在海南蜿蜒美丽的海岸线上，一个又一个海湾被开发复制。与三亚只有一山之隔的陵水正是其中之一。海南省陵水县自被列为国际旅游岛先行试验区以后，这个全国仅此的高端滨海贫困县的房价和GDP就蹭蹭上蹿。2013年，陵水地方公共财政预算收入为23.4亿元，在海南省排名第三，仅次于海口和三亚。这样的崛起速度，放在整个海南都十分耀眼。

　　近期，记者在陵水走访调查发现，陵水沿海的土地已经被地产商悉数开发，20多家开发商的房地产项目集中在这条57.5公里长的海岸线上，沿海位置已经很难找到可以再开发的土地，陵水经济遇到依靠房地产拉动难以为继的挑战。与此同时，陵水经过旅游地产“大跃进”之后，以地产带动旅游的希望似乎落空。如何带动旅游产业蓬勃发展，让陵水真正成为国际旅游岛先行试验区？陵水正在寻找答案。

　　全国仅此的高端滨海贫困县陵水十年蜕变的故事，在海南人眼中并不陌生。

　　10多年前，这里大部分地区曾是广袤的农田，当地人多以农业、出海捕鱼维生。2012年，陵水如愿摘掉高端贫困县的帽子，并从2011年开始连续4年发 “全民红包”。陵水用10年时间上演了“山鸡变凤凰”，2013年地方财政预算收入23.4亿元，位居海南省第三。

　　不过，不同于财政收入和房地产疾速前行，陵水的旅游收入并未因旅游地产而获得预期中的发展。官方数据显示，2013年海南全省旅游总收入428.56亿元，其中陵水县旅游总收入7.7亿元，占比不到全省的2%。

　　“山鸡变凤凰”地产贡献超七成税收/

　　陵水的土地是从2008年热起来的。到2009年，在全县GDP增长13.5%的情况下，地方财政一般预算收入增长65.3%，达到3.8亿元，连续两年增幅居海南省榜首，其中土地收益功不可没。

　　2011年，陵水县被列为国际旅游岛先行试验区。2012年，陵水如愿摘掉高端贫困县的帽子。2013年陵水全县生产总值85.3亿元，比上年增长13%，地方公共财政预算收入23.4亿元，增长15.6%，农民人均纯收入7335元，增长14%。

　　现在，有“珍珠海岸”之称的陵水已经成为一个由海湾建筑组成的城市，热带雨林、蓝色海湾和阳光沙滩环绕四周。陵水县旅游发展委员会工作人员介绍，陵水已经开发的旅游资源包括“三湾两岛”，即香水湾、清水湾、土福湾、猴岛、分界洲岛。记者在现场走访了解到，目前这些自然资源优越的海湾已经被全国各地纷至沓来的开发商瓜分完毕。目前共有20多家开发商的房地产项目集中在陵水57.5公里长的海岸线上，沿海的土地都已被围墙圈成工地，驻扎了建筑工和车辆。

　　陵水用10年时间上演了“山鸡变凤凰”，去年财政收入在海南省排名第三位，仅次于海口和三亚，这样的崛起速度放在整个海南省都十分耀眼。

　　“陵水县九成以上财政收入来自房地产，政府对其他产业的重视度有限”,陵水县政府一位人员赵月（化名）向记者透露，2007年以后，陵水县把三个主要的海湾资源交给地产商开发，国际旅游岛的政策红利，较受益的是房地产。

　　陵水繁荣背后靠的是房地产相关税收和卖地收入拉动的县级财政。记者查询到的数据显示，2013年，陵水房地产总投资225.1亿元，房地产销售额达123.3亿元。由此带来的房地产税收占陵水地方财政收入的75%，土地成交51宗，位列海南省第三名。与此同时，产业的建筑业也成为税收收入的主要增长点。据统计，产业完成33271万元，增长34.4%，占全县税收收入总额的近15%，带动税收收入增长2.2个百分点。

　　国际旅游岛战略的本质，是寄望于将一个工业、农业都处于初级阶段，拥有3.4万平方公里、860万人口的海岛区域，通过以旅游业为主的第三产业实现现代化和富民梦想。但现实与理想有较大偏差，陵水这种短期内利用土地财政快速“致富”的策略在整个海南岛被快速复制，从海口到三亚的东海岸云集了数十个巨大的旅游地产项目，每一个都能拉动GDP和地方财政明显增长，其他县市也希望复制“陵水经验”迅速脱贫。

　　中国社科院旅游研究副主任李明德对记者表示，“卖地财政”的策略本身没有问题，但在与地产商共同推动旅游的过程中，政府还应扮演产业规划、重大项目推广、建立制度、维持秩序等角色。

　　土地资源紧缺 地产经济难持续/

　　在刚刚崛起的陵水沿海，越来越多的农民通过卖地致富。2011年，陵水县新村港附近大墩村一带的先行试验区征地面积11000多亩。类似这种“大跃进”式的征地卖地后，陵水的土地资源变得十分紧缺。

　　海南省国土资源厅原副厅长杨冠雄告诉记者，以前陵水一亩地的价格在3万~5万元，而被征地的农民一家就可以获得几万到几十万元的征地补偿，这对世代种田、捕鱼的陵水本地人来说是一笔巨大的财富。与此同时，被征地的农民往内陆迁，导致陵水的土地资源已经十分紧张。

