上个月，海南（楼盘）省住建厅宣布不出台专门的“国五条”实施细则，官方的解释是：包括“限购”等政策在内的海南省房地产调控主要政策都已实施，省内重要城市如海口市也已公布2013年房价控制目标。海南同时表示，海口、三亚（楼盘）两市的“限购令”将继续实施。

　　这是迄今为止国内先进一个明确不出台“国五条”细则的省份。“海南的潜台词是：我们楼市已经疲软，暂时不需要政策加码。”海口一位房地产研究人士说。近期，证券时报记者走访海口、三亚、陵水等海南重要的房地产市场发现，海南省不出台“国五条”实施细则的背后，房价正经历过山车，全省较贵公寓严重“破发”，只有三年前开盘价的六到七成。高房价成败破之势，自然无需政策加码。

　　再往背后追踪，是海南房价萎靡不振与全国多数大中城市房价继续攀升的反差。记者对比2010年海南楼市暴涨以来直至当下的各种特征与上一轮1992年海南房地产泡沫发现，2010年以来这波海南房地产热潮在多个方面几乎是上一轮泡沫的翻版；另一面，与上一轮泡沫有多个不同的经济背景、企业差异，泡沫程度和会否刺破有很大不确定性。

　　去年，三亚房价已是印尼巴厘岛的两三倍，并超过美国夏威夷。以目前海南潜在新房供应量计算需要消化10年以上。

　　现状篇

　　凤凰岛“折杆” 庞大库存令泡沫说泛起

　　海南近年房地产价格飙升，尤以三亚市较为明显，房价演变可把三亚作为观察窗口。三亚凤凰岛的目标是成为国际旅游岛的“名片”，其一手房价腰斩二手房价大幅回落，难以找到购主，与2010年的辉煌反差明显，也是当下海南房地产的一个缩影。

　　吐血出售 标杆折了

　　“凤凰岛传奇”是2009年以来三亚较热门的经济现象。2010年1月11日凤凰岛一期700套开盘当天销售一空，均价高达6.5万元，创下海南较高房价记录和总量销售纪录，之后传奇继续演绎，当年二期开盘，销售均价8.5万元/平方米，较贵的13万元/平方米。

　　记者近期来到三亚。夜晚，站在三亚湾海边，凤凰岛璀璨的灯光秀下各栋大楼有着低迷的亮灯率。从记者接触的多套凤凰岛房源看，以4万多、5万多元为主，只有2010年开盘价的六成左右，相比高峰时候更是腰斩；同时，凤凰岛存在新房销售价与二手房价差价倒挂的现象。三亚的房产经纪对记者说：“开发商目前现房在售户型面积为55到300平方米，每平方米售价7万元，均价8.5万元，我们推介的二手房只要4.3万/平方米，房子也很新，几乎只有开发商叫价的一半。” 记者发现，若与常见普通房型比较，凤凰岛当下房价比两三年前大打折扣，部分浙江业主已经套牢。该楼盘二手房价格落差较大，甚至有夸张的“比开发商低一半”的价格广告。

　　凤凰岛性价比较高的房子吐血出售永佳地产经纪钟以孚如是推荐一套6楼的137平方米一室两厅，售价680万，相当于每平方米单价不到5万。这套房子所在楼栋2011年建成，业主购后没入住。钟以孚说，凤凰岛二手房源不太好销售，原因一是公摊面积有点大，使用率较低；二是限购有一定影响。凤凰岛的房子目前没有办下房产证，过户需向开发商办理更名费用30万左右。“这个价格不包括更名费用。”钟以孚说。

　　更有抛售者包揽更名费用。德佑地产经纪人杨芳亮代理的一套房，售价4.4万元/平方米，业主两年前购购，降价销售，且业主承诺包更名费。

　　区域库存消化周期

　　较高101个月

　　海南满布开发、待开发的房地产项目，特别是海岸线。从南向北，三亚的三亚湾、海棠湾，到陵水的南湾半岛、香水湾，再到万宁的杨梅湾、石梅湾，业内人士称东海岸已基本被开发商圈地完毕。

　　庞大地产项目下，房价已不坚挺。在海口海甸区、美兰区，记者看到“八折优惠”广告条幅挂在新楼盘上。当然，也有业内人士说是先标高价格然后打折。但从前两年涨价策略到现今打折营销策略，可见楼市景气程度。

　　受全岛房地产热及建设国际旅游岛先行试验区影响，陵水县城有的普通楼盘不靠海也挂售每平方米近万元。据当地官员称这类楼盘属于有价无市，当地人不购、外地人购者寥寥。但这一高价已经超越省会海口的同类楼盘，海口市白沙门解放军当年登陆点附近的海景房，平方米单价只万元出头，市区不靠海的房子多在8000至9000元。在全省的房地产热中，若以租售比和居民收入比看，海口反而可能是海南房价泡沫较小的地区。

