某多次听课、去年6月就顺着我手势进入固安市场的藩丝学员昨天给我私信：“老师，简直是‘晴天霹雳’啊，想不到廊坊这样的三、四线城市也限购。我弟弟也想在固安再购一套，还能购吗？”我对他说：“晴天霹雳一般只是把大家吓一跳。既然是晴天打响雷，肯定没有暴风骤雨，不意味着什么灾祸吧。”雷声瞬间就会过去，只要你没有恰好踩在雷区里，是不应停止赶路的脚步的！

  一、我一直在等这个文件

  昨日，我终于从廊坊市政府的网站上看到了市政府办公室正式转发的市房管局等六部门制定的《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。

  听过我房地产投资理财培训课程和熟悉我的人都知道，我一直高度看好环京房地产市场。这不仅仅源于此区域因紧邻北京而自然受益的“涓滴效应”，还源于北京挤压外来人口而带来的“需求外溢”，更源于京津冀协同发展战略实施中可期的产业集聚和人口集聚效果。基 于多年的理论分析和现实观察，从增长潜力和回报率两个角度考虑，我把环京地区正在受到积极影响的房地产市场划分为两个梯队：榜梯队包括固安、燕郊和大厂的潮白河区域，个梯队则包括香河、永清、涿州等区域。在上届中共和国务院领导班子施政时期，我就高度看好这一区域。得出这一结论与我早期既研究区域经济学又研究房地产经济学同时关注国民经济学的经历有关，因为多学科背景提升了我对区域房地产投资价值判断的敏感性和准确性。

  从2011年开始，我就在熟人圈层鼓励大家进入固安市场，并帮助亲友放弃家乡的投资机会，在固安陆续购置了房产。2013年9月23日，我在微博上明确说：“固安、燕郊商品房大幅涨价很正常，他们会逐步演化为北京的居住卫星城”，并号召大家尽快进入这两个市场。2014年，鉴于外地藩丝想进入环京市场但在该区域蒙头转向、难以选择这一现实情况，我直接找了一家中介机构，让他们协助大家做了香河、燕郊的团购。目前这些头付资金普遍获得了300%左右的回报。

  在榜首梯队的卫星城中，基于长期，我高度看好固安市场，也一直通过一些途径追踪涉及北京南城及固安的重大决策信息。我曾专门写了《楼市财富黑马——固安县城将跑赢多数二线城市》、《放长线钓大鱼——关于固安投资置业的科学态度》，帮助我的微博和公众号“藩丝财智厅”的藩丝们认识这个市场，抓住难得的机会，以回报大家的长期信赖和追随。从2015年6月份断定固安房价会快涨后，为引导大家及时抓住机会，我推动进行了藩丝团购活动。短短九个月间，固安房价由6-8千涨到了1-1.3万，很多人头付获得了100%-300%的汇报。

  但是，进入3月后，对固安楼市“一涨价”的情况，我还是有些担忧的。3月17日，我在微博上说“今天全天在固安调研。我前期帮亲属购的都不错。”3月18日凌晨，当有粉丝问调研结果时，我说“三天后发给按规定信箱报名团购的粉丝”、“还要继续调研，争取给大家找到有可能继续带来高回报的项目。结果预计会在3天内发给报名者。”后来我又说“别问了，太兴奋对身体不好。一个价谁也受不了。”我预感到固安、燕郊、大厂等地楼市的火爆和不规范操作可能引来 媒体和政界的关注，进而引发市场整顿。于是我感觉需要观察一下，便一直没有公布调研结论，也停止传播工作。我觉得有必要重新对某些开发商的背景、股权结构、企业的财务状况进行调查，防止政策变化、市场震荡时出现烂尾、不能交房、办不了产权证等情况。恰在此时，媒体曝光了燕郊、固安、香河、大厂等环京市场暴涨和无预售证卖房的情况，给廊坊及下属县市的地方政府带来了巨大的压力。我知道整顿已是必然，新政策可能呼之欲出了。于是，我多次通过不同途径告诉团购粉丝：先等等吧！

  二、惊动高层的报道和不得不出的政策

  全国各省、市的房地产市场运行都不规范，只是程度不同而已。只要权力介入过多的行业，都存在这个问题。河北房地产市场之乱全国闻名，河北省建设厅曾自己披露过一项调查：2011年以来，河北省共开工房地产开发项目3386个，存在违法问题的2079个，违法比例61.4%。其中，省会石家庄市违法项目比例高达93.8%。据我了解，这与前几年河北省委省政府“三年大变样”的激进城市建设战略有关。

  河北房地产开发项目违法问题主要包括：未取得建设工程规划许可证、施工许可证擅自开工建设，违反建设工程规划许可证的规定批少建多、批低建高，未取得预售许可证、未按预售许可证批准的范围擅自进行预售等。这也不能全怪开发商——河北省五证审批流程特别慢，三年的项目五证缺三、四个的比比皆是，然后开始严查、罚款！