　　根据2008年下发的 《陵水黎族自治县项目建设房屋拆迁补偿安置施行细则》，被拆迁人选择划宅基地安置的，只给予划拨一块宅基安置地，被拆迁人住宅用地面积72平方米以下的，划拨宅基安置地72平方米；被拆迁人住宅用地面积72平方米以上的，划拨宅基安置地144平方米。被拆迁人的住宅用地和安置地相差面积，按拆迁评估土地价格计算实行差价互补。

　　陵水一位熟悉土地规划的政府人士透露，受拆迁安置条款限制，陵水已经没有足够的土地用来划拨给被拆迁人作为安置用地了，政府征地的范围已经全面受限。

　　实际上，陵水县的领导班子早就意识到这一点。陵水县委书记王雄2010年接受当地媒体采访时就指出，房地产类税收是陵水财政一般预算收入的主要来源，占税收总收入90%以上。陵水现在存在的主要问题包括经济总量小、产业结构不合理、税源单一。

　　然而，除了房地产，这片富饶的土地还没有找到一个新的利润增长点。当地一位业内人士指出，陵水经济突围的出路有两条，一是发展现代农业，二是振兴旅游产业。不管是哪种，都必须“慢工磨细活”，需要几十年、几代人的共同努力。

　　清水湾人气冷清 七酒店推迟开业/

　　在陵水57.5公里的海岸线上，清水湾知名度较高。雅居乐到来以后，这里成为陵水名气较大的地方。

　　2006年，雅居乐以总价10亿元竞得清水湾项目296万平方米地块整体使用权。当时，家底并不雄厚的雅居乐将130亿元巨资投向清水湾，较终将其打造成累计销售额超过300亿元的全国榜首大盘。

　　陵水县政府的期待是清水湾创建4A景区，打造国际 滨海度假区。但事与愿违，清水湾并未实质带动陵水滨海地区旅游业的发展。

　　近日，记者在清水湾实地走访感受到，这里仍是一如既往的宁静。

　　雅居乐清水湾销售一侧，就是卓美亚 酒店集团在清水湾的度假酒店项目。卓美亚在迪拜的帆船酒店声名显赫，然而记者在卓美亚清水湾酒店外看到，这座“七”酒店还没褪去包裹在建筑主体上的绿色外衣，项目外围围墙上喷绘着白色格调的酒店效果图和卓美亚的宣传画，现场机器声隆隆作响。

　　实际上，这座雅居乐引以为豪的 酒店开门迎客时间已经推迟到2018年，比原计划晚了5年左右。2009年7月，雅居乐与卓美亚签订协议时，清水湾卓美亚酒店计划在2013年下半年对外迎客。

　　11月5日，记者以卖房者身份向雅居乐清水湾一位工作人员咨询，其表示，卓美亚酒店已经封顶，由于是七酒店，装修进度较慢，预计开业时间为2018年。记者随后尝试联系雅居乐、卓美亚方面，但截至发稿，双方均未答复。

　　旅游产业瓶颈

　　海湾全给了房地产 陵水旅游产业落下“病根”

　　“陵水把海湾都给了房地产，这种开发思路很难带动旅游。”陵水猴岛旅业发展有限公司原董事长代国夫说。

　　国际旅游岛政策落地五年，以陵水为代表的海滨城市确实尝到了甜头，经济指标翻番、海湾建设热火朝天。但与此同时，外界对于陵水海岸线开发地产的模式争论、质疑不断。

　　2009~2013年，陵水县的地方财政一般预算收入从3.8亿元增长到23.4亿元，旅游产业却离官方预期渐行渐远。2013年陵水接待国内外游客437万人次，相比2009年仅增长51%；接待旅游过夜人数114万人次，相比2009年增长39%。

　　而在全省数据面前，陵水的旅游产业增长并不突出。较新数据显示，海南全省近5年接待过夜游客数增长超六成。

　　地产拉动模式遇挫

　　代国夫说，海南国际旅游岛建设的一个很重要的内容就是挖掘海南特有的原住民文化。南湾猴岛在陵水黎族自治县，具有独特的文化优势，但当地对这一独特资源的开发有限。

　　其实，陵水较开始的预期不是走地产开发的路子。2011年底，时任陵水县县长杨文平接受媒体采访时谈到，陵水的发展道路有很强的可持续性。

　　但从目前的情况来看，清水湾乃至整个陵水的旅游都不容乐观。在清水湾整齐排列的高端小区周围，是一些等待出租的商铺，开发商希望商业能带动小区的人气。但记者在现场看到，招商似乎并不顺利，大部分处于闲置。

　　实际上，不少学者、专家对海南海湾的房地产开发早就提出质疑。“我走访了五十多个国家的沿海地区，滨海岛屿、沙滩都是作为公共区域，住宅在山脚，海南是个例外。”深圳市经典阳光置业发展有限公司总经理蔡志喆表示，海南旅游淡旺季分明，一些旅游地产的住客往往冬季来、开春走，被称作“候鸟”，而这些住宅平时鲜有本地人光顾，因此很难带动商业发展，而商业不配套又反过来制约着旅游业发展。

　　海南省国土资源厅原副厅长杨冠雄表示，海南本地收入、生活水平偏低，当地人不会到这些地

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