“限购之后 武清与京津冀一体化发展趋势”主题论坛上，也得到了陈志、彭剑波、郭毅等多名业内大咖的认同。因而，我们不建议投资人将放在北三县，相比之下新机场等新兴板块更具价值。

  北三县悄然失落

  近日，三河、大厂、香河等北三县楼市调控政策一经出台立即发酵，许多人认为北三县的楼市上涨空间已被超前透支。论坛上，亚豪机构市场总监郭毅女士认为：北三县房价的非理性上涨，导致了地方政府管制与市场新的压力。

  从政策层面讲，北三县楼市出现了速冻现象。由于房价涨幅过高，廊坊4月初颁布限购政策，对外地户籍实施限制。随后，据说对楼市的管制严格起来，政府要求日汇报、周总结、月分析，还常到一些项目售楼处巡视和监管。很多项目因为没有预售证被迫停止网签。

  从市场层面看，北三县的供需结构出现了不合理现象。燕郊出现供需失衡，开发商主要在卖自己的库存，可谓卖一套少一套——预计今年燕郊新房供应量在一万套左右。从成交来看，去年成交量在1.7万套左右，今年限购前一季度已经把去年全年的量都卖光了。因此，除了北京市府东迁，供需失衡、投资需求拉动也是燕郊房价上涨的原因。

  郭毅认为，不管是因为供需失衡还是规划利好所致，燕郊房价已经达到相对高位。这个时候，整个区域的自住需求占比非常之低，大概只有30%左右。这样的市场，不仅是非理性的，也具有极大的风险。虽然北京市府东迁、京津冀协同发展对燕郊楼市形成利好，但远不足以支撑房价翻倍增长，燕郊不是良好产业配套背景支持下的合理上涨。

  同时，北三县这一轮投资需求涌现的背后，还有货币信贷政策的助推。今年一季度住房贷款新增1.5万亿，其中1万亿为个人住房贷款。央行放水导致了新的泡沫滋生。

  未来，伴随楼市调控政策对购房需求的打压，燕郊由于供应量较少尚能保持相对横盘状态，但大厂和香河则一定会出现下滑。

  “产地房”新趋势

  对于北三县的后续乏力，清华规划院城市发展策划研究所副所长彭剑波认为，产城融合的不足也是十分重要的原因。

  在论坛前，彭建波即与新浪乐居北京公司副总经理、龙门总策划人王永冰进行过深入探讨，他强调产业、城市功能的良性发展对区域核心价值的重要性。而三河、大厂、固安等作为县级区域，行政级别、配套水平以及城市管理水平都滞后于楼市的快速上涨。

  彭建波强调，从行业发展趋势看，我们必将由“房地产”的旧时代走向“产地房”的新时代：过去是，房子好卖，地就不愁卖，产业再说；而新常态下，则一定是产业先行和，产业做大做强带动区域土地价值的提升和人口的聚集，进而带来房屋和物业销售的上升。在这种新趋势下，政府应提升配套、服务和管理水平，城市运营商则要各司其职，形成差异化和有序共生的关系。

  对于这种“产地房”的逻辑，北京房地产业协会秘书长陈志非常赞同：“过去是房地产先发展，产业发展不发展再说，都愿意说房地产是晴雨表、要先行；但现在看来，如果没有产业和规划，房地产是‘先’不了的——这是一个非常重要的思考点。”

  陈志表示，一些环京地区必须要将房地产狂热势头暂压下来，先把产业、交通踏踏实实做好，把地区发展规划确定好，以避免无序性。产品要能有效满足北京的溢出需求，而不是过度追求价格。衡量一个城市的价值，不能简单地看GDP，还要看要素聚集能力——这种能力才是支撑城市发展较核心的东西。

  转发的传播动能

  立足“产地房”新趋势，房地产传播将更加注重跨界和资源整合。在这个移动改变世界、改变生活的年代，房地产也将理所当然地被移动互联网所改变。因而，如何借助移动互联新势力实现房地产的传播和销售目标，成为备受业内关注的新课题。

  对此，龙门总策划人王永冰认为：我们不能单纯为移动而移动。如果不了解就贸然行动，可能只是劳民伤财、只移不动。当前，媒体传播形式的升级导致了传播方式的变革，以传统媒体为、一对多的传播方式已成过去，去化的多对多、爆炸式传播成为主流，每一次的转发、分享都能增强信息传播的效果。

  在产地房时代，“转发”所产生的传播动能是过去任何媒介都无法达到的。移动时代就是一个“人人皆媒体”的时代，只有触动人心的内容才会引发人们的共鸣并带来转发的冲动。

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