豪宅市场的巨大放量带来的激烈竞争,使得这些位于金字塔顶端的产品正摩拳擦掌、在营销手段上八仙过海、全力加码。可面对飙升的地价和各项成本,面对老板施加的种种利润要求,豪宅们也只能拼了,拼什么?拼价格?那还是豪宅吗?拼服务?那是后期的内容,前期怎么体现?思来想去只能拼面积!房本上的单价有地价和各项成本扛着呢,但实际使用面积呢?且看开发商各显其能吧。

没有较多只有更多

位于北京的某别墅项目日前开放其样板间,在参观完中规中矩的地上3层之后,销售人员向包括记者在内的多位参观者不无“炫耀”地表示:“地下部分才是我们项目的核心亮点。”

话音未落,记者已经跟随其通过电梯来到地下。记者看到,地下部分共分为三层,地下一层为会客和休闲室,地下二层为储藏室,地下三层为车库。巨大的挑高将地下一二层打通,来自地面的自然采光让地下室能够享受与外界一样的光线。销售人员告诉记者,项目的地下空间纵深超过7米,全部为,“如果业主愿意的话,还可以在宽度和深度上再挖一些”。

据了解,该项目的规划建筑面积为不足400平方米,但实际交房面积超过500平方米,样板间的面积更是高达600多平方米。

无独有偶,近日记者在京西某别墅项目看到了更大规模的。该项目包含地上4层(含阁楼)、地下3层以及花园和阳台部分,200多平方米的房本面积实际得房面积超过500平方米。大规模的面积大大降低了项目的平均单价,逾5万元/平方米的售价几乎被拦腰斩断。在如此低价的诱使下,尽管是别墅项目,但看房人仍然趋之若鹜。

“对于独门独院的别墅产品来说,开发商‘面积’的方法更为便捷”,北京某高端项目营销负责人告诉记者。虽然去年7月1日住建部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》,严控了各种面积、偷面积的行为,但市场上仍有不少“破解”的方法。该人士告诉记者,一般的做法是,把地下室按车库设计标注报批、把入户花园设计为悬挑结构、调整窗台、飘窗和夹层的高度等。以地下车库为例,据记者了解,少则3米高,多则六七米,甚至9米高,别说隔两层,隔三层都很宽裕。

豪宅营销加码

“在新版规范之下,理论上很多面积是不能的,但在执行上,开发商总是想提高一些项目的附加值,让项目更好卖一些。”

伟业我爱我家市场研究院分析师宋辉告诉记者,对于豪宅产品来说,“面积”往往被作为附加值招徕客户,以往由于相关方面监管不严或在制度标准上存在一定的疏漏,使得这样的情况屡有发生。在我国华南区域的一些楼盘项目中,“面积”的好坏甚至一度成为决定一个项目销售好坏的关键因素之一。

目前一些“面积”的项目,不排除一部分是去年7月份也就是在新版规范出台之前报批和开工的项目,因此可以说是侥幸逃过了政策层面的监管;而另外一部分,则是在新版规范出台之后,仍然利用政策上的漏洞,这种情况在别墅和豪宅市场上更为普遍。

“尽管新版《建筑面积计算规范》叫停了开发商各种‘面积’的做法,但豪宅产品仍然大行其道,这其中也有不得已的理由。”某别墅项目销售负责人告诉记者。据了解,从去年开始,该别墅项目入市时间一再推后,面对相同区域内多个相似定位的竞品,该项目试图通过不同面积的来吸引购房者,“ 部分仅的院落面积就与房子本身的建筑面积一样大”。

豪宅市场的巨大放量,让这些产品正从产品打造到营销层面大力加码,使尽浑身解数争取更大的市场空间。

中原地产研究部统计数据显示,4月北京总价过千万的高端物业成交合计178套,环比上涨17.9%,同比上涨22%,整体看,北京商品房住宅高端化趋势已经出现。

在土地供应上,从2013年4月到2015年4月,北京合计供应包含住宅类用地113宗,合计建筑面积为2046万平米,在这2046万平米中,只有1350万平米为住宅用地,而且其中有800万平米左右是自住房及各类保障房,实际商品房住宅用地仅供应了550万平米左右。

中原地产头席分析师张大伟分析认为,按照目前市场供应比例计算,这些供应的地块中绝大部分将建成中高端物业以获得市场高溢价。张大伟预计,今年待售的顶豪住宅套数将超过1000套,北京商品房住宅的市场已经进入高端化。

馅饼还是陷阱

“对于豪宅产品来说,这种依靠面积的手段来吸引购购力并不是长久之策”,上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,从销售竞争方面来看,这种不良的销售竞争模式,也会影响市场正常的销售秩序。

对于购房者来说,所“”的面积确实可能带来超出他们预期的产品,促使其购购欲望提升,影响购购决策,不过,这种“”往往也存在一定的风险。宋辉说,比如部分项目为了“面积”可能改变房屋自身的结构或者设计强度,形成日后的安全隐患,同时日后在相关标准和审查更加严格之后,可能还会形成一定的违规风险。

严跃进也认为,面积的做法其实较终利好的是房企而非购房者。虽然对于购房者而言,似乎是有好处可得,但房企其实在报价上也已经提高了,而且后续物业管理费是按什么样的建筑面积进行计算,这个也需要购房者留个心眼。

“从根本上来说,深耕客户需求、细分市场、打造差异化的产品,并在后续服务上有所突破,才应该是提高豪宅产品核心竞争力的手段”,严跃进说。

链接

新旧《建筑工程建筑面积计算规范》(下称规范)对比:

从2014年7月1日起,住房和城乡建设部批准发布了新版的《建筑工程建筑面积计算规范》,未来各种面积、偷面积的行为将受到严控,开发商常用的飘窗、双层挑高露台、地下室等空间,将不再以全的形式出现。

一、大飘窗不再,要算一半面积

◎旧规范:只要“建筑飘窗突出外墙结构边线不大于0.6米、高度(含上下结构厚度)小于2.2米且窗台面抬高0.3米以上的”就可以不计算建筑面积。

◎新规范:凸(飘)窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的,按其围护结构外围水平计算二分之一面积。

二、阳台、入户花园不再是免费午餐

◎旧规范:凡房屋结构范围内标注阳台、空中花园、入户花园等建筑空间,均按阳台计算建筑面积,即按投影面积计算二分之一面积。

◎新规范:凸阳台其结构底板水平投影面积计算二分之一面积,凹阳台其结构外围水平面积计算全面积。

三、地下室不再免费

◎新规范:地下室(半地下室)结构层高大于等于2.2米的

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