旅游地产开发并非新鲜话题，从长白山到海南椰岛，从渤海湾到珠三角，从东部沿海到西部山川，从一线城市到旅游胜地，随处可见开发商以旅游地产之名跑马圈地的影子。

然而从去年开始，很多旅游地产项目的“高空置率”问题开始受到关注，在经历一段“旅游未动，地产先行”的畸形发展之后，旅游的价值越来越受到重视，纯粹的住宅式旅游地产似乎已走到尽头。

海南：过度开发透支“国际旅游岛”

海南向来是旅游地产兵家必争之地。

这片不足4万平方公里的土地上，动辄引来数十亿、上百亿的投资，旅游地产项目不胜枚举。据统计，全国十大房企排行榜中已有半数房企进驻海南，包括万科、雅居乐、恒大、碧桂园、绿城等知名房企。

根据《中国旅游地产发展报告2013-2014》，截至2013年年底，海南共有1096个旅游地产项目，主力开发商主要为海南本土地产企业，其中海南兆南集团地产拥有的旅游地产项目较多，达到9个。其次是鲁能地产、中信地产、海南佳缘地产、昌茂地产等，都达到7个。

在从海口到三亚的595公里东海岸上，云集了众多巨大的旅游地产项目，每一个都能拉动GDP和地方财政的明显增长。

2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南世界游览岛缔造展开的若干意见》，这标志着海南国际旅游岛建设上升为国家战略。海南省党校原副校长廖逊向记者回忆，当年《意见》一出，岛内外均为之沸腾，“三亚的房价一星期内就翻了一番”。随着海南升格为国际旅游岛，当地房产开发再度升温，但这也引发了土地闲置。

四年过去，国际旅游岛战略已有实际推进，在旅游地产热的催动下，资源正向海滩进一步集中。

旅游地产投资一度呈井喷态势，但过度投资以及市场消化能力不足等弊病正在显现，高库存成为楼市的一道“伤疤”。海南随处可见的现象是，高端住宅小区林立，却鲜有居民出入，大量商铺长期空置，成为沉默的资产。

业内人士认为，2014年海南地产面对的仍然是“高库存”的压力，在不增加新增供应的前提下，仍然需要两年时间才能消化。“只有来海南度假而不是投资的国人多了，海南的旅游地产才能够得到真正消化，包括使用权分割在内的现代旅游地产模式才能发展起来。”

乱象：旅游滞后  地产热炒

将建设国际旅游岛作为发展战略和目标的海南，却没有诞生一家实力雄厚的本土旅游地产公司。

业内专家认为，三亚的高端化形象与房地产概念和意图难以分开，而三亚市甚至整个海南省，都有资金投入地产业发展超过旅游业的倾向。

一位自改革开放初期开始参与海南建省的专家表示，国际旅游岛的概念如今已经演变成“国际房产岛”，房价暴涨导致租金暴涨，透支了城市的发展潜力，房地产业的过度发展还使得填海造地、圈地等现象不断发生。

类似的情况不只发生在海南。

在云南，从丽江、大理、腾冲到普洱的漫长旅游资源带上，动辄圈地几千亩甚至几十平方公里、投资数百亿元的旅游地产项目星罗棋布。

国际旅游地产专家评审委员会调查报告显示，目前国内绝大部分旅游地产项目，都是以旅游开发为名义，大肆圈地建造“高端住宅”，不仅使旅游景区的生态环境遭到破坏，而且出现了“空城”、“鬼城”的情况。

统计数据显示，万科、中信、头创、海航、华侨城、珠江地产等60多家知名的房企均已涉足旅游地产，总额超过8000亿元。据中国社科院研究秘书长、副研究员金准测算，中国各地政府宣布的未来5年内大型旅游项目的总投资已达到6万亿元。

“现在较大的困惑就是，旅游地产没有一个成熟的模式或者是成熟的理论指导开发商。”海南省房地产业协会秘书长王静说。

尽管不断有开发商试图做一些创新和尝试，但大都以失败告终。而一旦失败，中小开发商不但无法收回投资，而且可能面临被洗牌兼并的危险。业内人士认为，国内的旅游地产更注重地产，忽略了旅游，“单纯以旅游为概念的圈地卖房模式难以为续。”兰德咨询总裁宋延庆称，只有打造好度假旅游模式，才能找到旅游地产真正的蓝海盈利模式。

市场：前景看好模式  升级成关键

消费群体快速壮大，房地产行业转型发展迫在眉睫，毫无疑问，旅游地产仍具备毋庸置疑的市场前景。

目前，国内的消费需求正逐步倾向于“景区环境+城市设施”并存的模式，向往一种“旅游在景区，生活在社区”的全新的生活方式。

这一开发模式早有先行者。

乌镇旅游以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”为核心模式，将古镇历史文化遗存资源与旅游复合式开发相结合，实现“单一门票型”向“综合目的地”的业务模式的成功转型，俨然已成为国内休闲度假目的地的成功典范。

“旅游度假不仅是消费产品的升级，更重要的是生活方式的升级，而后者更具持久性。”一位在大型投资集团负责旅游度假地产投资的副总裁表示，“异常气候等问题已经给人们的生产和生活方式带来极大的考验，未来的5至10年间，中国的大城市将迎来一波迁移和迁居的热潮。”

相关机构预测，到2020年，将有超8000万户中产家庭购置旅游商业地产用于投资理财和休闲度假，按每户50万资产计算，规模将达到40万亿元。而纵观当下国内市场，大规模的旅游地产开发已不见，更多是以小区域、单个项目为主，而非成片开发。

与此同时，业内对旅游地产的认识和定义也在逐渐发生变化。中国房地产业协会副会长朱中一表示：“前期，不少开发企业认为，在宜居、宜游的地方盖房子，就是旅游地产，但旅游地产绝不仅仅如此。旅游地产应该是为旅游服务的地产，由旅游来主导，地产为载体。”

国际旅游地产专评委副主任林峰坦言，纯粹的住宅式旅游地产已经走到了尽头，大批量空置率非常高的“鬼楼”成为发展困境，要解决这个困境，必须将旅游地产功能化，使旅游和地产相结合。

“创造一个区别于现在生活环境和生活状态的，能让消费者从现实环境中跳出去或者参与——即脱离熟悉的现实生活，这是旅游度假地产要营造的较高境界。”以红树林酒店闻名的知名地产商张宝全指出，度假是由诸多产品构成的生活状态，它的质感和体验，是决定成败的关键。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！