从各地竞相取消限购,再到央行紧急调整房贷认定标准,在房地产市场日趋不振的今年,政府在托市的道路上,又向前迈了一大步。

　　9月30日,央行发布楼市新政,要求金融机构对拥有一套住房并结清贷款的家庭,如再次申请购房贷款,可按头套房贷款政策执行。此外,央行还鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券,定向投放房贷。

　　应该说,面对今年房地产市场的不景气,为避免楼市爆发恐慌性的断崖,对于此前地方政府纷纷取消限购,是可以理解的,但是,对于央行此次向房地产市场力度的放水,却远远出乎市场的预料之外,且其较终能否真正收到托市之效,仍不能不令人产生怀疑。

　　仔细研判当下形势,回归理性判断,可以确定的是,无论是当前央行“定向宽松”的托市,还是其他部门下一步可能推出的其他托市形式,其较终能否取得实效,均需满足以下三个前提条件。

　　其一,有效托市必须建立在房价相对合理的前提下。尽管,对于何谓合理的房价,不同国家和地区并没有完全标准,但是,我们仍可以房屋租售比和房价收入比这两项指标做相对考量。

　　就房屋租售比而言,国际上一般将租售比在1∶300—1∶200范围之内视为房产市场状况良好的标准,过高就意味着房产泡沫的出现,低于1∶200,则表明这一区域房产升值空间大。而在我国,自2010年以来,全国各大城市的房屋租售比却普遍高达1:600—1:400,这与国际通行标准相比,明显过于高企,已经远远偏离合理区间。

　　再从房价收入比来看,2013年,全国商品住宅房价收入比为7.3,这与国际通行的4—6合理区间相比,亦已明显偏高,而同年这一指数较高的城市为北京,房价收入比高达14.5,海南、上海、浙江和福建作为排名前五的几个省市,房价收入比也均已破9。

　　由此不难看出,国内房地产市场亚健康状况严重。前几年不断飙升的房价、火热的房地产市场都只是虚假的泡沫现象,本轮房价震荡下跌只是合理回调。

　　其二,有效托市必须建立在地方财政消除卖地收入依赖的基础上。实际上,自2003年以来,我国地方财政的卖地收入依赖可谓是逐年加强,统计数据显示,2013年我国地方政府国有土地使用权出让收入占地方财政收入35%,该年度北、上、广、深的土地出让金更是创下历史新高,合计高达5014亿元,相比2012年全年的2005亿元,上涨幅度达到了150%。

　　卖地收入占地方财政收入比重过大,应该予以纠正,尤其在我国大规模城市化已告一段落时。纵观全球各大经济体,绝无卖地收入占地方财政收入过大的情况,其房地产市场是可持续繁荣的。因为,伴随着土地财政的延续,在房地产市场供给端持续增加的同时,需求端只会呈边际下降的趋势,而绝无同比上升可能。

　　其三,有效托市还须以实体经济的探底回升为前提。事实上,自2010年以来,我国实体经济即已进入持续探底的阶段,螺纹钢和煤炭作为反映实体经济景气度的大宗商品,与去年初相比,现在的价格差不多跌了一半,近乎腰斩。缺乏实体经济的稳定支撑,居民的实际可支配收入必然无法保持有效增加,而在整体购购力降低的情况下,对房地产市场任何形式的托市,较终均有可能竹篮打水一场空。

　　在当前房地产市场尚未发生恐慌式暴跌的情况下,任何形式的托市,其动机和较终效果,均值得质疑。在房价持续暴涨的过去十年,种种压制房价上涨的调控手段较终均告失败,同样,在房价逐渐进入回调通道之当下,当前各色托市手段焉能取得实效?

　　房地产托市,不是想托就能托得住,如果托得过猛,不仅不能取得真实效果,还会变相放纵地方政府对土地财政的依赖,从而将我国经济拖入未来更为难解的房地产困局之中。

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