　　在凤凰岛开盘的2010年1月份，海口新建住宅销售价格同比上涨35.1%、三亚上涨31.2%，涨幅居全国70个大中城市前两位。三年后，今年1月份，海口、三亚新房价同比下降，三亚二手房价同比下降1.1%。国家统计局数据中今年1月一线城市房价则大幅增长。海南房价与全国平均水平逆向而行，令“泡沫说”再起。

　　据海南克尔瑞统计，海口楼市库存消化周期则需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月，较严重的陵水需要101个月。据报道，该机构称，未来3至5年海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米，而2011年海南消化了880万平方米，以此计算，目前海南楼市的潜在新房供应量需要消化10年以上。

　　同时，从城市房产网三亚房价走势看，自2011年夏以来，市场需求线大部分时间低于市场供给线，2012年秋以来供大于求的局面更为明显。

　　中国（海南）改革发展研究院专家认为，海南房地产市场属于一步到位型上涨，投资和需求两头在外，即资金和购购者大多不来自海南本身。海南获批建设国际旅游岛后，各路资金蜂拥至海口、三亚等地，短短一周，整个海南省商品房销售量就超越了2008年全年的销售量。去年有文章进行类比指出，三亚房价已经超过它正在学习的那些国际同行，是印尼巴厘岛的两三倍，也超过美国夏威夷。

　　回顾篇

　　1992年海南房产泡沫七大特征

　　一、海南房地产热起于政策预期。1990年5月《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台。1991年11月，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，1992年初，向全国传达《学习邓小平同志重要讲话的通知》提出加快住房制度改革步伐。

　　二、数千亿外地资金涌入。

　　三、价格飙涨。海南房产平均价格为1350元/平方米，1993年上半年达到顶峰为7500元/平方米。短短三年时间，房价上涨超过4倍。

　　四、数据特征。1992年海南全省房地产投资占固定资产总投资的一半；海南全省税收的40%来源于房地产业。

　　五、政策刺破泡沫。1993年6月，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房产业等16条整顿措施，海南房地产热应声而落。

　　六、泡沫破灭。政策调控后，占全国0.6%人口的海南省，留下占全国10%的积压商品房。1993年下半年起，开发商纷纷逃离倒闭，部分银行不良贷款率一度高达60%以上。仅建行一家，处置不良房地产项目267个，现金回收比例不足20%。因房地产直接投资损失惨重，证监会2001年4月全面叫停券商直接投资。

　　七、泡沫的收尾。1995年8月，海南省政府成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。不到三年，海南发展银行现挤兑被关闭，这也是改革开放以来头家因支付危机关闭的省级商业银行。1999年开始至2006年，海南省用七年的时间，才基本结束处置积压房地产的工作。

　　对比篇

　　海南房产泡沫对比：四种类似四处不同

　　与1992年泡沫相似处

　　一、借力政策利好预期。2010年1月4日《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》出台，这是缘起，国内热钱涌向海南房地产。海南省主要专业表示，1月4日消息公布后，许多开发商闻讯而来，市县应接不暇，若没有很好的规划，就会搞乱。为此，海南省国土厅出台“两个暂停”政策“从1月16日起到3月31日，暂停全省商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。”这成为助推剂。

　　二、省外资金大量涌入。官方本意是压制过度炒作的房地产热，但“休克”式暂停供地给市场造就更充分的炒作心理，这些政策的出台没能起到缓解的作用，在当时侧面促成外省特别是熟稔房地产开发的江浙资金涌入，海南的重要游客群体如东北人士，购房数量也急剧上升。

　　三、房价波动幅度都很大。“两个暂停”政策出台后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，一日一价。据多个城市房地产业人士说，2010年上半年海南的主要城市新房均价相比2009年上半年涨了1倍，下半年继续上涨。2011年房价上涨蔓延到其他旅游业不够发达的县市。

　　四、数据特征相似。1、税收占比。2010年海南省地方财政收入增长52.1%，增速比全国财政收入增长的21.3%高30.8个百分点，增幅为全国。背后是房地产业的重大贡献。2011年初，海南省主要专业在参加该省“两会”时说，2010年“三亚房地产业上缴的税收占财政收入的58%，而整个海南省基本上也是这一水平。”据媒体报道，2011年海南房地产业税收同比增长39%，房产税收占地方税收超过一半。

对比1992年“海南全省税收的40%来源于房地产业”，2010年、2011年的数据要更高。

　　2、房地产投资占比。2010年海南全年房地产开发完成投资467亿元，占城镇固定资产投资额的37.2%。2011年海南房地产开发完成投资663亿元，占固定资产投资额的41.1%。2012年为41.33%。

　　对比1992年“海南全省房地产投资占固定资产总投资的一半”，2010、2012、2011年该指标均低于1992年，但数值差距不是很大。
　　
　　与1992年泡沫不同处

　　一、投机成分不同。1992

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