在房地产市场化改革经过了10多个年头之际，楼市正面临市场总体供应过剩、区域结构性差异凸显、改善型需求难以得到保障等一系列突出问题。为稳定房地产市场，楼市调控政策需适时调整。新常态下的楼市调控出发点，应从“抑制投机投资性需求”转向“支持自住和改善型需求”。

　　在第十二届全国人民代表大会第三次会议听取和审议国务院总理 所作的政府工作报告和在十二届全国人大三次会议记者会上 总理答中外记者问中，均提及支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这被市场人士视为近几年来房地产领域罕见的重大利好。在寥寥数语背后，隐含着市场背景的两点重要变化。

　　榜首、供需形势逆转。国家统计局数据显示，自2012年4月以来，全国商品房库存连续35个月上涨。且较近两年多来，全国商品房整体库存几乎翻倍。房地产市场已进入整体“供大于求”阶段，但区域市场之间差异仍存在，如一线城市供应压力依然较大。

　　、城镇化加速推进。随着各项政策陆续出台，城镇化进程进入加速推进阶段，这也是楼市面临的一项长期利好。推进城镇化将释放大量新增自住需求。在满足基本住房需求后，以改善居住条件为目的的改善型需求有巨大的释放潜力。

　　调控政策的一个重要出发点，就是顺应市场大势。过去几年来，我国房地产调控政策主基调，在于抑制投机投资性需求。这样，一方面顺应当时整体供不应求、投机投资需求旺盛的市场基本面；另一方面也在为夯实供应基础赢得时间。

　　经过多年的供应端持续发力，如今的房地产市场呈现出一种“新常态”，上述两点变化正是这种新常态的真实写照。市场成交连续低迷、楼市数据不断走低的现实表明，以“抑需求”为主基调的楼市调控政策，已不能顺应新常态下的市场大势。

　　站在“顺应大势、维护稳定”的角度，针对新常态下的新特征，楼市政策应做出适度微调。其中，以下四个思路可作为调整的参照。

　　头先，主基调从“抑需求”转为“促需求”。城镇化进程带来的自住需求，和以改善居住条件为主的改善型需求，是支撑房地产市场发展的重要动力。在抑制投机投资性需求的手段基本完善的前提下，对合理需求予以支持，显然更符合“去库存”的市场大势。

　　其次，调控政策因地制宜。摆脱“一刀切”式的调控思路，针对区域市场之间的差异，采取不同调控手段。在“促需求”方面，一线城市政策力度可略微低于供应更为过剩的二三线城市。即便在一线城市之间，也需根据不同市场形态，采取不同应对策略。

　　再次，加快推进与城镇化有关的制度改革。城镇化是房地产市场发展的长期利好，涉及多项制度改革。只有加快推进与之相关的土地、户籍等制度改革，城镇化进程才能真正顺利推进。这些改革可促进人口有序流动和产业支撑，对释放中长期购房需求大有裨益。

　　较后，微调楼市政策的前提，是市场“维稳”。为达成这一目标，需在加快不动产登记、完善个人住房信息系统的基础上，加快建立并完善房地产调控长效机制。唯有如此，才可避免楼市调控的矫枉过正，维持市场健康平稳运行，避免出现大起大落。
 

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