房地产市场下行已成定势，限购松绑也难有成效，各地方政府能否承受随之而来的种种压力?

　　9月24日中午，国际评级机构标准普尔针对上述疑问召开电话会议，该机构负责亚太区主权及国际公共产业评级的分析师钟良指出，尽管地方政府对房地产相关有较高的依赖性，大多数地方仍有能力来应对未来一年房地产市场急剧调整对其收入造成的影响。

　　事实上，各地方政府也没有坐以待毙，在相继松绑行政性限购政策后，青岛、福州等地方政府更悄然放松房贷。对此，钟良认为，大部分政府都会取消房地产限购政策，北上广深等一线城市的限购政策在未来还会持续一段时间。

　　至于房贷政策，该分析师指出，房地产行业对整个中国经济和地方财政的影响比较重大，除了地方政府进行调整外，政府也在进行一些微调措施，包括允许放宽房地产按揭贷款等举措，来进一步缓和房地产市场的下滑。

　　地方政府有能力“救市”

　　根据标准普尔的报告，房地产收入可能占地方财政总收入的20%左右。假定在房地产市场出现低迷的情况下，这种房地产相关收入下降50%，那么地方政府总收入就会因此损失十个百分点。

　　“大多数地方仍有能力来应对未来一年房地产市场急剧调整对其收入造成的影响。”钟良指出，尽管地方政府对房地产相关有较高的依赖性，但地方政府仍有五个防线应对房地产市场回调对地方政府收入造成的冲击。

　　据其分析，这五个防线分别为：一是减少或推迟以项目投资为主的非必要资本性输出，二是削减行政性支出，三是加强税收征管，四是动用以财政性存款为主财政储备，五是出售资产。

　　据标普估计，地方政府通过削减资本性支出会弥补或减少三个百分点的损失收入;而通过减少行政性开支和加强税收征管，地方政府可以找回另外一个百分点的损失收入;此外，通过利用财政储备，也就是财政性存款的话，地方政府就会较少六个百分点的损失收入。

　　此外，钟良进一步分析指出，总体上二三线城市存在比较明显的房地产供给过重的压力，这些城市的地方政府受房地产下行的冲击更大。

　　“而省级政府财政实力比省级以下政府实力要强得多，因此省以上的政府会对省级以下政府提供相应支持，包括地方债券的支持等方面。”

　　标普称，从经济角度，地方政府也不会大量持续出售资产。对此，钟良也透露，截至目前，地方政府真正出售资产的情况是非常少的。

　　他认为，这说明地方政府财政目前还没有那么糟糕，“另外也表明地方政府未来还有一定资产储备，对房地产下行带来的影响还有回旋和缓冲的余地”。

　　除上述五条防线，标普也指出，除了银行账面上看得见的财政储备外，地方政府还有其他隐藏储备，因此外界可能低估了地方政府可以动用的财政储备和资金实力。

　　较后，标普表示，降低房地产市场低迷对地方政府冲击的长期解决方案是广泛的公共财政改革。

　　标普建议，地方政府可以采用公私合作制(PPP)等方式削减地方政府不必要的资本性支出，另外也可以透过加强税收征管，增加受房地产影响较小的税收收入，如住宅房地产税、资产税和消费税等。

　　下行至少持续半年

　　截止9月21日南京限购退出，全国只剩北上广深等6市未松绑限购，不过，这并未改善持续下行的房地产市场。

　　“大部分政府都会取消房地产限购政策，北上广深等一线城市的限购政策在未来还会持续一段时间。”钟良认为，房地产下行趋势会至少持续六个月。

　　他表示，地方政府取消行政性限购，甚至提供一些给购房者提供一些税收减免等财政补贴，“但总体上看，这种刺激是有限的，对房地产市场回暖也是有限的”。

　　而财政体制改革需要较长时间才能见到成效。因此，钟良预测，一年以后，地方政府便不能仅仅依靠上述五条防线来维持长时间发展。

　　不过，房地产行业对整个中国经济和地方财政的影响比较重大。因此，钟良认为，除了地方政府进行调整外，政府也在进行一些微调措施，包括允许放宽房地产按揭贷款等来缓和房地产市场的下滑。

　　对于青岛市正式发文放松头套房贷认定标准，在钟良看来，虽然政府放松了房地产市场的供给端，但是在需求端的各种限制仍可能削弱市场需求。

　　钟良还表示，目前来讲，用按揭贷款方式来购房还受到其他方面因素影响;“宏观环境的下行影响市场对房地产市场的信心，另外引入住宅房地产税也可能减少购房预期”。

　　因此标普预计，如果房地产市场低迷时间超过3年，且财政改革推进缓慢，政府可能被迫出手干预，来防止地方政府面临严重的财务压力。

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