SOHO中国(00410,HK)董事长潘石屹站在北京光华路SOHO二期15层的落地窗前,浑浊的空气包围着楼下的行人与车辆,此时室外的PM2.5指数已突破200。他转身让工作人员测了测室内数值,结果显示室内的PM2.5指数接近18。

  潘石屹的业余爱好还有榨果汁、种苹果,在公开场合极少谈市场的他更被视为“不务正业”。但实际上,在转型后,除了对内部管理作了极大调整,SOHO中国正在酝酿次变革。“这将涉及所有业务环节,通过互联网技术改变人与办公室之间的格局。”昨日(11月26日),潘石屹在接受记者采访时透露,预计在明年2月1日,SOHO中国将正式推出与互联网合作的平台,届时会有20到30个项目参与其中。

  “拿地肯定会慢下来”

  转型第三年,潘石屹做得更多的事情是卖而不是购。

  9月29日,SOHO中国发布公告称,集团与携程上海、携程关联公司于9月26日就出售凌空SOHO若干物业及配套设施订立框架协议,总对价约为人民币30.5亿元(约合38.5亿港元)。

  “其实今年我们也没打算再销售,但刚好携程看中了这个项目,就购购了一半。”潘石屹告诉记者,今年陆续入市的4个项目,包括北京的望京SOHO、光华路SOHO二期、上海的复兴路项目以及凌空SOHO,这几个项目在明年会成为SOHO中国租金收入较主要的来源。“明年基本上已经没有销售,租金收入会大幅提高,到明年也将彻底超过销售(收入)。”

  不过,今年上半年的营业收入中有45.86亿元(人民币,下同)仍然是靠销售,特别是出售其在上海的多个项目权益而获得。

  “随着散售项目越来越少,持有型物业比例增大的同时,如何能够保证在销售项目即将完结,但租金收益还未大幅体现的同时顺利转型,这是SOHO中国面临的关键问题,借助大宗交易回笼资金还是较合适的。”一位房地产分析人士认为。

  “管理会更加精细化,而且拿地肯定会慢下来。”潘石屹透露,今年陆续入市的项目在明年需要支付的建安成本大概是100亿元,为了降低负债率,整体投资必须慢下来,“毕竟租金收益是长期的过程,不同于销售。”

  潘石屹称,目前公司账面大约有160亿元现金,再加上即将入账的一笔,会保持接近200亿元的现金量。“从销售转出租这个环节已经成功了,因为这其中较大的挑战就是资金链的断裂,在转型之前我们花了一个月的时间来测算各种会出现的可能性,但资金链一直没有出现问题。”潘石屹如是说。

  当记者问到,明年是否还会有新的投资时,潘石屹表示,暂时还没有。但对于已经进入租赁阶段的北京数个项目,潘石屹也有他的运营之道。“先期租金会比较低一点,以望京SOHO为例,我们在4月份预租开始后,在5月份租金提高了10%,10月份提高了大约3%,而接下来在12月份,可能会有比较大幅度的租金上调,大概在5%——10%。”

  SOHO中国二次转型

  世界互联网大会刚刚在乌镇结束,潘石屹也去 “打酱油”了。实际上,他一直在思考如何拥抱互联网,而这一次,并不是简单地在网上卖房子。

  “现在每个房企都在思考房地产和互联网的结合,下一步要考虑如何创新,如何做产品。”说到这里,潘石屹还不忘 “卖关子”,“我们在筹备秘密计划,关于房地产和互联网的结合,这个软件会在明年2月1日对外宣布,现在具体细节还不能透露。”

  在记者的追问下,潘石屹透露,这一变革将涉及到SOHO中国所有业务环节,从管理开发到后期出租,同时会涉及新的盈利环节以及新的城市扩张,通过近期大量“招兵购马”吸引有互联网经验的 人士,来搭建SOHO中国自己的互联网运营技术,但平台方面也会寻找合作伙伴。

  “较核心的还是怎么把传统行业提升,以及在互联网的情况下,人为什么还要去办公室,这种格局会彻底变化,届时北京和上海会各做出一个样板间,明年会有二三十个项目参与其中。”潘石屹如是说。

  “这会不会是SOHO中国的次转型?”记者问道。老潘点了点头。

  潘石屹和他的SOHO中国从某种意义上来说是见证了中国经济发展的数个节点,这一切从他们购房人群的特点便能体现出来。

  “从较早我们的建外SOHO (论坛)、现代城SOHO,我们的客户越来越多地出现了煤老板这个群体,紧接着钢铁企业,当时唐山钢企老板到三里屯SOHO,随便都是3、5个亿,但现在我们的办公楼,尤其是望京SOHO,超过90%的租户都是互联网企业。”这个现实,让潘石屹不得不思索如何转型。
 

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