  客观地说，河北乃至全国，市场上无预售证卖房的情况很普遍。有预售证未必不出事，无预售证也可能交房很顺利。从宏观上说，这与宏观政策和区域政策的稳定性有关；从微观上说，则主要取决于开发商的财务状况和企业治理结构特别是股权结构。所以，我们选择团购项目时，只要是期房，就会把这些方面的调研与小区规划设计、外立面、园林绿化、建筑质量、周围配套、社会治安等外在因素并重考虑，甚至在打分排序中把前者的比重提升到60%。这就是我们经常不主张购小开发商项目的原因之一（当然对不熟的人我们也无法阻拦）。我自己在此方面就曾轻信熟人，吃过亏。我内心倾向于政府在预售方面严格管理。但对一些火爆区域来说，需求旺盛，供给跟不上，傻呵呵地跟开发商或代理公司讲法制、讲秩序，根本就购不上。等预售证下来，往往早就卖光了，或只剩尾房，而且价格已大涨。所以，对预售项目来说，选对开发商较关键。

  环京市场的火爆和不规范交易的确引起了媒体的关注。在我调研的同，即3月18日，华夏时报一篇《未领取预售证就开售，未封顶就放款——春暖花开，环北京楼市躁动》的报道出笼了，批评了燕郊、大厂、香河、固安市场的开发商们，呼吁政府加强监管。据说此文引起某较高领导的关注和批示，随即河北省、廊坊市主要领导分别作了批示或指示，省政府副秘书长、省住建厅的领导、廊坊市的主要领导风风火火，对市场作了多次检查、调研。房产主管部门约谈了一些开发商，对违规行为进行了处罚。廊坊市组建了专题调研组和专项整治督导组，同时根据领导批示，拟定整治和规范市场的文件。固安、三河、香河、大厂也各自组建了调研和整治小组。

  我此前通过北京、河北省、廊坊市的各种途径，已经听到一些消息，也从多个环京大开发商处了解到政府与他们座谈和到企业调研的情况。我也听说廊坊市委市政府在责成房管、规划、建设、国土、工商和金融办等市直相关部门学习研究上海、深圳等城市相关管控政策，起草制定《意见》，提交给省里征求意见。但在文件出来前，因为涉及保密工作，对具体内容也只是猜测，我不好写透露和评价。我只告诉团购粉丝：固安市场“涉及整顿，大部分好项目停售，我们也在等整顿性政策”。所以，我一拖再拖，对下一步的投资行为没有给出明确说法。

  三、高举轻放还是真打痛打？

  按照官方的说法，廊坊市试图通过制订区域性、差别化的措施，确保全市特别是环京周边县(市)要努力实现规范市场秩序、稳定住房价格、遏制投机炒作、促进房地产业平稳健康发展的目的。从廊坊市《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》来看，政府提出的整治意见包括九个方面：

  1、严格落实房地产调控主体责任。环京县(市)政府要切实把规范市场秩序稳控住房价格作为当前一项工作，承担起房地产市场价格稳控的主体责任；

  2、建立联席会议制度，完善市场监测机制。建立环京县(市)房地产市场监管工作联席会议制度，负责指导、协调、推进监管工作，及时对市场交易数据信息进行统计分析，根据市场情况，提出对策措施。

  3、坚持规划，严格规划管控。根据《京津冀协同发展规划纲要》等相关要求，修订完善环京县(市)的发展规划，合理确定功能定位、产业布局和空间发展，妥善处理房地产业发展与城市建设、生态保护的关系。主动加强与北京有关方面的沟通联系，建立联动机制。

  4、实行住房限购和差别化住房信贷政策。非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房头付款比例不低于30%。

  5、严格商品房预售管理。进一步规范预售审批程序，严格要件审查和形象进度要求，限期一次性公布全部可售房源；落实住房价格备案制度，实行一房一价，明码标价，现场公示。加强价格管控，限定申报预售价格涨幅，完善住房信息查询系统，推进联机备案系统互通互联，有效遏制和防止倒卖房号等投机行为。

  6、开展严厉打击违规经营专项行动。组织开展专项执法检查，对房地产开发企业、中介机构经营活动进行集中整治，依法严厉打击无证预售、违规销售、虚假广告宣传、哄抬房价、囤积房源、捂盘惜售和投机炒房等违法违规行为，全面规范市场秩序。

  7、盘活存量土地，加大棚改力度，增加住房供给。加快存量土地开发建设进度，加大棚改建设力度，将城中村、城郊村以及整合撤并的村庄、城市危房、城镇危陋住宅区纳入棚户区改造范畴。增加普通商品住房供应，严格控制高端住宅开发。

  8、加强房地产金融风险防控。严禁互联网金融企业、小额贷款公司、开发企业、中介机构等从事头付贷、过桥贷、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

  9、加强信息公开，正确引导舆论。加大市场信息公开力度，将房地产项目供地、预售许可楼盘、可售房源等信息公开公示，稳定住房消费预期。积极主动向社会解读环北京地区住房发展规划和稳控房价措施，尽量避免和减少“跟风”消费。

  在上述这些政策中，较引人注目的是第四条——“实行住房限购和

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